💬 Михаил Задорнов,
экономист, экс-министр финансов и экс-глава банка «Открытие»:

▪️С 1 октября в России значительно изменили условия семейной ипотеки <...> Иллюзий быть не должно: мы наблюдаем жесткий, неизбежный и абсолютно необходимый демонтаж перегретой системы. По моим прогнозам, только в 2026 году до 4,2 трлн рублей упадут выдачи ипотечных кредитов против 4,5 трлн в 2025-м. За январь-август этого года 60% выданных ипотечных кредитов пришлись на льготные программы, а в IV кв. доля льготной ипотеки упадет до 35%.

▪️На поддержку семейной ипотеки стало требоваться слишком много средств. В 2021 году бюджет потратил на компенсацию ставок банкам по всем льготным ипотечным программам 47 млрд рублей. В 2022-м – в 5 раз больше, но еще вполне посильные 245 млрд. А в 2025 году эти расходы взлетели до колоссальных 2 трлн рублей. То есть теперь траты на обслуживание льготной ипотеки сопоставимы с расходами на платежи по всему госдолгу России (3,2 трлн рублей). Причем это длящиеся обязательства, на которые бюджет будет тратить деньги много лет вперед.

▪️Мы привыкли отделять свой карман от государственного. Но не стоит забывать, что эти 2 трлн компенсаций по льготной ипотеке берутся из наших налогов. <...> В итоге сворачивание новых выдач – это экстренное торможение, которое позволит переломить тенденцию и снизить траты бюджета на обслуживание льготных программ до 1,3–1,4 трлн рублей уже в следующем году.

▪️Что это значит для экономики? Общий объем находящегося в стройке жилья пока держится на рекордных отметках – 121 млн кв. м (около 2,5 млн квартир). Но строительная отрасль бьет тревогу. Уже сейчас заметно снижение запуска новых проектов – на 15% за 8 месяцев 2026-го. Это неизбежно приведет к замедлению ввода жилья и ударит по смежным секторам: металлургии, деревообработке, производству цемента. Вполне возможно банкротство части застройщиков. В зоне риска те, кто на волне ажиотажа набрал дорогие бридж-кредиты под покупку новых участков с плохим финансовым планированием.

▪️Благодаря сворачиванию льготных программ перегретый первичный рынок недвижимости наконец начнет балансироваться. С 2020-го (после запуска льготной ипотеки для всех и семейной ипотеки) по 2024 год стоимость квадратного метра в среднем по стране взлетела на 70% (а в ряде регионов – вдвое), тогда как зарплаты выросли лишь на 35%. Кроме того, образовался абсурдный разрыв между первичным и вторичным рынками жилья: сейчас он достигает 25–30%. Застройщикам было выгодно завышать цены: благодаря привлекательной ипотечной ставке заемщики могли позволить себе покупку квартиры, а разницу покрывал бюджет.

▪️Теперь такой «допинг» сильно сократится. Как следствие, спрос закономерно начнет перетекать на вторичный рынок, а ценовой разрыв между новостройками и готовым жильем сократится до адекватных 10–15%. Конечно, девелоперы не станут переписывать ценники вниз напрямую – номинальная стоимость будет стагнировать или увеличиваться незначительно. А реальное удешевление произойдет не за счет бюджетных субсидий, а за счет роста реальных доходов семей.

▪️Рынок умеет саморегулироваться – современная российская история это доказала. После кризиса 2015 года объемы ввода жилья упали на 15%. Государство тогда тоже запускало льготные ипотечные программы, но они проработали всего полтора года, выполнив свою задачу по поддержке рынка в моменте. В итоге к 2019-му отрасль восстановилась и доступность жилья сбалансировалась уже естественным путем – благодаря росту заработных плат. Ровно этот же терапевтический процесс начался сейчас. За последние два года, прошедшие после сворачивания массовой льготной ипотеки на новостройки, в этом направлении уже наметился перелом: первичка подорожала лишь на 15%, а номинальные доходы населения выросли почти на 45%.

▪️На дальнейшую балансировку потребуется около двух лет. К концу 2028 года, если не случится глобальных шоков, соотношение зарплат к стоимости квадратного метра вернется к уровню 2019-го – и мы увидим здоровую систему, где жилье покупают не за счет бюджетных субсидий, а за счет своих доходов.

#мнение

@rusipoteka

📲 Русипотека в MAX