Сегодня мы часто слышим тезисы о том, что на рынке жилья кризис, девелоперы продают активы, в том числе земельные участки. Но фокус в том, что на эти участки есть покупатели и их немало. Многие компании продолжают расширять географию деятельности. Кризис случится тогда, кода таких желающих не будет.
Как региональные рынки отличаются друг от друга по базовым показателям - объясняет ув. Михаил Хорьков @REBURG, председатель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов
Предложение
Если на текущий объем предложения смотреть не как на число квартир в экспозиции, а как на остатки, то сегодня в городах миллионниках не проданными на этапе строительства остается более 25 млн. кв. м. И этот показатель, после отмены льготной ипотеки, не снижается. Мы видим постоянную ротацию, появление новых проектов. Их стало меньше, но относительно снижения продаж, инвестиционная активность остается высокой.
Больше всего квартир в Москве, что логично. Но вот дальше сюрпризы: в Екатеринбурге больше квартир на рынке чем в Санкт-Петербурге. В Тюмени ассортимент шире большинства городов миллионников.
Более того, если мы посмотрим сколько квартир в городе на 1 жителя, то Тюмень на 1 месте. Далее – Краснодар, Екатеринбург, Ростов-на-Дону. Жители этих городов выиграли от широчайшего ассортимента.
Но там, где выигрыш покупателей – там сложности для продавцов. На здоровом рынке рост предложения должен происходить на фоне широкого спроса. Если этого нет, темпы продаж не позволяют продать остатки в разумные сроки. Нижний, Питер, Москва, Волгоград – города, где соотношение продаж и предложения хорошее. Наиболее проблемные рынки – Самара, Красноярск.
Спрос
Ежемесячно в городах миллионниках продается около 1 млн. кв. м или 4-5% от остатков. Это ниже среднемесячных показателей последних лет, но не так, чтобы сильно. Но объем продаж в городах отличаются кратно. Так продажи в Екатеринбурге:
• Лишь в 4 раза меньше Москвы
• Лишь в 1,5 раза меньше СПб
• В 2,5 раза больше Казани
• В 4 раза больше Нижнего Новгорода
Если мы посмотрим, сколько сделок заключается в относительных величинах (на 1000 жителей), то здесь у нас 4 лидера: Тюмень, Екатеринбург, Краснодар, Ростов-на-Дону. Высокий оборот очень важен для рынка. Он формирует широкий опыт улучшения жилищных условий именно на первичном рынке.
Но высокий оборот невозможен при высокой цене. Поэтому мы часто говорим, что разумные цены – это очень важная характеристика таких городов как Екатеринбург, Тюмень. Доступная цена — это фактор конкурентоспособности города за человеческий капитал. Высокая цена в городе, который по своему качеству жизни не в лидерах, становится стимулом продать квартиру и переехать в Москву, Сочи или другой город. Высокая цена ограничивает приток в город новых жителей. Хорошая конкуренция и сбалансированная цена в городе, то что обеспечивает долгосрочное и устойчивое развитие рынка жилья и в конечном счете города.
(презентация к выступлению Михаила Хорькова на форуме «Город. Человек. Будущее»)