Город в негативах

КВОТЫ НА ПЛАНИРОВАНИЕ И СИСТЕМА ВЗАИМНЫХ ПООЩРЕНИЙ

В китайском градостроительстве есть такое понятие как квота на планирование освоения земель (англ. land use planning quota; далее просто «квота»), и для местного рынка девелопмента оно является определяющим. Упрощая, квота представляет собой лимит на вовлечение в строительство незастроенных территорий, выраженный в площади участков, вовлекаемых в девелопмент; существуют также попытки регулирования объемов новой застройки, но здесь рынок предпочитают сильно не сдерживать. То есть, речь о том, что городам напрямую запрещается закладывать в документы территориального планирования площади новой застройки, превышающие определенный лимит.

Идея заложить подобные ограничения возникла параллельно с формированием условно свободного рынка недвижимости еще в 1990-х и формально была обоснована необходимостью спасения от застройки ценных сельскохозяйственных земель, требуемых для обеспечения продовольственной безопасности страны. С того момента в среде китайских экспертов не утихают споры касательно работоспособности механизма: реально города из года в год нарушают заданные свыше ограничения (квоты формируются на уровне провинций), и никакие угрозы санкций (которых, к слову, обычно не наступает) не могут изменить данную тенденцию. В китайской литературе обычно во всем обвиняют конечно же муниципалов (знакомо 😑): что те вовлекаются в коррупционные схемы либо просто безответственно подходят к осуществлению собственных полномочий. Но в реальности же все конечно намного сложнее.

Параллельно с процессом квотирования планирования освоения земель в стране с 2000-х происходит активный процесс рецентрализации системы управления развитием территорий. Помимо усиления роли национального правительства (об этом как-нибудь в следующий раз) региональные власти получают все больше полномочий по регулированию локальных инициатив (ох, как знакомо 🙂). В частности, регионалы в последние годы обрели возможность разрабатывать стратегии развития городских кластеров (англ. City Cluster Strategy) и региональные планы градостроительных систем (англ. Provincial Urban System Plan), в соответствие которым должны приводиться все муниципальные планы. При этом прямого контроля за разработкой муниципалитетами документов планирования регионалы не имеют и сейчас (до России им еще далеко, да), и именно здесь свою роль играют квоты. Квотируя возможности городов к застройке новых территорий, региональные чиновники стимулируют муниципалов выходить на диалог, в ходе которого формируются *неформальные* договоренности о том, что первые закрывают в случае чего глаза на нарушение квоты при условии соблюдения вторыми ряда условий. Условия при этом могут быть любыми – от требований пересмотреть места локализации новых проектов до *деликатных* указаний подарить нужным представителям региональной власти иной «подарок» – и чаще всего они муниципалами выполняются. Не просто от большой любви: дело тут как раз в ранее упомянутом отличии Китая от России. В стране лишь права на застройку находятся в частных руках, тогда как сама земля остается в публичной собственности. Это создает зависимость девелоперов от местных властей и делает «торговлю» квотами между муниципалами и девелоперами выгодным бизнесом.

Описанное выше видение ситуации подкрепляется статистикой: в последнее десятилетие растет не только количество нарушений квот, но и совокупный объем их выдачи. То есть, процесс выглядит примерно так. Муниципалы хотят «продать» побольше прав на освоение территорий девелоперам; для этого они идут к регионалам и выбивают из них либо квоту побольше, либо обещание закрыть глаза на нарушение последней, взамен гарантируя те или иные ответные «бонусы»; получив желаемое они возвращаются к девелоперам и получают «бонусы» уже от них; все довольны. И нельзя в такой схеме винить только муниципалов – система коррупции (она же политический контроль) здесь институционализирована уже на региональном уровне. Тезис вполне актуален в отечественной дискуссии о 33-ФЗ и перераспределении полномочий, не правда ли?

#влечение_к_власти #интерес_к_опыту #китай

СОБСТВЕННОСТЬ НА ЗЕМЛЮ КАК ФАКТОР СПРОЛА

В разговоре про Китай ненадолго вернемся в лоно основной тематики канала и поговорим о регулировании. В этот раз речь пойдет не столько о недвижимости в целом, сколько о земле в частности, так как особенности именно рынка земли во многом формируют динамичность застройки китайских городов на первом, макромасштабном уровне.

С момента окончания Гражданской войны в 1949 году и до конца 1980-х в Китае как и в СССР только государство могло владеть и распоряжаться землей. На сельских территориях часть имущества могла формально «числиться» за сельскими общинам, однако реально говорить о праве собственности было нельзя (скорее земля просто числилась на балансе у китайских аналогов колхозов, и распоряжаться ею они конечно не могли). Во эпоху активного реформирования экономики ситуация начала меняться: частные лица и компании получили право брать в долгосрочную аренду государственную землю, а сельским общинам было даровано полноценное право коллективной собственности. Также был создан институт компенсации за изъятие сельскохозяйственных земель у сельских общин, чего раньше также не было.

При этом изменения так и не привели к преимущественной приватизации прав на землю, как в России. Основной водораздел реформы прошел как раз между городами и селами: даже сегодня в городах земля частникам может быть исключительно передана в аренду. Это наряду с так называемой «квотой» на освоение земель является основной сдерживающей силой расползания застройки. Не стоит думать, что сдерживание расползания способствует гармонизации облика города: как раз наоборот, контрасты в застройке во многом и возникают по причине ограниченности возможности девелоперов вести строительство «в полях». Структура распределения прав на землю стимулирует проводить уплотнение застройки везде, где она уже есть, отдавая все свободные площади под выращивание сельскохозяйственных культур. Так формируется характерный для крупных китайских городов «пастиш», где высотки соседствуют с территориями, рачительно освоенными разными агрохозяйствами, что очень хорошо видно еще из иллюминатора самолета. Это очень интересно, так как когда (нескоро) мы дойдем до разговора про США, то увидим там совершенно иной паттерн.

#воля_к_земле #интерес_к_опыту #китай

P. S. А про «квоты» на застройку будет еще отдельно. Там тот еще политический триллер

ДИНАМИЧНАЯ ФОРМА КИТАЙСКОГО ГОРОДА

Первое, что замечаешь по приезде в Пекин - динамичность городской формы. Если предметно говорить о застройке, которая нам в этом канале наиболее интересна, то это проявляется в нескольких аспектах.

Первое и наиболее явное - выборочное замещение застройки. Если вы думаете, что вся китайская столица состоит сплошь из небоскребов, то сильно заблуждаетесь: городская застройка тут крайне пестрая, и явные локусы новостроек проявлены только вблизи 5-го кольца (аналог нашего МКАДа). Старая же застройка представлена не только традиционными китайскими кварталами (хутунами), но и родными глазу русского человека «хрущовками», а точнее их китайским переосмыслением. Все это великолепие тесно соседствует друг с другом, а точечный характер редевелопмента (последствия раннего «постсоциалистического» строительного бума) делает городской ландшафт крайне неоднородным. Контраст значительно более сильный, чем мы привыкли видеть в Москве.

Вторая история связана с постоянной перестройкой сохраняемых зданий. В первую очередь это касается исторических хутунов: китайцы абсолютно не стесняются вместо попытки щадящей реставрации внешнего облика здания просто переложить его фасад новым чистеньким кирпичом. Для них наследие состоит скорее в сакральном факте того, что здание стоит здесь уже много лет; выглядит ли оно при этом как и сотню лет назад - несильно важно.

Также перестройка затрагивает и более поздние здания XIX-XX веков. Здесь уже видны последствия масштабных преобразований, связанных с деятельностью конкретных исторических персонажей. Наиболее проявлено в городе влияние У Дэ, который был мэром Пекина в 1960-1970-х годах: на волне ностальгии по славному прошлому градоначальник наказал на большей части общественно значимых зданий надстроить башенки, отсылающие к традиционным китайским крышам. Ну что, любовь градоначальников к башенкам москвичам также хорошо знакома.

Финальная же история - «инкрементальные», постепенные локальные трансформации застройки. Больше всего здесь конечно выделяется история с балконами в типовых панельках. Китайцы вообще любят использовать балконы для складирования ненужных вещей (еще одна общая черта с нашими согражданами), а чтобы весь хлам был под защитой активно ставят с внешней стороны на свои балконы решетки. На первых двух этажах они стоят почти у всех; отдельные паникеры ставят и на этажах выше (утверждают, что решетка спасает от выпадения детей из окна - детей часто оставляют дома одних). Иногда такие решетки соседствуют и вовсе с каким-то совсем уж «непотребством» вроде навесной голубятни.

Описанное выше формирует противоречивые впечатления от города - вроде все это бесконечно знакомо, но в то же время и бесконечно чуждо. Призрачный дух Москвы витает в воздухе, но азиатский колорит его все же придушивает. Как-то так.

#интерес_к_опыту #китай