Не каждый свободный объект -проблема

Многие инвесторы боятся покупать помещения без арендатора. Кажется, что если объект пустует, значит, его не смогли сдать, с локацией что-то не так или спроса на него просто нет.

Иногда это действительно так. Но далеко не всегда.

Бывает, что собственник специально не сдаёт помещение первому, кто пришёл. Он понимает, что несколько месяцев простоя могут оказаться намного выгоднее, чем договор с арендатором, который через год съедет или будет постоянно просить скидку.

При этом наличие арендатора ещё не означает, что объект хороший.

Сейчас очень распространена ситуация, когда помещение сдано 10-15 лет назад, арендатор продолжает работать, но ставка перестала соответствовать рынку, а про индексацию собственник может только мечтать. Формально объект приносит доход, но каждый год владелец недополучает деньги, а при продаже такой договор уже становится скорее минусом, чем преимуществом.

Свободое помещение, наоборот, даёт возможность заново собрать экономику объекта: подобрать сильного арендатора, заключить договор на рыночных условиях, предусмотреть нормальную индексацию и тем самым увеличить стоимость недвижимости.

Конечно, такой подход работает только в том случае, если вы понимаете, кто сможет работать в этой локации и сколько он готов платить. Если покупать помещение в надежде, что «кто-нибудь когда-нибудь заедет», это уже не инвестиция, а лотерея.

Поэтому я бы не делил объекты на «с арендатором» и «без арендатора». Гораздо важнее ответить на другой вопрос: какой арендатор будет работать здесь через пять или десять лет и на каких условиях.

Именно такие нюансы чаще всего определяют, окажется объект хорошей инвестицией или нет. О них и рассказываю в этом канале -на примерах реальных сделок и без красивых рекламных историй.