⚖️ Прокурор оспорил условия аренды в ОЭЗ «Архыз», но кассация вернуло дело на новое рассмотрение

Постановление АС СКО по делу А25-4154/2024 комментирует юрист Дальневосточного офиса Пепеляев Групп Евгения Демьянчук

🔸Суть спора

Заместитель прокурора в интересах РФ и Минэкономразвития оспаривал пункты договора аренды земельных участков в туристско-рекреационной ОЭЗ, которые: ✔️разрешают арендатору сдавать участки в субаренду с согласия арендодателя, ✔️позволяют передавать права и обязанности арендатора третьему лицу без согласия арендодателя, только с уведомлением.

✍ Аргументы сторон

✍ Прокурор:

✔ Резидент ОЭЗ не вправе сдавать участки в субаренду и передавать права по договору аренды третьим лицам.

✔ Предоставление участков лицам без соглашения об осуществлении деятельности в особых экономических зонах (ОЭЗ) противоречит ст. 3 Закона № 116-ФЗ "Об ОЭЗ в РФ" и ст. 39.6 ЗК РФ.

✔ Спорные пункты ничтожны как посягающие на публичные интересы и нарушающие явно выраженные запреты закона.

✍ Ответчики и третьи лица (застройщики, банки):

✔ Срок исковой давности пропущен: министерство должно было узнать о договоре не позднее даты отчёта УК.

✔ Право аренды возникло в 2008 году, до создания ОЭЗ, поэтому ограничения Закона № 116-ФЗ неприменимы.

✔ Договор заключён по ст. 11.8 ЗК РФ при образовании участков, что сохраняет прежние условия аренды.

✔ Оспаривание пунктов затронет права залогодержателей и дольщиков, не привлечённых к делу

⚖ Что решили суды

1️⃣ Первая инстанция отказала в иске — из-за пропуска срока исковой давности.

2️⃣ Апелляция иск удовлетворила: признала пункты договора аренды недействительными, указав на нарушение публичных интересов, обход торгов и ничтожность условий.

3️⃣ Кассация отменила оба акта и направила дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

🔸 Ключевые выводы кассации:

➡️ Суды приняли акты о правах и обязанностях лиц, не привлечённых к делу надлежащим образом — это безусловное основание для отмены (ч. 4 ст. 288 АПК РФ).

➡️ Новые арендаторы, вступившие в договор по перенайму, должны участвовать в деле не как третьи лица, а в надлежащем процессуальном статусе.

➡️ Признание спорных пунктов недействительными затрагивает права залогодержателей — банков и участников долевого строительства, чьи договоры ипотеки и ДДУ не исследованы.

➡️ Суд должен проверить довод: ОЭЗ создана после договора аренды лесного участка от 17.04.2008 № 32, а значит, применение ограничений Закона № 116-ФЗ требует отдельной оценки.

❗ Важно для инвесторов

➡️ Проверяйте всю цепочку прав на землю в ОЭЗ: исходный договор, образование участков, основания передачи прав, согласия и уведомления.

➡️ Учитывайте риски перенайма и субаренды в ОЭЗ: их могут оспорить со ссылкой на публичные интересы.

➡️ Банкам и застройщикам важно вступать в спор, если оспариваются базовые условия аренды.

➡️ Срок исковой давности по искам прокурора в интересах публично-правового образования исчисляется с момента, когда уполномоченный орган узнал о нарушении.

#Кейс