Как заработать на краткосрочной аренде недвижимости

В Питере у нас с женой простаивает квартира и ест коммуналку, и по-хорошему надо бы сдавать, но страшно/лень. Поэтому недавно посмотрел материалы с большой конференции Авито Путешествий о краткосрочной аренде «Объективно». Взял два выступления и сделал себе конспект, делюсь и с вами.

Какую цену на квартиру поставить? (на основе выступления Виктории Остапенко)

Остапенко показала календари двух арендодателей. У одного квартиры по 4,5–5,5 тысячи за ночь, и почти весь месяц они пустые. У другого в основном по 2,6–2,8 тысячи, и всё занято. Деньги упускают оба. У первого квартиры простаивают, а второй работает почти в ноль, потому что после каждого гостя он платит за уборку, стирку и расходники, а мебель и техника изнашиваются.

Начинать она советует с минимальной цены. Её собирают из постоянных и переменных расходов, комиссии, резерва на ремонт и прибыли, и дешевле этой суммы квартиру не сдают совсем. Цену, выставленную по ощущениям, она называет одной из главных ошибок.

Если календарь пустой на 3–7 дней вперёд, просмотры есть, а заявок нет и похожие квартиры рядом сдаются быстрее — цена завышена. Признаки заниженной цены другие. Загрузка держится на 95–100%, а чистая прибыль не растёт, на ремонт отложить нечего, и едут гости, которые выбрали квартиру за дешевизну и оставляют после себя бардак.

Я, кстати, был уверен, что полная загрузка как раз и означает успех.

С мая по сентябрь ночь в среднем дорожает на 25%, спрос поднимают концерты, выставки и праздники в городе. Одна цена на весь год стоит первой в её списке типичных ошибок.

Скидки подбирают под то, когда бронируют гости. По данным Авито Путешествий, 36% гостей бронируют жильё в день заезда, 28% за 1–3 дня и только 8% больше чем за месяц. Шок контент, конечно.

Большинство решает спонтанно, поэтому чаще всего пригодится горящее предложение. Снижать цену имеет смысл, когда нет броней на неделю вперёд, между заездами остаются окна в 1–2 дня или квартира только появилась на площадке. Если впереди праздники или гость просит скидку без причины, цену лучше не трогать. Иначе легко попасть в цикл: нет броней, снижаю цену, зарабатываю меньше, в квартиру не вкладываюсь, и брони снова не приходят.

Что оформить, чтобы сдавать спокойно (на основе выступления юриста Татьяны Рисованной)

Сдавать квартиру посуточно законно. Жилищный кодекс это допускает, короткий срок проживания не превращает квартиру в гостиницу, а единого реестра квартир и обязательного согласия соседей сейчас нет. Квартира при этом должна использоваться для жизни, а права соседей и правила безопасности нужно соблюдать.

Проще всего сдавать как физлицо: подавать декларацию и платить НДФЛ 13–22%. Выгоднее самозанятость, там ставка 4% с физлиц и 6% с компаний, лимит 2,4 млн в год, касса не нужна, чек формируется в «Моём налоге». Но так можно сдавать только собственное жилое помещение и без наёмных работников. Апартаменты по документам считаются нежилыми, и для них, как и для субаренды, нужен ИП. Взносы за себя в 2026 году составляют 57 390 рублей.

Договор с гостем может быть электронным. Если возникнет спор, доказательствами станут карточка объявления, переписка, подтверждение брони и платёж.

Залог нельзя удерживать по своему усмотрению. Гость должен до оплаты видеть, за что и как считаются удержания, а состояние квартиры стоит фотографировать при заезде и выезде.

О персональных данных я раньше вообще не думал. Раз вы берёте у гостей имена, телефоны, по закону вы оператор персональных данных. За фото паспорта «на всякий случай» и список гостей в общем чате с уборщицей можно получить штраф, и ни платформа, ни управляющий ответственность с вас не снимают.