ПОЧЕМУ ВЫ НИКОГДА НЕ КУПИТЕ ИДЕАЛЬНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ?

Пятничный лонгрид летом выглядит самоубийством, шашлыки и дача перевесят любой умный текст. Поэтому летом лонгриды будут выходить по утрам понедельника.
И сегодня мы будем говорить о иррациональности на основе трудов двух Нобелевским лауреатов: Джорджа Акерлофа и Даниэля Канемана.

Почему мы ошибаемся при покупке недвижимости: теория «лимонов» Акерлофа и когнитивная экономика Канемана

ЧАСТЬ 1. ИРРАЦИОНАЛЬНОСТЬ

Когда человек выбирает квартиру он уверен, что действует рационально: оценивает локацию, планировку, этаж, инфраструктуру.

Но экономика и психология давно доказали обратное. Мы ошибаемся. И чаще, чем нам кажется.

Две ключевые теории объясняют, почему это происходит:

— теория асимметричной информации Джорджа Акерлофа (известная как «теория лимонов»),
— теория поведенческой экономики Даниэля Канемана, где ключевым тезисом выступает иррациональность покупателя.

И хотя они про разное, вместе они помогают понять, как устроен рынок недвижимости и почему на нём так легко ошибиться.

🍋 «Теория лимонов» Акерлофа: рынок плохих квартир

Акерлоф анализировал рынок подержанных автомобилей, но его выводы отлично ложатся на рынок вторичной недвижимости. Если один продавец знает, что продаёт проблемную квартиру (плохой вид, скрытые недостатки ремонта, шумные соседи, недобросовестная УК), а покупатель — нет, то цена сделки занижается до среднего уровня.

В результате действия «хитрых продавцов»:

- хорошие объекты вытесняются плохими: честным продавцам тоже становится невыгодно играть в открытую;

- рынок переполняется «лимонами» — некачественными объектами, которые подаются под видом «сладких конфет»;

Пример:

Продавец знает, что у квартиры есть очевидные недостатки, к примеру с электропроводкой, он делает симпатичную «косметику», ставит недорогую, но новую мебель и пишет: «Тёплая, уютная, дизайнерский ремонт».

Покупатель верит на слово — ведь у него нет всей информации. Он покупает некачественный актив по цене качественного.

🤯 Канеман изучал психологию выбора и пришел к выводу: люди думают не логикой, а эмоциями

То есть, если Акерлоф говорил о проблеме информации, то Канеман — о проблеме мышления.

Мы не рациональны.
Мы не покупаем лучшую квартиру. Мы покупаем ту, которая:

- была первой, где нам дали интересную как нам кажется цену (эффект якоря);
- имеет приятный вид, запах кофе и плед на диване (эмоциональный отклик);
- вызывает ощущение срочности (страх упустить).

Канеман показал: в реальности мы используем «ментальные ярлыки», не успевая просчитать риски.
Мы покупаем не квадратные метры, а фантазии о новой жизни. И зачастую за эти фантазии переплачиваем.