Как меняются недвижимость и ВНЖ Черногории ❓ Отвечает Антон Шамарин, управляющий партнёр VALUE.ONE. Все ответы можно получить по этой ссылке.
Что происходит с теми, у кого уже есть недвижимость стоимостью ниже порога в €150 тыс.? Они чаще докупают или продают?
Пока я совершенно не вижу массового движения ни в одну, ни в другую сторону. И вообще не рекомендовал бы собственнику принимать решение о продаже хорошей недвижимости только из-за изменения правил ВНЖ. Допустим, человек несколько лет назад купил квартиру за €90–100 тыс. Она находится в хорошем месте, нормально сдается, расходы на содержание небольшие, объект ликвидный. Зачем продавать хороший актив только потому, что изменилось миграционное законодательство? Сначала нужно смотреть на экономику самой недвижимости, а уже потом – на ВНЖ. Кроме того, очень важно разделять существующих владельцев, уже оформивших ВНЖ, и новых покупателей. Для действующих собственников предусмотрен переходный механизм, поэтому паниковать и срочно совершать сделки точно не стоит.
Может ли вокруг минимального порога сформироваться отдельная ценовая зона?
Да, и с точки зрения рынка это, пожалуй, самое интересное последствие реформы. Вокруг установленного порога может возникнуть дополнительный спрос. И это может привести к небольшой ценовой аномалии: объект чуть выше порога иногда будет иметь большую ликвидность, чем очень похожий объект чуть ниже него. Наверняка будут попытки завысить цену, но рынок быстро это поймет.
Официально недвижимость Черногории дорожает на 10–15% за год. Так ли это в реальности?
Я бы очень осторожно относился к средней цифре по Черногории. Рынок сейчас очень неоднородный.
Дорожают качественные объекты в хороших локациях, особенно в Тивате и Бока-Которской бухте, первая линия, а также недвижимость в сильных комплексных проектах. Там рост поддерживается не только общим рынком, но и развитием самого проекта: появляется новая инфраструктура, рестораны, отели, спортивные объекты, открываются новые очереди. То есть растет ценность самой локации.
С другой стороны, обычная квартира старого фонда или объект в слабой локации не становится автоматически на 15% дороже просто потому, что рынок в среднем вырос.
Более того, на вторичном рынке сейчас достаточно много переоцененных объектов. Собственник видит, что рядом новый проект продается по €5-6 тыс. за метр, и решает, что его квартира тоже должна стоить примерно столько же. Формально цена предложения выросла, но по этой цене объект может продаваться годами.
А что с легализацией объектов? Ведь на практике эта проблема существует уже много лет, и предыдущие попытки мало что изменили.
Незаконное строительство в Черногории существовало десятилетиями. Огромное число объектов построены полностью или частично без необходимых разрешений. Поэтому невозможно принять закон и через год сказать: проблема решена. Но новый механизм мне кажется значительно серьезнее предыдущих попыток.
Принципиально важное отличие – государство фактически провело черту по состоянию застройки на июль 2025 года. Используется спутниковая и аэрофотограмметрическая съемка: объект должен присутствовать на этих материалах, иначе его нельзя просто построить позднее и затем попытаться легализовать по старой логике.
Это очень важный момент. Потому что задача легализации не только разобраться с тем, что уже было построено за предыдущие десятилетия. Гораздо важнее остановить воспроизводство проблемы. То есть государство фактически говорит: давайте разберемся со старым наследием, но после определенной даты правила должны быть другими. Если этот принцип действительно будет последовательно применяться, это способно серьезно изменить рынок.
#черногория