Рублевский уровень социальности: элитная недвижимость в Москве формально растет, фактически достигла потолка и в долларовом эквиваленте уже не растет.

Рублёвский уровень социальности богатеет, но уже не так быстро как раньше. Ось «Рублёвка — Лондон — Лазурный берег» сменилась осью «Рублёвка — Дубай», главный капитал заперт в московских метрах, а их рекордные цены — не столько рост богатства, сколько результат суверенитизации. В долларах элитная Москва стоит примерно, как в 2008 г., с учетом того, что $ за это время просел (с точки зрения покупательной способности) на 35-45%.

По данным Kalinka, элитные квартиры на вторичном рынке Москвы за год подорожали на 22%, до 1,8 млн рублей за метр, а спрос за девять месяцев вырос на 43%. Но долларометр — цена метра, например, в американской валюте показывает другое.

Летом 2008 г. средний метр в Москве стоил 5,3-6 тыс. $, сейчас, по индексу IRN, около 3570. Элитные 1,8 млн рублей — это примерно 21 тыс. долларов, а в 2008 г. средняя элитная цена, по оценке NF Group, составляла около 21–25 тыс. $. Почти весь номинальный рост — девальвация рубля, который подешевел с 23–25 до 84–85 рублей за $.

В третьем квартале цена предложения прибавила лишь 4% (продажи могут осуществляться со скидками, в аналитике это не учитывается). Продажи элитных новостроек за девять месяцев упали почти на 39%: покупатели уходят на относительно более дешёвую вторичку. Полагаю, что это поиск скидки внутри сегмента, а не новый приток денег.

Реальные сделки нередко проходят с дисконтом 10–20% к цене предложения, а круг покупателей с сотнями миллионов рублей узок.

В третьем квартале 2026 г., по данным NF Group, в зарубежном спросе россиян лидируют ОАЭ (37%), Таиланд (25%), Грузия (17%) и Турция (12%), а больше половины покупок совершается ради вида на жительство. Это не замена Лазурного берега Франции, а запасной аэродром. Самые крупные капиталы остались внутри страны. Суверенитизация реально есть, в силу очевидных причин.

Дистанция с остальными сегментами недвижимости растет. Массовое жильё в долларах заметно дешевле 2008 г., но для многих недоступно из-за ипотеки под 20% и стагнирующих доходов.

Мой промежуточный вывод. Происходящее с элитной недвижимостью важный показатель того, что в нынешней ситуации сверхдоходы верхушки тоже перестают расти бурными темпами.

Пока так, в осторожной формулировке, динамика цен на элитную недвижимость в Москве и на Рублевке по-прежнему растет выше общероссийских показателей, но преимущественно в рублях и на уровне предложений, а не на уровне реальных сделок. Замедление очень заметно, полагаю, оно и дальше продолжится.