неДВИЖный ВОПРОС

Channel name was changed to «неДВИЖный ВОПРОС»

Channel photo updated

Channel name was changed to «Недвижимость. Новостройки Москвы»

Ждем брокеров, риелторов, консультантов.
Будет жарко 🔥🔥🔥
РЕГИСТРАЦИЯ

🔣 Сегодня ЦБ РФ третий раз подряд сохранил ключевую ставку на уровне 21%
Как это отражается на рынке и когда ждать «оттепели»?

Как прогнозирует Наталья Сазонова, управляющий директор NF Dom, по итогам следующего заседания регулятор может приступить к снижению ключевой ставки, хоть и минимальными шагами – от 50 п. п.
 
📝 Для такого осторожного оптимизма есть несколько предпосылок. Например, инфляция и инфляционные ожидания начинают снижаться. А в марте банки стали сокращать ставки по ипотеке на 1-2%. Эксперты связали это со снижением стоимости облигаций федерального займа (ОФЗ) и общей стоимостью фондирования на рынке в январе и феврале 2025 года. Расширение программы семейной ипотеки на вторичное жилье в малых городах – также позитивный знак.

✔️ Ставка пока не снижается, но рынок уже успешно адаптируется к сложным условиям. По статистике февраля мы видим, что спрос на новостройки растет несмотря на заградительную ключевую ставку и заградительную ипотеку. Причем, растет равномерно по всем сегментам, а не только по бизнес-классу, продажи в котором базируются на рассрочках. В феврале в Москве зарегистрировано 8 тыс. ДДУ, это на 27% больше, чем в январе. При сравнении год к году в феврале динамика еще значительнее: +56%.

📈 Рынок недвижимости сейчас будет чувствителен к позитивным сигналам: здесь накопился значительный объем отложенного спроса. В одночасье ипотека доступной не станет: путь к приемлемым условиям может занять весь год. Но даже при минимальном движении ключевой ставки вниз спрос может повыситься.

🗝 Можно купить новостройку сейчас, в период пониженного спроса, а затем рефинансировать рассрочку с помощью ипотечного кредита по мере снижения “ключа”.
Это позволит зафиксировать более выгодные цены. Сейчас, в условиях сокращенного по сравнению с первой половиной прошлого года спроса, девелоперы могут предлагать интересные условия на отдельные лоты на стартах продаж, чтобы повысить заполняемость эскроу-счетов.

✨✨✨✨Итоги февраля 2025: предложение и спрос на первичном рынке жилья Москвы и Новой Москвы на слайдах и в нашем  интерактивном обзоре
⬇️
NF Dom online для ПК
NF Dom online mobile

📈 С депозитов в квартиры

Как вклады россиян могут повлиять на рынок жилья, рассказала РБК Наталья Сазонова, управляющий директор NF Dom

📝 Эксперт отмечает, что деньги с вкладов выйдут на рынок недвижимости, когда ключевая ставка начнет снижаться. Однако 95,5% вкладов сделаны на сумму, не
достаточную для покупки жилья. Именно такая доля приходится на сбережения до 1 млн. рублей. Этого мало для первоначального взноса по ипотеке даже в регионах.

📝 По мере снижения ключевой ставки начнется сокращение ставок по депозитам и кредитам. При снижении рыночных ставок по ипотеке хотя бы до 12–14% можно ожидать роста спроса и изменения ценовой динамики. При этом спрос начнет восстанавливаться еще до того, как ипотека вновь станет массово доступной.

📝 Влияние депозитов на рынок новостроек может быть более заметным, поскольку именно на первичном рынке действует программа семейной ипотеки, а в некоторых регионах и другие льготные программы. Кроме того, девелоперы традиционно предлагают различные программы рассрочек и скидок.

📝 В Московском регионе влияние вкладов будет менее ощутимым из-за высоких цен. Рассмотрим наиболее доступный сегмент первичного рынка — квартиры комфорт-класса в Новой Москве. При первоначальном взносе по ипотеке 30% и средней стоимости однокомнатной квартиры в размере 10,3 млн руб. жилье в ипотеку смогут себе позволить 0,7% вкладчиков. Без ипотеки — лишь 0,1% физических лиц с вкладами.

🔣 Интерфакс: Снижение ключевой ставки в дальнейшем будет постепенным

- Мы, как и большинство участников рынка, предполагали сохранение ключевой ставки на текущем уровне. И очень надеемся, что в последующие заседания регулятор приступит к снижению, комментирует управляющий директор NF Dom Наталья Сазонова.

📝 Даже небольшое движение ставки вниз станет позитивным сигналом для рынка. Снижение доходности по вкладам стимулирует переток средств на рынок недвижимости, однако это будет очень медленный и растянутый по времени процесс. Быстрой смены тренда ждать не приходится и на ипотечном рынке, и путь к приемлемым условиям может занять весь год.

📝 Несмотря на отсутствие массовой ипотечной поддержки ситуация со спросом в Московском регионе в целом стабильная: в январе спрос год к году даже вырос (+7%), главным образом за счет бизнес-класса, где продажи стимулируются в основном рассрочками. Спрос на жилье массовых классов поддерживает программа семейной ипотеки.

🔹 В то же время, на стороне предложения сигналы тревожные. Еще во втором полугодии 2024 наметилась отрицательная динамика по выводу новых проектов. За тот период с продажами в Москве и Новой Москве вышли 25 новых ЖК, тогда как во втором полугодии 2023 стартовали 37 проектов. Проектное финансирование по нынешним ставкам (ключевая плюс 6 п. п.) лишает девелоперов мотивации к запуску новых проектов.

📝 Недавно ДОМ.PФ выступил с инициативой субсидировать процентную ставку для проектного финансирования на строительство жилья со сроками ввода в 2026 и в последующие годы. Надеемся, что эта инициатива будет одобрена и оперативно внедрена. Иначе в среднесрочной перспективе рынок ждет сокращение экспозиции, что грозит дефицитом новостроек и очередным витком повышения цен.

✨✨✨✨Итоги января 2025: предложение и спрос на первичном рынке жилья Москвы и Новой Москвы на слайдах и в нашем  интерактивном обзоре
⬇️
NF Dom online для ПК
NF Dom online mobile

🗝 Из регионов в Москву
За четыре года доля региональных игроков на рынке недвижимости столицы выросла более чем вдвое, с 18% до 39%. Предпосылками для экспансии являются активная динамика спроса, высокая маржинальность, большая емкость рынка.

✨🏡Комментирует Наталья Сазонова, управляющий директор NF Dom:

📝 У региональных игроков есть несколько путей на столичный рынок. Шансом для амбициозных региональных игроков является приобретение земельных участков у крупных игроков московского рынка. Сейчас, когда даже крупнейшие столичные девелоперы заинтересованы в оптимизации земельного портфеля, для этого лучшее время. Распродажа части активов позволит им снизить долговую нагрузку, пересмотреть свои проекты и сконцентрироваться на наиболее маржинальных. 

📝 Также возможна продажа не земли, а готового проекта, когда продавец выступает как fee-девелопер. 

📝 На наш взгляд, КРТ является более сложным путем для региональных застройщиков, не имеющих опыта реализации проектов в Московском регионе. Например, для КРТ характерны длительные сроки реализации проекта, большая социальная нагрузка, возможно наличие зон с особыми условиями использования территорий, ограничивающими строительство.
В отличие от приобретения участков с документами у частных девелоперов, когда можно сразу зайти на площадку и начать реализацию проекта. 

📝 Актуальна схема с созданием коллабораций – совместных компаний с застройщиками из московского региона. Среди таких примеров – недавнее партнерство Capital Group с “Неометрией”, а также ПИК со “Страной Девелопмент”. 

📝 Таких альянсов, вероятно, будет все больше, поскольку крупным московским девелоперам негласно дали понять, что на получении исходно-разрешительной документации их участие в проекте не должно завершаться. Ожидается, что эти девелоперы будут вовлечены и в строительство, и в реализацию.