Отрицательный рост

Двести крупнейших продуктовых сетей страны за первое полугодие прибавили 430 тысяч квадратных метров торговых площадей. Это с учётом закрытий, чистый прирост.

Звучит прилично, пока не посмотришь на прошлый год. Минус 46,2%. Худший результат с 2011 года.

Но интереснее не сама цифра, а то, как мы к ней пришли. В 2023 году прирост площадей сократился на 3,5%. В 2024-м на 8,1%. В 2025-м на 19,1%. Теперь на 46,2%.

Каждый год темп падения примерно удваивается!!! Так выглядит не спад, а остановка.

Сильнее всех просели жёсткие дискаунтеры, минус 50,7%. «Светофор», «Маяк» и «Доброцен» не просто замедлились, они сократили присутствие. Формат, который ещё год назад казался непотопляемым, первым и посыпался.

Супермаркеты и магазины у дома держатся лучше, минус 12,4%, но общей картины это не меняет.

Почему сети перестали открывать точки, понятно любому, кто считал хоть один объект. Деньги дорогие. Стройка, отделка, оборудование подорожали.

При нынешней ставке новый магазин окупается не за годы, а за сроки, которые уже неприлично называть вслух. Мне присылают проекты от которых только тоскливо становится.

Дальше налоги, и вот тут начинается то, что касается нас напрямую. Налоговая база выросла, платежи выросли, выручка нет. У арендатора расходная часть пухнет сразу с трёх сторон: инфляция, коммуналка, налоги. Маржа сжимается, и в какой-то момент он считает, что закрыться дешевле, чем платить за метры.

А собственник остаётся с пустым помещением и налогом на это пустое помещение. Платить надо в любом случае, арендатор там или его нет. Отдельная история с алкоголем.

Регионы один за другим вводят ограничения на продажу спиртного, а для дискаунтера и магазина у дома это не просто товарная категория. Это график и треть выручки. Там, где её отрезают, открываться незачем.

И последнее, самое необратимое. Покупатель ушёл в доставку и возвращаться не собирается. Зачем платить за квадратные метры, если человек готов доплатить, чтобы к нему приехали. Метры перестали быть активом сами по себе. Активом стал арендный поток.

Смотреть надо не на площадь, а на то, кто платит, сколько и как долго собирается платить. Длинный договор с индексацией и надёжным арендатором сейчас дороже лишних квадратов.

С дискаунтерами я был бы очень осторожен. Минус 50,7% это не случайность, а к нему добавляется регуляторный риск по алкоголю, который никуда не денется.

Если смотрите стрит-ритейл в регионе, первым делом проверьте местные ограничения по спиртному, а потом уже всё остальное.

Строить новое сейчас дорого и порой бессмысленно. А вот перестроить существующее, сменить арендатора, добавить сервисы, переупаковать помещение, вот где сейчас деньги (об этом отдельно поговорим).

Пока ставка держится на нынешнем уровне, мы увидим ещё закрытия и укрупнение сетей. Слабые форматы уйдут, освободившиеся помещения будут заходить к новым арендаторам по другим ставкам, и не всегда в большую сторону.

Минимум с 2011 года это не дно. Это просто самая низкая точка, которую мы видели до сих пор.

В сухом остатке: Если у вас в портфеле есть помещение под сетевой продуктовый, откройте договор прямо сегодня и посмотрите две вещи: когда он заканчивается и что там написано про индексацию. Потому что на таком рынке перезаключать его вы будете не на своих условиях. И лучше узнать об этом за год, чем за месяц.



#недвижимость #инвестиции