Почему гарантии в инвестициях - это плохо?

Этот канал про паспорта и ВНЖ. Но документы тесно связаны с недвижимостью, которую часто покупают ради этого.

Я часто вижу проекты в недвижимости с гарантированной доходностью - что-то формата «купи отельный номер в Дубае/Таиланде/на Бали с гарантированной доходностью 7-8% годовых».

Когда кто-то дает гарантию, это значит, что он забирает себе апсайд.

Природа любой доходности - это риск. Чем выше доходность, тем выше риск.
И наоборот: чем ниже риск, тем ниже доходность.

Любая гарантия снижает риск. Значит она должна снижать и доходность.

Как правило девелоперы дают гарантированную доходность в двух случаях:

Вариант 1
Девелопер заложил эту доходность в цену объекта.
Вы покупаете квадратный метр дороже, чем он на самом деле он стоит на рынке. Из этого апсайда девелопер может платить арендную доходность в течение 5-10 лет (зависит от конкретных цифр).

А что дальше? Дальше объект сдается как по рынку, т.е., конечно, не за такие деньги. И продать его можно только по цене, ниже исходной.

Вариант 2
Реальная доходность, которую можно выжать из объекта выше чем то, что гарантируется.
Как правило это делается на спреде между долгосрочной и краткосрочной аренды.

Допустим, вы купили квартиру с гарантированной доходностью 3% в Греции. Девелопер (а по факту другой его карман в виде управляющей компании) платит эту доходность из своей маржи от краткосрочной аренды. Он сдает квартиру в краткосрок с доходностью 5% годовых, и забирает себе апсайд 2%.

Почему такое продается?
Очень простой для питчинга и продажи продукт. Звучит как депозит или бонды - покупаешь, забываешь и получаешь гарантированную регулярную доходность.

Легко заходит доверчивым и непрофессиональным покупателям. А для брокеров дает самые высокие комиссии на рынке.


P.S. Отельные номера - это вообще жуткий неликвид (но об этом в отдельном посте). Лучше положите деньги на депозит - целее будут.