Банкротный алфавит "Д"
Почему доли не дают спокойно уснуть? Потому что дешевые! Но это не спроста ведь?
Что с ними делать?
Вариантов не так уж много, про самые простые и быстрые все знают:
1️⃣выкупить другие доли у сособственников или
2️⃣продать свою долю сособственнику.
Прощупывать эти стратегии после того, как вы уже купили долю - плохая идея.
Лучше познакомиться с сособственниками ДО торгов. А для этого их ещё надо найти: доехать до объекта, пообщаться с соседями, посмотреть соцсети и т.д.
💡 Если с сособственниками не договорились, то это хороший повод отказаться от лота 😄
3️⃣Ладно, анализируем дальше.
Нужно понять, можно ли поделить объект?
➡️ Критерий для участков (п.2 разд.1 Обзора судебной практики ВС РФ # 4 (2016): минимальный размер, установленный ПЗЗ, для соответствующего ВРИ.
➡️Для жилья (п.12 ПП ВС #8 от 24.08.93; п.35 ПП ВС #6 01.07.96)
➡️ есть техническая возможность передать не только жилое помещение, но и подсобные помещения (в частности, кухню, коридор, санузел), а также оборудовать отдельный вход;
➡️ выделяемые части соответствуют установленным техническим и санитарно-гигиеническим требованиям (в частности, по площади и освещенности жилых комнат и подсобных помещений);
➡️ выдел не наносит несоразмерный ущерб, то есть не препятствует использованию жиль по целевому назначению, не ухудшает техническое состояние, не создает неудобство в пользовании и т.п.
✅ Если договоритесь на выдел - отлично, если нет, то прямая дорогая в суд (п. п. 1, 3 ст. 252 ГК РФ).
Суд устанавливает техническую возможность выдела доли в натуре по результатам назначенной строительно-технической экспертизы (ч. 1 ст. 79, ст. 80 ГПК РФ).
💡Если выделить нельзя, то это ещё один хороший повод отказаться от лота.
Но можно проверить последний момент:
4️⃣Принудительный выкуп незначительной доли.
Незначительность - штука оценочная, но надеяться, что доли 1/2-1/4 будут признаны незначительными, не стоит.Доп. критерии:
➡️долю нельзя выделить в натуре;
➡️ собственник не имеет существенного интереса в использовании имущества, где у него есть доля, т.е. он ей фактически долгое время не пользуется (Определение КС РФ #242-О-О от 07.02.08; п.36 ПП ВС #6 01.07.96).
❗️ Причем суды считают, что, например, отсутствие у сособственника другого жилья еще не повод отказывать в принудительном выкупе незначительной доли в жилом помещении (№ 33-КГ21-9-КЗ).
5️⃣Если ничего из этого не работает, то заключаем соглашение об определении порядка пользования долевым объектом, в т.ч. в судебном порядке (п.37 ПП ВС #6 01.07.96). А дальше пользуемся объектом в рамках закона: хотите двери с петель снимайте, хотите навоз храните.
#банкротный_алфавит