Поляков | Инвестиции в недвижимость

⚡ В коммерческой недвижимости важно не просто купить квадратные метры, а понять, сколько денег способен приносить каждый из них

Всегда смотрим не только «сколько стоит объект?», но и «что можно сделать с этим объектом, чтобы капитал работал эффективнее?»

👍 Подписаться | Роман Поляков | Инвестиции в недвижимость

🤯 50 млн ₽ могут превратиться в 144 млн ₽. А могут в 1,5 млрд ₽

В предыдущих постах мы считали арендный поток, но есть ещё один фактор, который на длинной дистанции способен полностью изменить результат.

Что вы делаете с полученными деньгами?
Можно каждый месяц получать аренду и тратить её, а можно постоянно возвращать доход обратно в инвестиции, создавая новые источники денежного потока.

И тогда начинает работать сложный процент. Возьмём те же условные 50 млн ₽.

Если капитал приносит 3,6% годовых, а весь доход постоянно реинвестируется при той же условной доходности, математически через 10 лет получится около 71 млн ₽, через 20 лет — около 101 млн ₽, а через 30 лет — примерно 144 млн ₽.

Теперь представим капитал с условной доходностью 12% годовых и тем же полным реинвестированием.

Через 10 лет → около 155 млн ₽
Через 20 лет → около 482 млн ₽
Через 30 лет → около 1,5 млрд ₽

То есть на старте мы видим разницу всего между 3,6% и 12%, а через 30 лет эта разница превращается более чем в 1,3 млрд ₽ капитала.

Именно поэтому эффективность капитала на длинной дистанции настолько важна.

Но здесь есть важная оговорка.
Это не обещание доходности коммерческой недвижимости.

И тем более не означает, что любой офис будет приносить 12% годовых следующие 30 лет.

Такой расчёт - математическая иллюстрация. В реальной жизни доходность будет меняться.

В реальности будут налоги, простои, расходы, ремонты, изменение ставок и периоды, когда деньги вообще выгоднее будет держать в других инструментах.

Но сам принцип от этого не меняется.

Для человека с капиталом 50, 100 или 200 млн ₽ главный вопрос уже не «какую недвижимость мне купить?», а «как построить систему, в которой мой капитал будет эффективно работать следующие 10–30 лет?»

И вот эту задачу мы здесь и будем разбирать.

Подписаться👍 Роман Поляков | Инвестиции в недвижимость

📈 Добавляем всего 5% индексации и разница превращается почти в 280 млн ₽

В прошлом посте мы сравнили одни и те же 50 млн ₽, вложенные в квартиру и коммерческую недвижимость.

В нашей условной модели квартира приносила 1,8 млн ₽ в первый год, коммерческий объект 6 млн ₽.

Но арендные ставки не стоят на месте. Поэтому теперь добавим в модель условную индексацию 5% в год.

🏘 Начнём с квартиры.
Если первый год приносит 1,8 млн ₽, то примерно через 10 лет годовой поток составит уже 2,8 млн ₽, через 20 лет около 4,8 млн ₽, а через 30 лет порядка 7,8 млн ₽ в год.

Совокупно за 30 лет получится около 120 млн ₽ арендного потока.

🏢 Теперь коммерция.
Начинаем с 6 млн ₽ в год, примерно через 10 лет получаем 9,3 млн ₽ в год, через 20 лет около 15,9 млн ₽, а через 30 лет порядка 25,9 млн ₽ в год.

Совокупный арендный поток за этот период составит примерно 399 млн ₽.

❗️Разница примерно 279 млн ₽ только в арендном потоке.

Эта модель хорошо показывает одну вещь: на длинной дистанции даже небольшая разница в экономике объекта начинает иметь огромное значение.

Но и здесь мы кое-что упустили.
Все эти 30 лет инвестор просто получает аренду и куда-то её тратит.

А что произойдёт, если вообще не тратить этот доход, а постоянно реинвестировать его обратно в активы?⬇️

Подписаться👍 Роман Поляков | Инвестиции в недвижимость

Разница за 30 лет - 126 млн ₽⚡

Представим, что у инвестора есть 50 млн ₽, которые он хочет вложить в недвижимость и получать арендный доход.

1️⃣Первый вариант — квартира.
Берём наш реальный пример: объект стоимостью около 50 млн ₽ сдаётся за 150 тыс. ₽ в месяц.

Получаем:
🏘 1,8 млн ₽ в год, или около 3,6% от стоимости объекта.

Если для простоты представить, что арендный поток вообще не меняется, то получится:
за 10 лет → 18 млн ₽
за 20 лет → 36 млн ₽
за 30 лет → 54 млн ₽

2️⃣Теперь те же 50 млн ₽ направляем в коммерческую недвижимость.

Представим офис около 100 м², который после выхода на аренду способен приносить условные 500 тыс. ₽ в месяц.

Получаем:
🏢 6 млн ₽ в год, или около 12% на первоначальный капитал.

При неизменном арендном потоке:
за 10 лет → 60 млн ₽
за 20 лет → 120 млн ₽
за 30 лет → 180 млн ₽

Квартира за 30 лет принесла бы около 54 млн ₽ валового арендного потока, коммерция при заданных условиях - около 180 млн ₽.

❗️Разница - 126 млн ₽.

Конечно, это упрощённая иллюстрация, а не прогноз доходности. Мы пока не считаем налоги, простои, ремонт, содержание, изменение ставок и стоимости самих объектов.

Но меня здесь интересует сам принцип. Почему капитал стоимостью 50 млн ₽ должен приносить мне 3–4% годовых только потому, что квартира - более привычный и понятный инструмент?

И стоит ли потенциальная разница в 126 млн ₽ того, чтобы один раз нормально разобраться в коммерческой недвижимости? 👍На мой взгляд - точно стоит.

Но мы пока сделали ещё одно огромное упрощение: предположили, что аренда не дорожает 30 лет.

⬇️В следующем посте добавим индексацию и посмотрим, что произойдёт с этой разницей.

Подписаться👍 Роман Поляков | Инвестиции в недвижимость

⚡ Почему человек с 50 млн ₽ покупает квартиру и соглашается на доходность 3–4% годовых❓

Последние несколько лет я наблюдаю одну и ту же картину: человек заработал капитал, хочет сохранить его в недвижимости и выбирает самый понятный сценарий - покупает квартиру в Москве, делает ремонт и сдаёт её.

У кого-то уже две квартиры, у кого-то пять, а кто-то собрал портфель из десяти объектов, но логика остаётся одинаковой: появились свободные деньги - покупаем следующую квартиру.

Потому что это понятно, привычно и кажется безопасным.
Но недавно я посчитал экономику квартиры, которую мы сейчас снимаем, и ещё раз задумался, насколько эффективно на самом деле работает такой капитал.

📖 Квартира стоит примерно 50 млн ₽, аренда - 150 тыс. ₽ в месяц, или 1,8 млн ₽ в год. Получается около 3,6% годовых, причём ещё до налогов, ремонта, содержания и возможных простоев.

💼А теперь смотрим на коммерцию.
В отдельных проектах хороший офис класса-А сегодня можно найти примерно за 300–400 тыс. ₽/м², тогда как качественное жильё в Москве может стоить 600–700 тыс. ₽/м² и выше.

При этом коммерческий метр потенциально способен приносить значительно больший арендный поток.

И вот здесь возникает главный вопрос: почему люди продолжают покупать квартиры?

🫣Потому что коммерческая недвижимость для большинства - тёмный лес. Как выбрать помещение, где будет спрос, какой этаж нужен, какую площадь легче сдать, кто станет арендатором, как оценить ставку и что потом можно будет перепродать?

Разбираться сложнее, поэтому психологически проще купить очередную квартиру.

❗️Именно поэтому мы создали этот канал. Будем разбирать реальные объекты, считать экономику, отделять ликвид от неликвида, смотреть новые деловые кластеры Москвы и показывать те возможности, которые рассматриваем сами.

Потому что коммерция тоже бывает плохой, и наша задача не доказать, что любой офис лучше квартиры.

Наша задача - находить объекты, где сходится всё: правильная цена входа, высокий арендный потенциал, ликвидность и понятный сценарий выхода.

⬇️А в следующем посте покажу эту разницу на одних и тех же 50 млн ₽.

Подписаться👍 Роман Поляков | Инвестиции в недвижимость

🔥 Один из самых ИНТЕРЕСНЫХ инвестиционных стартов

Пока на стартах жилых проектов всё сложнее найти действительно интересную точку входа, в Москве появился новый проект, которого я давно ждал.

🔴Первоначальный взнос от 10%, 🔴стоимость около 430 тыс. ₽ за квадратный метр,
🔴и возможность отложить основные платежи до 2027 года.

В новом выпуске разберем:
🟩Почему привычная стратегия «зайти на старте жилого ЖК и перепродать дороже» работает уже не так, как раньше
🟩 Почему я давно следил именно за территорией у Рижской
🟩 Как работает закрытое бронирование и почему первые инвесторы получают самые интересные условия
🟩 Что происходит с арендным потоком
🟩 Почему рассрочка может дать инвестору больше возможностей, чем хранение всей суммы на депозите
🟩 В чем преимущества покупки

Если рассматриваете недвижимость для формирования капитала и пассивного дохода, смотрите выпуск до конца.

🔥СМОТРЕТЬ

А если остались вопросы и хотите узнать подробнее о проекте👇

🗣Поляк.FM

Записал голосовое после того, как посмотрел свежий отчёт ЦБ по доходности разных инструментов.

00:00 Отчет ЦБ: какие инструменты больше всего просели и где был максимальный рост (2022–2026)
00:42 Покупка золота из‑за льготы по НДС и фиксация прибыли на бирже
01:24 Почему золото сейчас опасно: доходность уже отдана и деньги могут уйти в кэш
02:07 Куда заходить вместо золота: строительный сектор как наиболее недооцененный
02:49 Сигнал по цене золота: был «дешево», стало «дорого» — переход к идее инвестиций в стройку
03:31 Логика рынка недвижимости: снижение предложений на вторичке и роль будущего удешевления денег
04:14 Кэш под десятью и уход капитала в «бетон»: почему покупка сейчас может дать лучший вход
04:57 Разные горизонты стратегий: фиксировать сейчас и покупать позже при падении ставок
05:40 Куда заходить конкретно: старт с 10% взносом, ценой за м² и рассрочкой
06:23 Доходность от аренды: сравнение ставок по жилью и коммерции и вывод

В голосовом разобрал свою логику: золото, кэш, снижение ставок, вторичку, новостройки, коммерцию и конкретно, куда бы я сегодня смотрел для входа на ближайшие несколько лет.

👍 Роман Поляков | Инвестиции в недвижимость

👆Из августовского отчёта ЦБ, сравнение доходности разных инструментов финансового рынка.

🟩 Акции застройщиков оказались среди аутсайдеров: −37% за год и −63% с 2022 года.

🟩 Один из лидеров — золото: +37% за год и +177% с 2022 года.

А теперь для сравнения посмотрим на жилые новостройки Москвы.

С 2022 года цены в прайс-листах новостроек старой Москвы без учёта элитного сегмента выросли примерно в 2 раза. По индексу Дом. РФ рост составил +91,4%.

Только за последний год — порядка +19% по прайс-листам и +16,6% по индексу Дом. РФ.

👍 Роман Поляков | Инвестиции в недвижимость

🔥 Я давно не видел старта продаж, в который ХОТЕЛОСЬ бы зайти САМОМУ

В 2021–2023 годах мы в Big City активно работали со стартами продаж. Если правильно выбрать проект, локацию и момент входа, именно там можно было поймать очень интересную цену.

🤓Один из наших кейсов — квартира 37,8 м², которую мы купили на старте за 11,8 млн ₽.

Сегодня аналогичные предложения на переуступке доходят примерно до 25 млн ₽. Сейчас планируем сделать ремонт примерно за 4 млн ₽ и выходить на продажу уже выше 30 млн ₽.

Стартов мало. А большинство проектов выходят уже с такой ценой, что основной потенциал будто заложили в неё ещё до начала продаж.

И вот наконец появился проект, на который я сам действительно обратил внимание.

❗️Я вижу здесь сценарий Х2.

🟩 около 430 тыс. ₽ за м² на старте
🟩 очень интересная рассрочка

Пишите «СТАРТ ПРОДАЖ» — моя команда отправит цены, планировки, условия рассрочки и покажет, почему из всех стартов этого года мы обратили внимание именно на этот.

🔥 ЗАКРЫТАЯ ПРОДАЖА: офис, которого уже нет у застройщика

Редкий лот в премиальном БЦ ASpace у метро «Полежаевская» — офис 85 м² на 3 этаже с одной важной особенностью: сразу два отдельных входа.

А значит, помещение можно разделить на два самостоятельных офиса и сдавать их отдельно.

🟩 Цена — 59,9 млн ₽
🟩 Площадь — 85 м²
🟩 Стоимость — 704 тыс. ₽/м²
🟩 2 отдельных входа
🟩 Потенциальная окупаемость при аренде — менее 10 лет

Проект уже продан примерно на 90%, при этом около 70% офисов приобрели якорные компании под собственные представительства. Это означает меньшее количество помещений, которые потенциально выйдут на рынок аренды.

❗️А офисов такой площади у застройщика уже давно нет в продаже.

🚪 Оставляйте заявку — отправим информацию.

👍 Роман Поляков | Инвестиции в недвижимость

⚡ГАБ с двумя арендаторами — окупаемость 8,9 ЛЕТ

Доход распределён сразу между двумя арендаторами. Покупаете готовый объект и получаете арендный поток с первого дня.

🟩Стоимость — 52,5 млн ₽
🟩 МАП — 430 000 ₽/мес.
🟩 Площадь — 137 м²
🟩 Мощность — 15 кВт
🟩 Потолки — 3 м

Арендаторы:
▶️ LAMODA — 60 м²
МАП — 200 000 ₽/мес.
Безусловная индексация 7% со второго года

▶️ «Социальная аптека» — 55,8 м²
МАП — 230 000 ₽/мес.

Два арендатора снижают зависимость денежного потока от одного бизнеса. Lamoda обеспечивает узнаваемый федеральный бренд, а аптека работает в категории повседневного спроса.

Плюс сильное торговое окружение: Дикси, Планета здоровья, Wildberries, ВТБ, МКБ, «Четыре Лапы».

В радиусе 1 км проживает около 60 000 человек, высокий пешеходный и автомобильный трафик, а витринное остекление обеспечивает хорошую видимость помещения.

⬇️Хотите получить презентацию объекта, договоры аренды и подробный финансовый расчёт

🚪 Оставляйте заявку — отправим информацию.

👍 Роман Поляков | Инвестиции в недвижимость

Для того, чтобы похудеть или сформировать капитал, нужны одни и те же принципы.

В этом году я довольно серьёзно занялся телом: с 98 кг дошёл до 82.

00:00 Похудение и накопление: общие принципы — дефицит и дисциплина
00:42 Механика результата
01:25 Аналогия с финансами
02:07 Контроль расходов как шаг к результату: фиксация питания и калорий в приложении
02:50 Фитнес-браслет и главный вывод: жор зависит от активности и расхода
03:32 Иллюзия расхода от силовых: много ожиданий, но калорий тратится меньше
04:14 Прогулки вместо зала: каждый день ходьба повышает расход и дает системный эффект

👍 Роман Поляков | Инвестиции в недвижимость

⚡Сейчас на наших глазах зарождается новая ниша, на которой тысячи людей смогут хорошо заработать

Вы все знаете, что сейчас у маркетплейсов не самые лучшие времена. Они вынуждены пересматривать свою экономику и искать новые модели работы.

И что они сделали❓
Начали привлекать предпринимателей, которые могут открывать складские помещения от 200 м², где будут храниться, обрабатываться и переупаковываться товары продавцов Wildberries.

То есть часть того, что раньше маркетплейс делал самостоятельно, постепенно становится отдельным бизнесом для предпринимателей.

И я думаю, что это может быть стратегия на ближайшие несколько лет.

Мы уже видели похожую историю с ПВЗ. Когда Wildberries начал активно развивать пункты выдачи, люди, которые заходили туда одними из первых, зарабатывали достаточно хорошие деньги.

Потом ПВЗ стало очень много, конкуренция выросла, условия поменялись и зарабатывать стало сложнее.

А сейчас похожая возможность может открываться уже со складами и фулфилментом.

И самое интересное направление, как мне кажется, небольшие города, которые находятся в радиусе 100–150 км от крупных городов-миллионников.

Потому что там совсем другая стоимость коммерческой недвижимости.

В некоторых локациях помещение можно купить практически от 10 тыс. ₽ за квадратный метр.

Дальше сделать небольшой косметический ремонт, поставить стеллажи и использовать объект для хранения, обработки и переупаковки товаров.

И вот здесь уже становится очень интересна экономика.

Потому что стоимость входа может быть относительно небольшой, а спрос на инфраструктуру вокруг маркетплейсов продолжает расти.

🔥 Если хотите подробнее узнать, как устроена эта модель и какие помещения могут под неё подходить:

🚪 Оставляйте заявку — отправим информацию.

👍 Роман Поляков | Инвестиции в недвижимость

Тренды недвижимости 2027: что будет происходить с рынком

Сегодня был на мероприятии SMARENT⚡

Информации было много, но я для себя выделил несколько тенденций, которые напрямую влияют на решения инвестора.

1️⃣Спрос смещается в готовую недвижимость. Люди всё меньше хотят ждать до 2030–2031 года и чаще смотрят на объекты с ключами или ближайшим сроком сдачи. Особенно когда готовую квартиру с отделкой сегодня иногда можно купить выгоднее строящейся.

2️⃣Высокая стоимость денег продолжит поддерживать рынок аренды. Пока ипотека остаётся дорогой, многие продолжат снимать жильё. Для собственников это повод следить за рынком и своевременно индексировать арендные ставки.

3️⃣ Предложения тоже становится меньше. Владельцы вторички не спешат продавать, новых стартов немного, поэтому дефицит качественных ликвидных объектов может только усиливаться. При этом расти будет далеко не всё, выбирать объект становится критически важно.

4️⃣ Деньги будут искать альтернативу депозитам. Высокие ставки долго удерживали огромный объём капитала в банках, но по мере снижения доходности часть этих денег начнёт искать другие инструменты. И недвижимость, особенно коммерческая с понятным арендным потоком, снова становится одним из очевидных вариантов.

5️⃣Главный тренд сегодня — сохранение капитала. Ещё несколько лет назад предприниматели говорили про масштабирование и кратный рост. Сейчас всё чаще вопрос звучит иначе: «Как сохранить то, что уже заработал?» И эта психология напрямую переходит в инвестиции.

Поэтому мой главный вывод после мероприятия простой: недвижимость по-прежнему интересна, но время, когда можно было купить практически любой бетон и ждать роста, заканчивается.

В 2027 году особенно важно будет не просто купить недвижимость, а правильно выбрать актив.

👍 Роман Поляков | Инвестиции в недвижимость

🔥 Закрытый старт бронирования офисов класса А на Рижской с ПВ 10%

Премиальный деловой квартал класса А в одной из перспективных деловых локаций севера Москвы.

Рядом формируется крупнейший транспортный хаб с ВСМ, которая объединит две деловые столицы.

Стартовые условия:
🟩 офисы от 70 до 1 300 м²
🟩 стоимость — от 430 000 ₽/м²
🟩 первоначальный взнос — от 10%, или от 3,2 млн ₽
🟩 отложенный платёж до РНС — март 2027 года

Сейчас есть возможность зайти в проект ещё до публичного старта, зафиксировать стартовые условия и выбрать наиболее интересные лоты до того, как информация появится на открытом рынке.

🚪 Оставляйте заявку — отправим презентацию, закрытый прайс и доступные лоты.

👍 Роман Поляков | Инвестиции в недвижимость

🔥 Как одно решение может увеличить доход от коммерческого помещения примерно в 1,5 раза

Многие коммерческие помещения на первых этажах сегодня сдаются с потолками 6–7 метров. И в этом как раз скрывается дополнительный потенциал, который часто недооценивают.

Что делают более опытные инвесторы?
Используют высоту помещения и добавляют антресоль, увеличивая полезную площадь.

Например:
🟢 помещение 90 м²
🟢 стоимость — 700 тыс. ₽/м²
🟢 общая цена — 63 млн ₽

Если за счёт антресоли увеличить полезную площадь примерно до 140 м², то фактическая стоимость полезного метра снижается примерно до 450 тыс. ₽/м².

А теперь аренда.

Без антресоли:
90 м² × 3 500 ₽ = 315 000 ₽/мес.

С антресолью:
140 м² × 3 500 ₽ = 490 000 ₽/мес.

Даже если по факту ставка или загрузка будут чуть ниже, разница в арендном потоке всё равно может быть очень существенной.

Важно смотреть не только на цену за квадрат, но и на то, как можно увеличить полезную площадь и доходность объекта.

⬇️ Если хотите подобрать коммерческое помещение, где можно использовать такую стратегию:

🚪 Оставляйте заявку

Просчитаем экономику и покажем подходящие варианты.

👍 Роман Поляков | Инвестиции в недвижимость

🔥Я после этого расчёта сегодня не усну…

Давно наблюдаю за тем, сколько люди зарабатывают на флиппинге. Берут квартиру в бетоне, делают хороший недорогой ремонт и перепродают уже совершенно другой продукт.

Кейс Наташи: ТУТ

А что будет, если следующие 15 лет каждый год инвестировать по 10 млн ₽ во флиппинг, получать в среднем 40% годовых и вообще не вытаскивать прибыль, а постоянно реинвестировать её?

Год | Внесено всего | Капитал на конец года | Заработано

1 | 10 млн | 10,0 млн | 0
2 | 20 млн | 24,0 млн | 4,0 млн
3 | 30 млн | 43,6 млн | 13,6 млн
4 | 40 млн | 71,44 млн | 31,44 млн
5 | 50 млн | 110,02 млн | 60,02 млн
6 | 60 млн | 164,03 млн | 104,03 млн
7 | 70 млн | 245,64 млн | 175,64 млн
8 | 80 млн | 359,47 млн | 279,47 млн
9 | 90 млн | 516,08 млн | 426,08 млн
10 | 100 млн | 719,39 млн | 619,39 млн
11 | 110 млн | 1,012 млрд | 902,47 млн
12 | 120 млн | 1,417 млрд | 1,297 млрд
13 | 130 млн | 1,993 млрд | 1,863 млрд
14 | 140 млн | 2,783 млрд | 2,643 млрд
15 | 150 млн | 3,864 млрд ₽ | 3,714 млрд ₽

Итог за 15 лет:
🟩Собственных денег внесено: 150 млн ₽
🟩Итоговый капитал: ≈ 3,864 млрд ₽
🟩Чистый инвестиционный доход: ≈ 3,714 млрд ₽

То есть капитал вырос примерно в 25,8 раза относительно общей суммы внесённых денег.

Конечно, стабильно делать 40% каждый год на протяжении 15 лет — это математическая модель, а не обещание доходности. В реальности будут налоги, ремонты, простои, неудачные сделки, изменение рынка и годы с совершенно другой доходностью.

Но меня здесь зацепило другое.

Мы часто думаем о доходности одной сделки. А надо думать о том, что происходит, когда прибыль с первой сделки становится капиталом для второй, второй для третьей и так 15 лет подряд.

Вот тогда сложный процент начинает творить совершенно неприличные вещи 😁

🚪 Оставляйте заявку

👍 Роман Поляков | Инвестиции в недвижимость