продолжение...

Рассмотрим на примере Пятерочки (представлен на картинке). Допустим, их отдел развития нашел объект, который сдавался в аренду, например, за ₽1 млн. Отдел продаж спрогнозировал розничный товарооборот (РТО) в месяц в размере ₽18,5 млн. Предложили собственнику помещения МАП 925 тыс. или 5% от РТО если РТО будет больше ₽18,5 млн. Исходя из этого стоимость объекта была определена Продавцом в размере ₽115 млн. (10,4 лет окупаемости).

По каким-то причинам за полгода работы магазина РТО не вышел на запланированный ₽18,5 млн., и составляет менее ₽8 млн. По нормативам Пятерочки при величине арендной платы свыше 7% от РТО или выше арендатор может обратиться за скидкой.

Если не предоставить такую скидку, то арендатор может уйти и нужно подумать над вопросом, какой другой арендатор сможет платить аренду аналогичную прежней.

Если купить такой объект, то есть риск, что после покупки МАП может снизиться примерно на ₽400k меньше текущего. Если предоставить скидку, то стоимость объекта при текущей окупаемости на рынке упадет примерно на ₽50 млн., а текущая доходность объекта снизится с 9,7% до 5,5%.

Т.е. объект, который представлен на картинке можно рассматривать к покупке без потери стоимости актива с окупаемостью 6 лет. Но на таких условиях продавец не расстанется с объектом.

Покупая такой объект «без комиссии» (экспертного мнения профессионала, которому можно доверять) вы рискуете потерять на порядок больше чем размер комиссии.

Научитесь разбираться в вопросе самостоятельно или наймите профессионала, которому доверяете. @primetr_ru