📃 Расхождение факторов ценообразования на российском рынке жилья: SHAP-анализ первичного и вторичного сегментов

Автор: Бадыкова И.Р.

Аннотация: Актуальность исследования обусловлена высокой волатильностью российского рынка жилья, обострившейся на фоне роста ключевой ставки Банка России, выраженной региональной неоднородностью и недостаточной изученностью нелинейного взаимодействия ценовых детерминант в условиях институциональных ограничений.

Цель работы – выявить и провести сравнительный анализ ключевых факторов, формирующих динамику цен первичного и вторичного сегментов жилищного рынка в регионах России с учетом их взаимосвязей и пространственно-временной специфики.

Исследование базируется на гипотезах о принципиальном различии структуры детерминант для первичного и вторичного рынков, асимметричном воздействии кризисных шоков и существенной роли неявных институциональных и региональных эффектов. Эмпирическую основу составили панельные данные по 79 субъектам РФ за 2013–2023 гг. (869 наблюдений), обработанные с применением синтетической методологии, интегрирующей методы машинного обучения и SHAP-анализ для интерпретации сложных нелинейных зависимостей.

Результаты подтвердили гипотезы: выявлено доминирование прожиточного минимума, нефтяных цен и кредитной нагрузки на первичном рынке, тогда как вторичный рынок чувствителен к численности населения и доходам домохозяйств. Кризисы 2014 и 2022 г. вызвали экстремальные скачки цен на первичном рынке. Низкий вклад стандартных переменных в Москве и Санкт-Петербурге указал на «институциональную премию» за непрозрачность сделок.

Научная новизна заключается в первой для Российской Федерации количественной оценке взаимодействия факторов и доказательстве системных искажений ценообразования («парадокс столиц»). Выводы обосновывают необходимость дифференцированной регуляторной политики, учитывающей выявленную дивергенцию сегментов рынка. Специфика рынка – формирование цен под двойным давлением: как экономических, так и институциональных факторов.

Источник: «Terra Economicus», Том 23, номер 4

#исследование #жилье #недвижимость #цены

@rusipoteka

📲 Русипотека в MAX