#прожилье #economics

Строго говоря, есть две альтернативные теории, объясняющие взаимосвязь первичного и вторичного рынка недвижимости. Неоклассическая экономическая школа, хорошо знакомая всем по учебнику «Экономикс», и Чикагская школа социологии.

1️⃣ В соответствии с экономической школой мысли, готовое и строящееся жилье - это субституты. Старик Кэмпбелл Макконнелл, перед тем как покинуть этот говенный мир, частенько говорил: взаимозаменяемые товары - это товары, для которых существует прямое соотношение между ценой на один из них и спросом на другой, то есть снижение (повышение) цены одного товара (или услуги) вызывает уменьшение (увеличение) спроса на другой. Казалось бы, квартиры на первичном рынке (в строящихся домах) и на вторичном рынке (в готовых домах) вполне подходят под это определение.

‼️ Опять же, потенциальному покупателю есть из чего выбирать. На первичном рынке ежегодно вводится в эксплуатацию около 40-45 млн метров жилья, и ещё 40 млн метров индивидуальных жилых домов, да и на вторичном рынке с предложением тоже все хорошо - оборачиваемость жилого фонда в несколько раз ниже темпов «амортизации» населяющих его граждан, что обеспечивает регулярные поставки в меру свежих «бабушкиных» квартир.

2️⃣ Альтернативную точку зрения, так называемую «Filtering theory», в 1925 году предложил Эрнст Берджесс, американский социолог и один из основоположников Чикагской школы социологии, вместе со своим корешем Робертом Парком. Написали они, понимаешь, про это целую книгу - «The City».

‼️ Суть ее, в двух словах, сводится к тому, что покупатели нового жилья продают свои старые (но все еще неплохие) квартиры чуть менее обеспеченным гражданам, а те, в свою очередь, делают то же самое. И так до момента, пока последний из покупателей не переселится из лесного шалаша в «Хижину дяди Тома». В общем, что-то наподобие того, как донашивать чуть перелицованное пальто за своим старшим братом или сестрой.

⁉️Давайте сделаем небольшой опрос, а потом посмотрим на доступных нам эмпирических данных - какой из вариантов больше похож на правду? Ну и, разумеется, попробуем извлечь из всего этого выводы и сформулировать новые гипотезы для проверки.