Журналисты любят раздувать тему "маржинальности" девелоперов. Эту же тематику любят обсудить в гос. думе.

Вот все прихуеют, когда узнают, что сейчас маржинальность девелоперов де-факто регулируются банкиры, потому что даже на этом поле банки трахнули уважаемых господ девелоперов.

"Что ты несешь?", - напишите вы мне опять в сообщения, не понимая сути процесса. А я постараюсь объяснить на пальцах:

1. Когда было просто ДДУ или просто ЖСК - тогда маржу девелоперов никто не регулировал. Их маржа - только их маржа. Факт.

2. Когда появилось проектное финансирование (ПФ), то чтобы его получить - надо показать фин. модель проекта банку. Вот тут и начинается шоу.

3. Банки не дают девелоперам проектное финансирование, если показатель LLCR в фин. модели будет не ниже, чем 1,2. Что такое LLCR и что такое 1,2?

LLCR - Loan Life Coverage Ratio, а по-русски - коэффициент покрытия долга денежными потоками. Он рассчитывается путем деления NPV оно же ЧПС, оно же чистая приведенная стоимость денежных средств, доступных для погашения задолженности, на сумму непогашенного долга. Что-то стало понятно? Если нет, то проще говоря, это просто деления бабок дохода проекта, на объем бабок проектного финансирования (утрирую).

А что такое 1,2? Тут проще. Проектное финансирование стоит 100 рублей, то девелопер должен заработать 120 рублей. Угадаете сколько должен быть NPV? Правильно 20 рублей. А что такое маржа? Это те самые 20 рублей - 20%. Какой вывод? Девелопер не может получить проектное финансирование - начать стройку, если его маржа меньше 20%.

Если LLCR не выполняется, то уважаемый девелопер должен раздвинуть ляжки и придумывать себе такие цены продаж, чтобы все-таки проходить по этому показателю. Если же вообще не получается, то надо вкинуть собственных бабок сразу в банк. Чтобы банкстеры в любом случае свои бабки отбили.

Понятное дело, что есть банки которые дают бабки под другой LLCR или ещё какие-то условия, но общий посыл рынка сейчас такой. Заплати за ПФ, заплати за ипотеку, возьми на себя кучу обяз.