Бетонная пирамида: почему «квадрат» в котловане стал на треть дороже готового жилья

Разрыв в ценах между первичкой и вторичкой в Москве побил 7-летний рекорд и достиг 31%. Пока покупатели судорожно считают, откуда взялась цифра в 390+ тысяч рублей за еще даже не вырытый котлован, экономическая реальность окончательно превратилась в аномалию: готовая квартира с ремонтом и понятным качеством стоит на треть дешевле, чем обещание застройщика сдать через три года человейник с видом на МКАД. Система, в которой воздух ценнее твердой земли, требует объяснений, и они, разумеется, тут же нашлись.

Официальная версия от застройщиков, растиражированная деловыми изданиями, трогательна в своем неведении. Эксперты поясняют, что девелоперы вынуждены задирать ценники исключительно из-за дорожающих участков под застройку. О том, сколько прослоек из аффилированных подрядчиков проходит каждый квадратный метр, какова реальная маржинальность и каким образом осваиваются эти самые золотые участки, предпочитают умалчивать. Видимо, в формуле ценообразования появилась новая константа — плата за возможность прикоснуться к прекрасному миру бизнес-класса. Замглавы Минстроя Никита Стасишин лишь укрепил этот олимпийский настрой, заявив, что Россия с легкостью даст прикурить любой стране по качеству стройки, а элитные высотки Манхэттена и близко не стояли с нашим бизнес-классом. Отдельные параметры сравнения при этом уточнять не стали.

Очевидно, что главным инженером этого чуда выступает ипотечный допинг. Льготные программы и бесконечное подсаживание на субсидии разогнали цены на первичке до стратосферных высот. Семейная ипотека, задуманная как инструмент поддержки, стала топливом для ценового ралли. На вторичном рынке субсидий нет, а высокая ключевая ставка жестко давит на реальный спрос и реальные доходы граждан. В итоге образовалась пропасть между виртуальной и реальной стоимостью актива.

Чем это аукнется покупателю, решившему войти в эту игру сегодня? Риск кроется в мгновенном образовании «минусового» капитала. Купив новостройку за 100% цены, после вручения ключей вы шагаете на вторичный рынок, где квартира одномоментно теряет до трети своей бумажной стоимости. Возникает классический ипотечный тупик: если обслуживать кредит станет нечем, продажа объекта на реальном, а не воображаемом рынке не перекроет даже тело долга перед банком. Продавец останется и без жилья, и с хвостом из обязательств.

Для банковской системы этот разрыв — бомба замедленного действия. Кредитные организации принимают в залог объект по надутой цене застройщика, которая существует лишь в презентациях и договорах долевого участия. Если заемщик сдуется — а с учетом турбулентности это лишь вопрос времени — продать залог за сумму, сопоставимую с выданным кредитом, на реальном вторичном рынке будет невозможно. На балансе образуется дыра, которую не прикроешь никакими рейтингами. Пустые залоги в какой-то момент становятся не просто бухгалтерской проблемой, а угрозой для стабильности всей конструкции, выстроенной на бесконечном росте цен и субсидиях. Аналитики молчат, но механизм уже запущен, и он, как и положено в идеальной модели, не прощает иллюзий.

Ненезыгарь
Подписывайтесь на ВК I ОК I Дзен

Наш официальный канал в Максе