На первый взгляд выбор простой: новостройка — современнее, вторичка — дешевле и чаще ближе к центру. Но при покупке разница гораздо существеннее: проверять у этих объектов приходится совершенно разные вещи.
🏗 Если выбираете новострой:
Современные дома обычно выигрывают в энергоэффективности, шумоизоляции и инфраструктуре: лифт, паркинг, а в жилых комплексах часто есть бассейн и общие зоны. Но есть свои нюансы:
✨ Цена. Новостройки обычно дороже, особенно в центральных районах, где нового строительства мало.
✨ Сроки. При покупке на этапе строительства между заключением договора и получением ключей может пройти значительное время.
✨ Застройщик и проект. До внесения денег важно проверить застройщика, разрешительную документацию проекта и условия договора.
✨ Авансовые платежи. Если квартира ещё строится, внесённые в счёт будущей покупки суммы должны иметь предусмотренную законом защиту на случай, если строительство не будет завершено в срок или жильё не будет передано.
✨ Передача квартиры. Перед получением ключей проверяют необходимые документы для эксплуатации/заселения, которые требуются в конкретном регионе, соответствие объекта заявленным характеристикам и состояние самой квартиры.
🏛 Если выбираете вторичку:
Главное преимущество — выбор. В давно сформировавшихся районах Мадрида, Барселоны, Валенсии и Аликанте большая часть предложения приходится именно на вторичный рынок. За тот же бюджет часто можно получить больше метров или выбрать более удачное расположение, а квартиру под ремонт — полностью адаптировать под себя. Но проверять здесь важно не только квартиру:
✨ Состояние дома. Фасад, крыша, лифт и коммуникации могут потребовать крупных вложений уже после покупки.
✨ Дополнительные взносы собственников (derramas). В протоколах собраний сообщества собственников (comunidad de propietarios) стоит проверить уже утверждённые и обсуждаемые крупные работы и связанные с ними дополнительные платежи.
✨ Долги перед сообществом собственников (comunidad de propietarios). Перед сделкой проверяют, нет ли у продавца задолженности. Это особенно важно, поскольку новый собственник в определённых законом пределах может отвечать по таким долгам предыдущего владельца.
✨ Документы vs реальность. Площадь, планировка, террасы, пристройки и перепланировки должны соответствовать документам.
✨ Выписка из Реестра собственности (Nota Simple). По ней проверяют собственника, ипотеку и другие зарегистрированные права и обременения.
💰 И ещё одно отличие — налоги.
При покупке новой жилой недвижимости у застройщика обычно уплачиваются налог на добавленную стоимость (IVA) — 10% и налог на документально оформленные юридические акты (AJD). На вторичном рынке применяется налог на передачу имущества (ITP). Ставки AJD и ITP зависят от автономного сообщества и возможных льгот. Поэтому две квартиры по €300 000 могут потребовать разного итогового бюджета на покупку.
⚖️ Что в итоге выбрать? Универсального решения здесь нет: смотреть нужно на конкретный объект и его полную стоимость. Если планируете покупку в Испании, пишите @OlaEstate_Esp — проверим объект и документы и сопроводим сделку до получения ключей.
♠♠♠
Наши каналы:
Испания 🇪🇸
Португалия 🇵🇹