​​#прожилье #economics

В предыдущей серии мы увидели странную картину: по мере роста цен на первичном рынке и, самое главное, разницы в ценах на первичном и вторичном рынке недвижимости, доля первичного рынка в общем объёме сделок с недвижимостью тоже растёт.

⁉️Рациональное объяснение для обнаруженных нами фактов выглядит следующим образом:

1️⃣ Новостройки и «бабушкины» квартиры на вторичном рынке не являются товарами-заменителями. Другими словами - одна группа потребителей (вероятно - с более высокими доходами) покупает новое жилье, а совсем другая - «донашивает пальто за старшим братом»;

2️⃣ Приобретение жилья на первичном рынке создаёт дополнительное предложение на вторичном рынке жилья - счастливые новоселы продают свои старые квартиры (график внизу);

3️⃣ Покупатели жилья на вторичном рынке имеют ограниченные доходы, а спрос на вторичном рынке - сравнительно высокую эластичность по цене. Поэтому по мере роста предложения вторичного жилья, его цена ощутимо снижается и разрыв в ценах между новостройками и «подержанным» жильем растёт;

‼️ Все вышеописанное более-менее укладывается в теорию «фильтрации». В эту же копилку ложатся и результаты анализа «миграции» между регионами на первичном (мы писали про это здесь, а вот здесь - хороший анализ сделал @forbesrussia) и вторичном (про это ещё напишем) рынке недвижимости. На вторичном рынке доля покупок, совершаемых покупателями за переделами регионов своей постоянной регистрации - в разы ниже. Все это имеет ряд последствий - приятных и не очень. Начнём, пожалуй, с последних:

1️⃣ По мере роста объёмов жилищного строительства и первичного рынка жилья разрыв в ценах на первичном и вторичном рынке будет увеличиваться. Это значимый фактор риска для банковской системы - в случае массовых дефолтов будет невозможно продать залоговые квартиры по ценам первичного рынка. LTV 85% легко превратится в 105-110%. С этого, кстати, в том числе начинался ипотечный кризис 2008-2009 года в США;

2️⃣ Стимулирование ипотеки на первичном рынке ведёт к росту имущественного расслоения - помощь получают семьи с более высоким уровнем доходов. Это, конечно, дело вкуса, но мы ценим распределительную функцию государства выше, чем аллокационную;

‼️ Но есть и хорошие новости, и их тоже две.

1️⃣ При достижении цели по «улучшении жилищных условий не менее 5 млн семей ежегодно» можно сосредоточится исключительно на первичном рынке жилья. А все остальное «рассосётся» само собой. Впрочем, примерно это сейчас, кажется, и происходит;

2️⃣ При экономическом анализе спроса, предложения, цен и объёмов производства на рынке новостроек можно в известной степени абстрагироваться от рынка «подержанного» жилья. Всем этим мы обязательно и займёмся в следующих сериях.

Stay tuned! 🤘