💜 «У вас какие-то акции, юрлица, а где недвижимость? Вот паи ЗПИФ - другое дело, надёжнее и понятнее».

💜 Мы регулярно слышим подобные возражения от инвесторов, которые считают, что ЗПИФ проще по структуре и обеспечивают прямое владение недвижимостью в отличие от акций проектных компаний SimpleEstate. На деле разница между конструкциями гораздо меньше, чем кажется, а в ряде случаев структура ЗПИФ даже сложнее.

💜 Многие, очень многие ЗПИФы владеют недвижимостью не напрямую, а через юридическое лицо, входящее в состав фонда. Более того, базовым активом многих, очень многих фондов является юридическое лицо, а вовсе не недвижимость. Классическая схема выглядит так: пайщик владеет паем фонда -> фонд владеет 100% долей ООО -> ООО владеет объектом недвижимости. То есть между инвестором и недвижимостью стоит не одна, а две корпоративные оболочки. В SimpleEstate между инвестором и объектом - всего одна юридическая оболочка: акционер -> проектная компания -> объект. Мы не утверждаем, что это плохо или хорошо, - мы просто обращаем внимание на этот факт.

💜 Другой аспект, который многие инвесторы упускают, - тип самого ЗПИФа. В российском регулировании есть разные виды закрытых паевых фондов: ЗПИФ недвижимости, ЗПИФ рыночных финансовых инструментов, комбинированные ЗПИФ и другие. Например, комбинированный ЗПИФ - самая широкая по составу активов категория: в него могут входить практически любые активы, включая доли в обществах, ценные бумаги, дебиторскую задолженность, права требования и прочее.

💜 При этом многие крупные и известные фонды, которые частные инвесторы называют «ЗПИФами недвижимости», таковыми де-юре не являются. Большинство ЗПИФов, ассоциирующихся с недвижимостью, - комбинированные. Практически все фонды линейки «Парус», фонд «Рентал Про», а также другие «громкие имена» зарегистрированы Банком России как комбинированные ЗПИФ. Это публичная информация, которую можно почерпнуть из правил доверительного управления каждого фонда.

💜 Почему это важно? Категория «комбинированный» означает более широкий спектр допустимых активов и, соответственно, иной профиль рисков, чем у классического ЗПИФ недвижимости, в который может быть включена только недвижимость и деньги на счетах в банках (в т.ч. на депозитных). Инвестор, который покупает пай, всё-таки нуждается в понимании того, во что конкретно может быть вложено имущество фонда по правилам ДУ, какова фактическая структура владения активами и сколько юридических прослоек стоит между ним и реальной недвижимостью.

💜 Повторим: ни одна из перечисленных особенностей сама по себе не делает ЗПИФ плохим инструментом - это нормальные рабочие конструкции со своими преимуществами, но и недостатками. Мы говорим о другом: аргумент «паи ЗПИФ - это прямое владение недвижимостью, а акции проектных компаний - кривое» при ближайшем рассмотрении не выдерживает критики. Обе конструкции предполагают владение ценными бумагами одного юрлица или целой матрёшки из юрлиц, которые в конечном итоге владеют объектом.

💜 И как всегда, главный вывод для инвесторов - копайте глубже. Не принимайте решения на основании маркетинговых ярлыков и общего представления о «надёжности» того или иного инструмента. Внимательно изучайте документацию, разбирайтесь в нюансах и оценивайте риски. Инвестор, который разобрался в том, куда инвестировал свои кровные деньги, всегда находится в более сильной позиции, чем тот, кто полагается на расхожие представления и непроверенные гипотезы.

📲 Наш MAX