Торги по банкротству с Мамедовой Владиславой

С чем люди от меня... не уходят, а идут дальше

Классный эффект👍, который я вижу уже не первый год:
большинство «не уходит» после курса по банкротным торгам. Они приходят снова — на арестованные торги, на разборы, на новые потоки.

На фото — сообщение ✉️про работу с лотами в чате по арестованным торгам от ученика, который около года назад прошёл банкротку 🧑‍⚖️и не остановился.

🧳С чем по факту люди уходят после первого курса и почему возвращаются:

⚡️ с живым опытом: не только знания, но поданные заявки, участие в торгах, выигранные и проигранные лоты;
⚡️ с ощущением, что «я могу» — открыть ИП, подать декларацию, поговорить с банком или ФНС без ступора;
⚡️ пониманием, что торги — это не один рынок, а несколько режимов, и можно постепенно добавлять новые: от банкротных к арестованным, от своих сделок к услугам.

Поэтому я честно не очень люблю слово «выпускники».

Для меня это люди, которые просто переходят на следующую ступень: сначала банкротка,

потом арестованные торги, доходная недвижимоость, (скоро будут государственные и частные торги)  

дальше — своя система и своя скорость расширения.

Почему люди идут ко мне🤔

✍️ В прошлом посте я писала, что курс подходит тем, кто не боится документов и налогов.

Но «не бояться» не значит «уже уметь».
Умение как раз моя зона ответственности.😎

Что отмечают ученики в отзывах:

⚡️ материал структурирован — шаг за шагом, без сваливания всего в одну кучу;

⚡️ сложные юридические вещи объясняются человеческим языком, без воды и спецэффектов

⚡️ есть группа, где можно задавать вопросы по ходу, а не вариться в одиночестве;

⚡️ после курса люди не просто «понимают теорию», а реально делают: подбирают лоты, регистрируются на ЭТП, подают заявки, участвуют в торгах, выигрывают, проигрывают, возвращают задаток, придумывают стратегию и даже доходят до мысли открыть ИП.

Один из отзывов:

человек принял участие в нескольких торгах и пишет, что начинает думать об ИП, потому что «затягивает».

И отдельно: очень рада, что встретила юриста, который говорит чётко, без воды и понятно объясняет сложные вопросы.❓

Поэтому если вы боитесь, что «юридическое — это не для меня», — это как раз тот страх, который на курсе закрывается.

Ваша задача — прийти с вопросами. Моя — разложить их так, чтобы вы после могли работать на торгах без ощущения, что каждый документ написан на неизвестном языке.

Кому курс по банкротным торгам лучше всего заходит🧑‍⚖️

По опыту прошлых потоков он лучше всего заходит тем, кто:

✅Умеет и любит думать цифрами.
Не обязательно быть финансистом, важно не пугаться слов «доходность», «маржа», «сценарий». Вам ок посчитать: по какой цене зайти, какие варианты выхода, как это ляжет в ваш личный или семейный бюджет.

✅ Не боится документов.
Готов открыть извещение, договор, решение суда, письмо ФНС и не закрыть их через 3 секунды. Не нужно знать все законы, нужно быть готовым разбираться, задавать вопросы и не игнорировать бумажную часть сделки.

✅ Нормально относится к налогам и юр.анализу.
Понимает, что один раз придётся выбрать режим налогообложения, подать декларацию, настроить базовые вещи, а не «жить в тени». Вам скорее важна предсказуемость и прозрачность, чем иллюзия полной невидимости.

✅ Смотрит на торги в горизонте 3–5 лет.
Не ждёт, что одна‑две сделки сразу перевернут жизнь, а готов строить направление: постепенно наращивать капитал, набирать опыт, пробовать разные стратегии — перепродажа, аренда, услуги.

Если вы узнаёте себя в этих описаниях, с большой вероятностью курс станет для вас нормальным входом в рынок:
не очередным «собранием теории», а практическим инструментом, с которым вы сможете спокойно заходить в сделки, считать деньги и жить в этом рынке без постоянного ощущения «я ничего не понимаю, но очень хочу повезти».

Кому банкротные торги точно не подойдут

Есть несколько типов людей, которым я по‑честному не советую идти в банкротные торги — ни в курс, ни в практику.

❌ 1⃣. Тем, кто ищет «кнопку бабло».
Тем, кто хочет одну удачную сделку, чтобы резко закрыть все финансовые вопросы, а дальше снова жить как раньше.
Торги — это не слот‑машина и не лотерея, а нормальный рабочий рынок: со своими циклами, провисаниями, подготовкой и годами практики.

❌2⃣. Тем, кто не готов читать документы.
Если мысль о том, что придётся открыть извещение, договор, решение суда или письмо ФНС вызывает внутреннее «фу, можно без этого?», то на торгах будет очень тяжело.
Здесь платят не только за «умение найти лот», но и за то, что вы не пропускаете важные нюансы в бумагах.

❌3⃣. Тем, кому страшно даже думать о налоговой.
Страх перед ФНС — нормален. Ненормально — жить в логике «лучше ничего не делать, лишь бы ко мне никто не пришёл».
В реальной жизни торгующего вам придётся хотя бы один раз подать декларацию, выбрать режим налогообложения и иногда отвечать на письма. Если идея диалога с налоговой вызывает ступор, торги превращаются в постоянный стресс.

❌4⃣. Тем, кто не готов смотреть на горизонт 3–5 лет.
Банкротные торги — про стратегию.
Да, первая сделка может случиться быстро. Но реальный эффект появляется, когда вы работаете и учитесь хотя бы несколько лет: понимаете города, типы лотов, формируете партнёрства, настраиваете налоги и юридическую часть.

❌5⃣. Тем, кто не хочет брать на себя решения.
В этом рынке нет взрослого, который придёт и скажет: «делай раз, делай два, и всё будет хорошо».
Есть данные, практика, риски и вы. Если человек принципиально не готов принимать решения и отвечать за них, торги превращаются в мучение и вечный поиск «совета, который всё решит».

👂Многие, услышав про «курс по банкротным торгам», ждут три вещи:

➡️подбор «вкусных» лотов,
➡️истории «купили за 13 млн., сейчас стоит 23»
➡️и быстрые схемы выхода в аренду или перепродажу.

Всё это есть, но если ограничиться только этим — вы остаётесь в логике «повезло/не повезло».

Идеальный вход в торги — это когда вы заходите через масштабный, собранный курс:

⚡️смотрите не только на сами торги, но и расширяете экономический кругозор;
⚡️ разбираете разные стратегии: быстрые перепродажи, арендные модели, работу с «сложными» лотами;
⚡️ распаковываете свой опыт и капитал: куда вам реально стоит заходить, а куда пока нет.

Поэтому в моем курсе так много процессов:

⚡️ учимся читать извещения и протоколы, чтобы не ловить ошибки организаторов;
⚡️ собираем пакет документов так, чтобы не прилетело от площадки, ФНС или банка;
⚡️ считаем налоги, снимаем обременения и обсуждаем агентскую стратегию — как оказывать услуги на торгах и зарабатывать не только на своих сделках.

Это настоящий «курс молодого бойца», после которого Вы будете готовы к настоящей жизни предпринимателя в торгах.

Первая декларация: из 172 тысяч налога в 0 рублей и навык

На курсе про банкротные торги мы подробно обсуждаем налоги:
⚡️режимы для физлиц, самозанятых, ИП;
⚡️как выглядят сделки с точки зрения НДФЛ и УСН.

Многие ребята за время работы со мной превращаются из физлиц в ИП: это нормальная эволюция, когда торги становятся не разовой историей, а бизнесом.

Но есть ещё один момент: пока вы в статусе физлица, после первого года работы вам нужно заполнить первую декларацию.✅
Первый раз всегда страшнее всего. 😱Поэтому гораздо легче делать это вместе с человеком, который уже умеет и понимает, как там всё устроено.

До какого‑то времени я помогала с этим только по запросу:
🧨кто спросил — тому помогу.
Теперь понимаю, что буду говорить об этом с учениками громче. Потому что для многих именно этот «первый раз» — один из ключевых моментов становления как предпринимателя.

Вот пример на скрине:
вместо 172 000 руб. налога — 0 руб.
и плюс навык самостоятельной подачи декларации, который останется с человеком на годы вперёд.

Для меня важно не просто «научить выиграть лот», а довести человека до точки, где он спокойно держит в руках весь процесс: от торгов до налогов и отчётности.

Недавно заходим с мужем в подъезд.

📬Около почтовых ящиков у нас стоит стол, на котором обычно появляются рекламные листовки, соцматериалы или бюллетени для голосования. То есть стол, мимо которого проходишь не глядя.

Анар прошёл мимо, а я вдруг зависла, беру оттуда открытку и говорю: «Это мне».☺️
👨🏻‍💼Муж: «???»
👩‍💼Я: «Ну мне это…»
👨🏻‍💼Муж: «Почему? Она же не в твоём ящике».
👩‍💼Я: «Ну смотри: тут Питер и поцелуйчик, это точно мне».

На самом деле я знала, что такую открытку отправила мне моя ученица. Но в адресе случилась очепятка, и открытка по всем правилам не должна была попасть ни в мой подъезд, ни ко мне в руки. Тем не менее она меня каким‑то образом нашла.

❤️Я очень люблю своих учеников‑выпускников. Мы остаёмся на связи долго после окончания обучения. У нас есть чат, в который если ты уже попал — то не выходишь, где мы обсуждаем всё подряд: и торговое, и не очень.

❗️И есть особая опция: я не продаю свои юридические услуги 〰️ на открытый рынок (по крайней мере, пока). Ко мне попадают либо ученики, либо знакомые и их знакомые. Жизнь полна приключений, и если надо — мы разруливаем их вместе.

💌Сообщение от другой выпускницы:

«Когда шла в свой первый лот (а он непростой), я не боялась, потому что не сомневалась в твоей поддержке и помощи».

Для меня торги — это не только про лоты и деньги. Это ещё и про людей, с которыми вы идёте долгую дистанцию.

Если вы попали ко мне как ученик, то на этом наши отношения не заканчиваются последним модулем курса.

С чего начать в торгах?

Вторая «любимая» история последних месяцев — требования пояснить сделки ниже кадастровой стоимости.

Сценарий такой: вы ИП или организация на УСН, продаёте объект (земля, дом, коммерция). Цена сделки ниже 🔽кадастровой стоимости. ФНС пишет:
«По данным кадастра объект стоит X, вы продали за Y < X, поясните причины».

На что расчет? Даже не догадываюсь, но многие опять впадают в панику. А надо читать закон, из которого видно:
📌 на УСН налоговая база считается по цене договора, как договорились - такая и налогооблагаемая база;
📌 база подтверждается договорами, актами и фактом поступления денег на расчётный счёт/в кассу;
📌 кадастровая стоимость в эту формулу НЕ включается.

Кадастровая стоимость учитывается (пока что) при расчете НДФЛ - налог, который платят физ.лица и ИП на ОСНО.


То есть сделка ниже кадастра сама по себе не создаёт «дополнительный налог» на УСН.

На практике я делаю так:
⚡️подтверждаю, что объект реализован по цене договора, деньги поступили, доход отражён в декларации;

В случае, если объектом налогообложения являются доходы организации или индивидуального предпринимателя, налоговой базой признается денежное выражение доходов организации или индивидуального предпринимателя (ч. 1 ст. ст.346.18 НК РФ).

⚡️отдельно поясняю, что для данного режима налогообложения кадастровая стоимость не применяется при расчёте базы

доходы определяются на основании первичных документов и других документов, подтверждающих полученные налогоплательщиком доходы, и документов налогового учета (ч. 1 ст.

248 НК РФ).

⚡️не играю в оправдания формата «ну вы же понимаете, рынок такой», а опираюсь на нормы НК. иногда матерюсь
Иногда самая здоровая позиция — не соглашаться с «логичным по бытовому» аргументом налоговой там, где он не вписывается в логику закона.

А теперь опрос:
Как говорится, не надо подкидывать идеи, но, кажется, они и так уже есть.

Торги по банкротству с Мамедовой Владиславой pinned a photo

Нетворкинг-суббота

Недавно один из читателей блога оставил комментарий с запросом на поиск партнёра.
И это, на мой взгляд, один из самых сильных ходов в текущие времена.

Объединение компетенций — лучшее, что может быть. Я искренне считаю, что в здравом партнёрстве 2+2 = 5.

И самое сильное партнёрство — когда вы объединяете, а не дублируете компетенции.

Моя семья — как раз такой кейс.
🔘Я интроверт, мой муж Анар — экстраверт.
🔘Я хорошо пишу, он хорошо говорит.
🔘Я глубоко анализирую, он быстро и точно считает.

Антон (см. скрин) в том самом комментарии предлагает очень правильный подход:
специальные знания в земле — от одного партнёра,
опыт и понимание торгов — от другого.
Сейчас времена не самые простые. И сила — именно в объединении. В том, чтобы не пытаться «тащить всё в одиночку», а собираться с теми, у кого есть то, чего не хватает вам.

Поэтому предлагаю сделать из этого поста маленькую точку сборки:
1️⃣. ✍️Напишите в комментариях:
кто вы, чем занимаетесь,
какими компетенциями готовы делиться,
какого партнёра ищете (по профилю, по роли, по задачам).
2️⃣. Перешлите этот пост к себе в сторис/каналы.
3️⃣. Пусть как можно больше хороших людей увидят друг друга, договорятся и сделают свои классные результаты — на торгах, в земле, в проектах вокруг них.

Ну, что друзья, как и обещала, пройдемся по налоговым «радостям».

Недавно был пост про подачу завлений на льготу ИП, о которой любезно напомнил мне инспектор (еще раз спасибо ей). Реально смотивировала, т.к. Я, как сапожник без сапог, обычно занимаюсь этим в последний момент, то есть в октябре-ноябре.

Но до этого радостного звонка, ФНС закидала меня, моих клиентов и друзей письмами.
На один объект ловишь письма и от ФНС физ.лиц, и от ФНС ИП, отдельно с вопросами про УСН, а потом про НДС. Такое ощуещние, что ждут: ты где-то должен ошибиться.

А еще недавно писала про то, что дарение между родственниками ИП не облагается налогом. Но, как помните, там ВС РФ четко высказался про НДФЛ, и обтекаемо про УСН. Отсюда получаем «приветы от ФНС».

Итак, устраивайтесь поудобнее: вы индивидуальный предприниматель на УСН «доходы». У вас есть земельный участок (да, он подарен родственником когда-то давно, и по вопросам его возникновения все уже в переписке с ФНС обсуждено), вы строите на нём дом своими силами, вводите в эксплуатацию и продаёте. Доход от продажи идёт в декларацию по УСН — всё логично.
ФНС смотрит на это и… не видит стройку. Видит только участок и дом, который «откуда‑то взялся». И делает вывод: дом вам подарили 🎁, а вы его продали. Следующее письмо: «Уточните декларацию, задекларируйте дарение и заплатите налог с подаренного дома».

Что делать в этом случае❓
НЕ ПАНИКОВАТЬ.

Почему-то многие знакомые, когда ловят требование пояснений, готовы бежать сознаваться в том, чего не делали, платить доп.налоги, «как бы чего не вышло».
❌Не надо так делать.

Давайте посмотрим 👀 на ситуацию глазами инспектора ФНС: у него есть декларация УСН, в которой все суммы идут «скопом», пара документов, какие-то сведения из Росреестра. Тут без 100 гр. Не разберешься, а сколько у него таких пакетов документов ?

Что ему делать❓
Разматывать каждый кейс сутками или запросить логичное объяснение ситуации у того, что в теме, т.е. у ИП ?

Логично, что второе. Поэтому не паникуем, но и не ленимся: ✍️ пишем красивый и понятный документ, где четко и последовательно все расписываем, желательно 14 шрифтом (глаза инспектора скажут «спасибо»), прикладываем докменты (только те, что имеют отношение к делу, не надо закидыввать инспектора документами «с запасом»). И все.

Если Ваша история логична и подтвержддается документами, к Вам не будет никаких вопросов.
Их практики последние лет совсем без вопросов проходит 3 декларации из 10, в остальных случаях приходится что-то объяснять, но лучше потратить время и объяснить, чем потратить деньги на оплаты, которые ты не должен был производить.
 
Это тот момент, где многие начинают паниковать: «Как так? Ничего же не дарили!»
На самом деле задача простая и очень приземлённая:
⚡️показать документы по строительству (договоры, сметы, акты, разрешение на ввод);
⚡️ связать дом с вашим участком и вашими затратами;
⚡️объяснить в деловом, а не эмоциональном ключе, откуда объект появился и почему это не дарение.

Налоговая не обязана «догадываться», что вы строили сами. Если не показать цепочку документов, она придумывает свою. И потом именно эту придуманную версию вам придётся опровергать.

Первое, что нужно сделать в торгах, - забыть про жадность❌

Помните наш лот с машиноместами, который упал с 23 млн до 13 млн?

💭Отдельная мысль, которую я проговариваю ученикам всегда и везде: не жадничать.Мы заходили на него не на последнем, а на третьем с конца этапе публичного предложения. Могли подождать ещё 🕗— и, теоретически, лот стал бы дешевле примерно на миллион📉. А могли и не дождаться: на финальном этапе вполне мог появиться ещё кто‑то с похожей логикой «подожду до самого низа», и цена ушла бы вверх🔼.

Есть целый вид развлечения на торгах: подавать заявку на последнем этапе, но по цене предыдущего этапа.

Я считаю, что если вы готовы покупать по цене предыдущего этапа — проще и взять лот на предыдущем этапе, а не устраивать себе аттракцион 🎢 из серии «выиграю — не выиграю».

Мой подход простой: увидели цену, по которой готовы спокойно жить с этой сделкой — забирайте. Торги не про то, чтобы выжимать последнюю копейку из дисконта, а про то, чтобы собирать рабочие сделки.
 

📰Из мира незаметных новостей: закон, который «подзавис»

Немного сменим угол и поговорим про фон, в котором вообще существуют арестованные и банкротные истории.
Помните законопроект о повышении порога долгов, после которых можно арестовывать имущество, с 3 000 до 30 000 руб.? Большинство логично предположили, что его быстро примут: сумма 3 000 давно выглядит странно на фоне текущих реалий.

Я даже в курсе по арестованным торгам записывала два дубля:
⚡️в одном рассказываю по действующей планке в 3 000,
⚡️во втором — на случай, если пока идёт курс, её поднимут до 30 000.

Но нет. ⚡️Законопроект не отклонён, но откровенно подвис, и пока что признаков активного движения нет.

Практический вывод очень приземлённый: не заводите долги больше 3 000 руб.

Очевидно, что в истории с машиноместом одну из ключевых ролей сыграла стоимость лота. 13 млн — это всё-таки не 1 млн.
🗣️На занятиях я часто говорю: как только вы уходите в сегмент 10+ млн, вы начинаете работать в зоне гораздо меньшей конкуренции. 📉Просто потому, что туда элементарно не доходит большинство участников.

❓Но возникает честный вопрос: «А что делать, если у меня нет 10 млн?»

Не расстраиваться. Их нет у очень многих, это абсолютно нормальная стартовая точка. Ваша задача — сделать так, чтобы этот капитал появился 💰а не переживать, что его пока нет.
Работать в перепродаже тем капиталом, который есть. У большинства новичков это плюс-минус 300 тыс. руб. Крутим, насколько возможно, делаем первые сделки, набиваем руку.
 
А дальше вариантов несколько.
Вариант 🟡: партнёры. Пять человек по 1 млн — это уже 5 млн. С этим чеком вы выходите в менее конкурентный сегмент, чем с одиночными 300–500 тыс, и можете смотреть на другие лоты.

Вариант 🟡 : инвесторы, которые не хотят сами разбираться в торгах, но уже пришли к точке «деньги есть, идеи нет». Это могут быть как частники, так и малый бизнес. Здесь работает та же логика: вскладчину или под одного инвестора. Но просто так деньги никто не отдаёт — вам нужно портфолио кейсов и нормальная упаковка своих результатов.

Вариант 🟡: услуги на торгах. Анализ лота, осмотр, подача заявок, сопровождение торгов и т.д. Здесь как раз работает принцип «курочка по зернышку клюёт»: несколько клиентов, и у вас появляется капитал, с которым вы уже сами можете идти в торги.
 
Дело за малым - научиться зарабатывать на торгах, а для этого и создан этот блог.

➡️ Погрузиться в тему глубже: здесь
➡️ Заполнить анкету, чтобы узнать о курсе по банкротным торгам в числе первых: здесь

Вернёмся к нашему лоту с примерно 50 машиноместами.

Первый аукцион стартовал с 23 млн., а выиграли мы лот за 13 млн.💰

Что с ним будет делать клиент❓

Я не знаю,т.к. это за рамками наших отношений, но 🗣я расскажу про один из вариантов, который лежит на поверхности.

Пока шло банкротство, управляющая компания сдавала паркинг местным жителям по прямому назначению: 🚘 люди там парковались. То есть денежный поток там уже есть.

Самое очевидное решение после покупки — не разгонять всех арендаторов, а перенаправить этот поток в свою сторону и договориться на новых условиях. Скорее всего, аренда там 👇ниже рыночной, но это уже предмет переговоров и работы с объектом.

Посчитаем при очень средних вводных.
🔘В объекте около 50 машиномест.
🔘Допустим, в среднем по году сдаются 60% (скорее всего, в реальности можно сделать больше, но давайте консервативно) — это примерно 30 мест.
🔘Стоимость аренды в месяц — 5 000 руб за место. В нашем городе и в конкретном районе это недорого.
🔘30 мест × 5 000 = 150 000 руб в месяц, или около 1,8 млн в год.
🔘Вычтем налоги, содержание, какие-то операционные расходы — оставим условные 1,5 млн в год «чистыми».

При цене лота 13 млн -   окупаемость чуть меньше 9 лет. Это вполне укладывается в вилку консервативной окупаемости недвижимости 8–10 лет.

И это всё ещё «достаточно ленивый» сценарий. Если поработать с объектом, оптимизировать заполняемость и ставки, вложиться в управление, выйти к 7 годам окупаемости вполне реально.

На выходе: готовый арендный бизнес и достаточно предсказуемый ежемесячный денежный поток.💸

Продолжение дальше

Ликвидность 🆚 рентабельность: где деньги, если конкуренция высокая
 
Какой вывод напрашивается после этих историй? ❓

Чем ликвиднее лот🔝, тем более оживлённой там будет конкуренция — и тем ниже потенциальная рентабельность в процентах.
Это не повод убегать из «высоколиквидных ниш», это повод углубляться и иначе строить стратегию.

В таких историях логика чаще всего такая: небольшая маржа в 20–30%, но быстрый оборот. Вы готовы быстро зайти в сделку, быстро выйти, зафиксировать результат и пойти за следующей такой же. Это одна модель.
Лоты вроде пакета машиномест — это другая модель. Это уже штучная работа с объектом: часто не получится просто перепродать весь объём одним махом. Придётся думать, как его структурировать:
🔘нарезать на части и распродавать поштучно или блоками;
🔘смотреть, можно ли перепрофилировать первый этаж в коммерцию;
🔘 настроить аренду машиномест с понятной и прогнозируемой заполняемостью.

Если вы готовы с этим работать, ваша итоговая маржа может оказаться выше, чем в быстрой перепродаже суперликвидных лотов. Хотя не всегда: многое зависит от города, спроса, вашего умения искать арендаторов/покупателей.
❓Тут уже вопрос «какой стиль инвестиций вам ближе».

❓В каких городах новичкам лучше не начинать с квартир?
Продолжая тему выбора лотов. Меня периодически спрашивают:

«в каких городах точно не стоит брать квартиры на торгах новичкам?»

🔥Я бы осторожнее относилась к городам с перегретыми рынками новостроек. Там слишком много предложений, и конкурировать с ними, купив квартиру с торгов, может быть болезненно. 😔
Какие это города?

По данным Коммерсанта - это:
Владивосток, Приморский край, Казань, Красноярск, Пермь, Екатеринбург, Самара и Калининградская область.

❗️Важно понимать: новостройка и условная «хрущёвка» с торгов — это два разных продукта. То, что рынок первых стоит или шатает, не значит, что у вторички с торгов те же проблемы.

Но новички любят «красивые» объекты: свежий дом, лифт, фасад, витринные окна в рекламе — и не всегда считают, куда они с этим дальше попадут.
🛒Купив такую квартиру на торгах, вы оказываетесь в очень конкурентном сегменте новостроек (или почти новостроек), где скидка с торгов легко съедается демпингом застройщиков и акциями от крупных игроков.

❌Поэтому я не советую стартовать с таких объектов, если вы не супер‑специалист именно по жилой недвижимости в этих городах.