Обещать - не соцжилье строить

В Испании резко сократился фонд социального жилья - VPO/VPP (vivienda de protección oficial/publica). Если в конце XX века миллионы семей смогли купить такие квартиры по льготной цене, то сегодня их объем крайне мал.

Главные факты:
За последние 10 лет построено менее 86 000 VPO - в среднем 8 600 в год.

При этом потребность оценивается примерно в 700 000 единиц. То есть при сохранении темпов ввода для закрытия текущей потребности потребуются более 80 лет.

Сейчас социальное жилье составляет всего 1,3% жилищного фонда Испании против 3,2% в среднем по ЕС.

В 2024 году VPO составили лишь 7,4% сделок купли-продажи.

Почему VPO так важны?
Их цена ограничена государством и может быть до 50% ниже рыночной. Например, в Мадриде и Барселоне квартира VPO площадью 80 м2 стоит около 232 000 - 240 000 евро, тогда как на свободном рынке - значительно дороже.

Почему строительство упало?
1. Недостаток финансирования.
Государственные инвестиции в Испании - около 47-80 евро на человека в год, что ниже среднего по ЕС.

Частный сектор после кризиса 2008 года резко сократил кредитование: если в 2007 году кредиты строительству составляли 44% ВВП, то сейчас около 7%.

Исчезли многие строительные компании и кассы сберегательных банков, активно финансировавшие VPO.

2. Модель строительства.
Исторически VPO строили в основном частные застройщики на частной земле с господдержкой. Государство редко выступало прямым владельцем жилья, поэтому устойчивого государственного фонда так и не сформировалось.

3. Деклассификация.
В большинстве автономий через определенное время VPO можно перевести в свободный рынок. В результате около 7 миллионов таких квартир уже стали обычным жильем и продаются по рыночным ценам. Исключения - Страна Басков, Наварра и частично Каталония.

4. Земля есть, но мешает бюрократия.
В стране есть земля под 1,8 млн квартир, однако 74% пригодной земли не урбанизировано. Процессы могут занимать 10-20 лет. При этом эксперты считают, что главная проблема - не земля, а деньги.

Исторический контекст
Массовое строительство VPO началось при режиме Francisco Franco. С 1943 по 1975 годы построено около 3,36 млн защищенных квартир. Государство активно субсидировало строительство - налоговые льготы, дешевые кредиты, субсидии. В 1960 году расходы на жилье составляли 12,9% всех государственных инвестиций против нынешних 1,15%.

После перехода к демократии и во время правительства Felipe González в конце 1980-х производство VPO начало снижаться. Государство сделало ставку на рынок и развитие других социальных сфер - здравоохранения, образования и инфраструктуры.

Главный спор сегодня:
Должно ли социальное жилье оставаться защищенным навсегда или разрешать его переход на свободный рынок?

Сторонники деклассификации говорят о накоплении капитала семьями.

Противники считают, что это лишает будущие поколения доступа к доступному жилью.

🏙 В итоге в Испании нет стабильного постоянного фонда социального жилья - ни государственного, ни частного. Основная причина кризиса VPO - недостаток инвестиций и изменение государственной политики после 1980-х годов.

#недвижимость #кризис #vpp

🌆 Аренда и продажа квартир в Валенсии

🇪🇸 Недвижимость и бизнес
🏙 @rebazes