💬 Илья Пономарев,
руководитель комиссии по общественному контролю общественного совета при Минстрое РФ, экс-замминистра регионального развития РФ:

▪️Государственная поддержка ипотеки не решает жилищные проблемы нуждающихся, а во многом стимулирует спрос и рост цен. Альтернативой же могут стать программы социального и корпоративного найма, однако без новых механизмов жилищной политики строительную отрасль может ждать серьезный спад.

▪️Нынешний спрос показывает, что девелопмент – это инвестиционный процесс, а не социальная политика. Есть такая шутка: наша жилищная политика – это лоббирование интересов крупного бизнеса под видом государственной политики.

▪️Когда я разговаривал с зарубежными коллегами, их удивляло, что субсидирование ипотеки у нас называют социальной поддержкой. Они говорят: государство должно поддерживать нуждающихся. Что банк проверяет в первую очередь при выдаче ипотеки? Не относится ли человек к нуждающимся, потому что в таком случае ему, скорее всего, ипотеку не дадут. Получается, что субсидированная ипотека – мера поддержки нецелевого характера. Государственные деньги не доходят до тех, кому они предназначены, зато поддерживают рынок, который отреагировал, в том числе, ростом цен.

▪️У страны есть задача обеспечить людей жильем, но нет конституционной обязанности обеспечить каждого недвижимостью... В любом обществе – и в США, и в Швейцарии – есть люди с низким уровнем дохода, которые не способны содержать недвижимость. Для них существуют разные формы субсидируемого и социального найма. Обычно это фонды, владеющие большим объемом недвижимости. Люди живут в таких домах и оплачивают коммунальные услуги, но не становятся собственниками. При этом квартира может быть большой: она принадлежит государству или фонду. Для финансирования таких проектов выпускают облигации и используют другие финансовые инструменты, поскольку речь идет о значительном объеме недвижимости. У жилья низкая себестоимость и хорошая доходность за счет госсубсидий. Такие механизмы существуют, но у нас они не запускаются.

▪️Бизнес отстаивает собственные интересы, выступая с законодательными инициативами и через профессиональные сообщества. Но встречного участника, который представлял бы интересы общества и государства, часто нет. Государство как будто самоустранилось, заявив, что бизнес сам все решит. Боюсь, что не решит: у бизнеса другие задачи.

▪️Если мы не сформируем более или менее честную жилищную политику государства, проблемы будут накапливаться. Сейчас рынок разорван: между застройщиком и конечным покупателем стоит банк. Это влияет и на качество жилья. Дом построен, качество покупателя не устраивает – и куда ты теперь денешься? Все уже выплачено. Формально можно судиться, однако это сложно и не всегда выгодно. Рыночный механизм, который должен давать покупателю возможность влиять на качество, работает не в полной мере.

▪️Потребительский спрос, к которому мы сейчас движемся, вызывает вопросы. Площадь квартир уменьшается и уже опускается ниже 50 кв. м. И вряд ли это осознанное потребительское желание. Часто речь идет об инвестиции. <...> Для реального проживания важна другая типология – например, малоэтажное жилье в городской среде. Но банкам такие проекты неинтересны: они медленно окупаются и не обеспечивают быстрого оборота. Это длинная история, для которой нужны другие финансовые инструменты – например, облигации и фонды. При нынешней ключевой ставке говорить об этом пока рано.

▪️Государство могло бы все-таки вернуться к своим реальным задачам, а не только поддерживать оборот рынка. Если этого не сделать, спад может оказаться очень серьезным, потому что уже сейчас положение непростое, хотя участники рынка стараются этого не показывать. Банки не хотят раскрывать реальную стоимость активов, которые находятся у них в залоге в рамках проектов с эскроу, и надеются на быстрое восстановление. Все изображают, что ситуация не так плоха и рынок вот-вот отскочит. Но недавний дефолт «Самолета» по облигациям показал, что восстановиться успевают не все.

#мнение

@rusipoteka

📲 Ипотечный чат в MAX