Анатолий Терехов

Коллеги, пожалуйста не нужно мне каждый день писать предлагать посмотреть бесплатно ваши проекты.

⚡️ Бетонный колосс на банковском крюке: почему мы отказались от выкупа прав требования к застройщику

Несколько недель назад нам предложили выкупить право требования к застройщику (неоплата поставки стройматериалов) — с возможностью получить в качестве отступного 7–9 готовых объектов с дисконтом 40–45% к рынку. Застройщик был готов к переговорам. Мы отказались. Объясняем.

Ещё в мае прошлого года мы в одном ТГ-канале предупреждали: крупнейший застройщик с "авиационным" названием испытывает серьёзные структурные трудности, а сделки с его активами (тогда обсуждалась оптовая продажа первички с дисконтом 50%) легко оспариваемы. Нам не верили.

В сентябре 2025-го мы анализировали пакеты его дебиторки, которую предложили выкупить (о чем писали выше) — и увидели примитивные схемы вывода денег через подрядчиков. Утвердились в своей правоте окончательно. В январе текущего года застройщик публично обратился за государственными субсидиями. Убедилась вся страна.

Мы всегда считали недвижимость не только высокорисковым, но и принципиально низкомаржинальным инструментом. При сопоставимом риске деньги нужно размещать в значительно более доходные активы. Эта позиция получает всё больше подтверждений.

Недавно директор «Всеостройке.рф» Светлана Опрышко сформулировала диагноз точно: «Рынок идёт в сторону отжатия строительного бизнеса крупнейшими банками. Застройщики становятся просто подрядчиками, которые работают уже не за прибыль, а чтобы не сесть».

Это уже идущий процесс. И вот почему рынок недвижимости с высокой вероятностью ждёт ценовое падение:

📉 1. Девелопер-зомби — дефляционный фактор для всего рынка

Застройщик, работающий "чтобы не сесть", неизбежно демпингует или останавливает проекты. В первом случае — давление на вторичный рынок и просадка цены. Во втором — незавершённые объекты, судебные взыскания, обесценивание. Для юристов — рост дел по 214-ФЗ и оспариванию сделок, банкротства. Для инвесторов — неликвидный бетон, из которого невозможно быстро выйти.

📉 2. Банки будут сбрасывать неликвид

Получая незавершённые объекты при дефолте застройщика (214-ФЗ предполагает такой механизм), банк вынужден выходить в деньги через конкурсные продажи ниже рынка. Это разрушает ценовое дно в отдельных сегментах. Перегретые региональные рынки — в зоне максимального риска.

📉 3. Ипотечный спрос уничтожен структурно

Рыночный покупатель исчез. Льготные программы сворачиваются. Инвестиционный покупатель переориентировался на финансовые инструменты с более высокой доходностью при сопоставимом риске. Без спроса цена не держится — это азбука рыночной экономики.

📉 4. Непрозрачность управления — системный риск-дисконт для всей отрасли

Схемы дренажа денег через подрядчиков — не исключение, а маркер. Реальная стоимость активов системно завышена. Профессиональные участники закладывают риск-дисконт. Рынок, переоценённый на фоне непрозрачного управления — мина замедленного действия.

Совокупность этих факторов создаёт условия не для коррекции, а для структурного снижения цен — особенно в крупных городах и сегменте массового жилья.
Сейчас недвижимость — это бессмысленный бетон с кредитным плечом. И это плечо сломалось.

Наличные в заем — билет в один конец: как методично выводится кэш из правового поля, или опять про антилегализационный обзор

Сегодня Банк России на своем сайте официально рекомендовал кредитным организациям усилить контроль за операциями по ВНЕСЕНИЮ клиентами крупных сумм наличных — в целях противодействия легализации неучтенных доходов. Звучит как рядовая регуляторная новость. Но за ней стоит системный процесс, который должен понимать каждый, кто работает с деньгами.

Небольшое отступление: надо признаться, в последние недели три мы и сами столкнулись с повышенными техническими трудностями получения от должников, с которыми ведется работа по взысканию, денежных средств в наличной форме в счет погашения задолженности, хотя большинство из них погасить задолженность иным образом не могут в силу наличия арестов на счетах (парадокс – но в том числе и по нашей инициативе).

Обратная сторона медали: история началась раньше и об этом мы уже писали

Ещё 8 июля 2020 года ВС РФ выпустил Обзор судебной практики, который в профессиональном сообществе прочно окрестили "обзором по легализации". Один из ключевых его тезисов — суды обязаны критически оценивать расписку как доказательство передачи наличных по договору займа. Мало зафиксировать факт передачи денег — займодавец теперь обязан доказать само существование этой суммы: откуда деньги, как заработаны, почему они вообще были на руках в таком объёме.

Результат не заставил себя ждать: суды в подавляющем большинстве споров о взыскании по распискам стали отказывать займодавцам. Расписка перестала быть надёжным правовым инструментом.

Как "закрывали дыру" — и почему это больше не работает

После 2020 года предприимчивые займодавцы нашли выход: вносили крупную сумму на банковский счёт, после чего снимали её наличными — и вот вам банковская выписка как доказательство реального существования денег. Схема работала: суды видели движение по счёту и принимали это как подтверждение финансовых возможностей займодавца.

Сегодняшняя рекомендация ЦБ фактически закрывает эту возможность. Крупное внесение наличных — теперь под пристальным вниманием банков как потенциально подозрительная операция. Счёт могут заблокировать, потребовать пояснений, передать информацию в Росфинмониторинг. Обналичивание для "легендирования" займа становится не просто рискованным — оно может повлечь уголовно-правовые последствия.

Что это означает на практике

Наличные деньги методично и последовательно выводятся из правового поля. Не запретительным законом — а через совокупность судебных позиций и регуляторных требований, которые в связке делают займы наличными крайне уязвимой конструкцией. Займодавец сегодня оказывается в ситуации, когда доказать происхождение переданных наличных практически невозможно без риска привлечь к себе нежелательное внимание.

Вывод для инвестора и кредитора — жёсткий и однозначный

Любое финансирование, структурированное через наличные, сегодня — это высокорисковая операция прежде всего для того, кто даёт деньги. Не для заёмщика. Правовая защита займодавца в такой конструкции стремится к нулю: он не может доказать происхождение средств, в том числе - без риска уголовного преследования, а без этого — не может взыскать долг. Хотите давать в долг — используйте безналичные инструменты, структурируйте сделку юридически чисто, фиксируйте каждое движение денег банковскими документами. Иначе в случае спора вы останетесь один на один с судом, который задаст вам вопросы, на которые у вас не будет безопасных ответов.

Актуальные ГАБы

Я тут в SEO продвижении преуспел, написал 14 000 статей и получаю трафик бесплатно.
#seo

Минутка рекламы домашнего ремонта, у меня недавно от обогревателя кабель в стене поплавился , как вы помните я пожары очень не люблю с прошлого года и стараюсь их не допускать 😅

Начал изучать почему так произошло, оказывается есть два типа соединения проводов: на клеммы и методом скрутки двух проводов, вот я так понял клеммы норм, а скрутки изнашиваются со времеем и начинается перегрев провода, который может привести к пожару.

В общем вот такие маленькие штуки могут спасти ваш дом или склад от пожара

Буду рад комментариям экспертов в строительстве!

По участкам в Крыму сейчас 30 ГА на 24 млн.

🔥 ИЩЕМ ИНВЕСТОРА В ЗЕМЕЛЬНЫЙ ПРОЕКТ С ДОХОДНОСТЬЮ 73% ЗА ~6 МЕСЯЦЕВ

Кратко: Заходим в перспективный земельный актив в Новой Москве через торги. Вся операционная работа — на нас. Инвестор получает пассивный доход с защитой прав собственности.

---

📍 О ПРОЕКТЕ

Участок земли в Новой Москве с развитой инфраструктурой, который мы давно отслеживали. Первые торги не состоялись — сейчас готовимся заходить по сильной цене относительно рынка.

✅ Рядом: школы, детские сады, магазины, многоэтажная застройка
✅ Локация полностью обеспечена коммуникациями и транспортной доступностью
✅ Земля в типовой локации — ликвидный актив с понятной рыночной оценкой

---

💰 ЭКОНОМИКА ПРОЕКТА

Стоимость объекта: 68 274 000 ₽
Площадь к реализации*: 76 соток
Цена входа: 898 342 ₽/сотка
Средняя цена по рынку: ~2 000 000 ₽/сотка
Планируемая цена продажи: 1 500 000 ₽/сотка
Выручка от реализации: 114 000 000 ₽

*После прокладки дороги и межевания

---

📊 ФИНАНСОВЫЙ РЕЗУЛЬТАТ

💵 Общая прибыль проекта: 35 466 000 ₽
🤝 Комиссия УК (30%): 10 639 800 ₽
🎯 Прибыль инвестора: 24 826 200 ₽
📈 ROI инвестора: 73,12%
🧾 Налог (6%): 6 858 900 ₽

⏱️ Срок реализации: ~6 месяцев

---

🔐 ЧТО ПОЛУЧАЕТ ИНВЕСТОР

✔️ Полная защита: инвестор является собственником участка, земля оформляется на него
✔️ Пассивный формат: не требуется участие в операционной деятельности
✔️ Прозрачность: прибыль делится после каждой продажи участка
✔️ Совместные риски: мы работаем по модели разделения рисков и результатов
✔️ Юридическое сопровождение: доверенность на управление, все действия согласованы

---

⚙️ ЧТО ДЕЛАЕМ МЫ

🔹 Полное сопровождение сделки на торгах
🔹 Межевание, прокладка дороги, подготовка к продаже
🔹 Деление участка на 18 ликвидных лотов
🔹 Управление реализацией и продажами
🔹 Маркетинг, документация, взаимодействие с покупателями
🔹 Распределение прибыли по согласованной модели

Базовая стратегия: купить → разделить → продать.
Опционально: девелопмент под ИЖС (18 домов), но это более капиталоемкий сценарий.

---

🎯 ПОЧЕМУ ЭТО ВЫГОДНО

«Основная прибыль в недвижимости формируется на входе — при покупке актива ниже рынка».

Мы заходим по цене в 2,2 раза ниже среднерыночной благодаря формату торгов. Это и есть фундамент нашей доходности.

---

📩 КАК ПРИСОЕДИНИТЬСЯ

Если вы:
- Ищете пассивную инвестицию с понятной экономикой
- Доверяете команде с опытом в земельных сделках
- Готовы рассмотреть вход в проект в июне (дата торгов)

👉 Напишите в ЛС — обсудим детали, покажем документы, ответим на вопросы.


#инвестиции #недвижимость #земля #НоваяМосква #пассивныйдоход #торги #инвестпроект