Разбираем по шагам, как устроен процесс и что важно учесть на каждом этапе.
▶️ Какие документы понадобятся?
▫️ NIE — идентификационный номер иностранца в Испании;
▫️ паспорт;
▫️ подтверждение происхождения средств;
▫️ испанский банковский счёт/организация расчётов по сделке;
▫️ при ипотеке — документы о доходах, налоговые декларации и другие документы по запросу банка.
▶️ Новостройка, вторичка или покупка на этапе строительства?
От этого пункта зависит и сам процесс, и дополнительные расходы.
▫️ Готовая новостройка. При покупке платятся НДС (IVA) и гербовый сбор (AJD).
▫️ Вторичное жильё. Здесь вместо НДС платится налог на передачу собственности (ITP), а сам объект особенно важно проверить на долги и юридические ограничения.
▫️ Жильё на этапе строительства. Обычно сначала вносится резерв, затем часть стоимости выплачивается по мере строительства, а остаток — при оформлении готового объекта. Конкретная схема зависит от застройщика.
▶️ Что с ипотекой?
Получить ипотеку в Испании могут и иностранцы, но условия для резидентов и нерезидентов отличаются.
▫️ Резиденты — финансирование часто до 80% стоимости объекта.
▫️ Нерезиденты — чаще около 60–70%.
Банк проверит ваши доходы, налоговые документы и происхождение средств. Также потребуется оценка стоимости недвижимости независимым специалистом — в Испании она называется tasación.
▶️ Какие налоги и расходы нужно учитывать?
▫️ При покупке вторичного жилья: налог на передачу собственности ITP — ставка зависит от региона.
▫️ При покупке новостройки: 10% НДС (IVA), гербовый сбор AJD, ставка которого зависит от региона.
▫️ Дополнительно: нотариальные расходы, регистрация собственности, юридическое сопровождение, другие административные расходы в зависимости от сделки.
Для первоначального расчёта можно ориентироваться примерно на 10–15% сверх стоимости объекта.
▶️ Проверка недвижимости до резерва
До внесения суммы резервирования важно провести хотя бы первичную юридическую проверку объекта. В частности, сразу запросить Nota Simple — выписку из Реестра собственности.
Проверяем:
▫️ действительно ли продавец является собственником;
▫️ есть ли ипотека, аресты и другие обременения;
▫️ есть ли задолженность перед сообществом собственников;
▫️ совпадают ли данные в реестре и кадастре;
▫️ нет ли юридических проблем с перепланировками.
Также на этом этапе важно разобраться с расходами на содержание недвижимости: платежами comunidad, IBI и другими регулярными обязательствами.
✔️ Как закрепляют выбранную квартиру?
Когда объект найден, сначала подписывают reserva — соглашение о резервировании и вносят сумму, чтобы объект сняли с рынка на оговорённых условиях.
Следующим этапом становится contrato de arras — предварительный договор между продавцом и покупателем. В нём фиксируют цену, сроки основной сделки, внесённую сумму и ответственность сторон.
✔️ Как проходит основная сделка?
Когда объект проверен, документы готовы, а условия выполнены, покупатель и продавец встречаются у нотариуса.
Там подписывается нотариальный договор купли-продажи — escritura pública, производится окончательный расчёт и передаются ключи.
После этого необходимо уплатить соответствующие налоги и зарегистрировать нового владельца в Реестре собственности.
✔️ Что происходит после покупки?
Остаётся несколько практических задач:
▫️ переоформление электричества, воды и газа;
▫️ уведомление comunidad о новом собственнике;
▫️ настройка регулярных платежей и автосписаний.
При покупке без ипотеки весь процесс иногда занимает 2–6 недель, с ипотекой — часто 1–3 месяца, но реальные сроки зависят от объекта, документов, банка и участников сделки.
Наша задача — провести клиента через все этапы и проконтролировать процесс от подбора объекта до получения ключей и решения вопросов после сделки.
Если планируете покупку недвижимости в Испании — пишите @OlaEstate_Esp. Первая консультация бесплатная.
♠♠♠
Наши каналы:
Испания 🇪🇸
Португалия 🇵🇹