💜 Что действительно важно при покупке ГАБ с супермаркетом?

Новости вокруг продуктового ритейла сейчас могут настораживать инвесторов: сети сталкиваются с ростом издержек, дорогим финансированием, некоторые показывают убытки или предлагают собственникам пересмотреть арендные ставки.
Но проблемы сети ≠ проблемы конкретного магазина.

🤗 Например, «Магнит» по итогам 2025 года получил чистый убыток 16,65 млрд ₽. При этом выручка выросла на 15,3%, EBITDA составила 169,3 млрд ₽, а за год сеть увеличилась на 1 784 магазина.
Значительная нагрузка пришлась на стоимость финансирования. А для собственника помещения важнее другое — способен ли конкретный магазин генерировать достаточно денег для выплаты аренды.
То же самое касается новостей о закрытии магазинов. Крупные сети постоянно закрывают слабые точки и одновременно открывают новые. Поэтому закрытие магазина чаще говорит об экономике конкретной локации, а не всей сети.

💜 На что тогда смотреть инвестору?
— Товарооборот конкретного магазина. Арендная плата должна соответствовать его экономике. Для продуктового ритейла ориентир по арендной нагрузке — порядка 4–7% от товарооборота.
— Ликвидность помещения. Если уйдёт текущий арендатор, насколько легко его заменить? Первая линия, отдельный вход, зона разгрузки, электрическая мощность, площадь и планировка напрямую влияют на этот риск.
— Условия договора. Срок аренды, индексация, гарантированный минимум, обеспечительный платёж и возможность досрочного выхода арендатора.
— Соответствие аренды рынку. Завышенная ставка может сегодня давать красивую доходность, но завтра стать причиной переговоров о её снижении.
— Состояние арендатора. Здесь важнее не одна строка чистой прибыли, а EBITDA, денежный поток, долговая нагрузка и динамика развития сети.
— Цена покупки. Высокая доходность редко возникает просто так. Обычно рынок таким образом компенсирует определённый риск.

💜 Поэтому при покупке ГАБ вопрос «прибыльна ли вся сеть?» далеко не всегда главный.
Гораздо важнее понять: сколько зарабатывает именно этот магазин, насколько комфортна для него аренда и что произойдёт с помещением, если текущий арендатор всё-таки уйдёт.
Именно анализ конкретного объекта позволяет отделить реальный инвестиционный риск от новостного шума вокруг бизнеса арендатора.

📲 Наш MAX