* Это будет самый «душный» пост, но без него мы в будущем далеко не уйдем *
Принятие первого документа правового зонирования в Нью-Йорке не сразу запустило тренд на разработку схожих документов в других городах. Конец 1910-х – начало 1920-х в США – период активных дебатов в каждом городе страны о необходимости введения системного регулирования застройки. Основной предмет спора – трактовать новую практику правового зонирования как изъятие (taking clause), либо как надлежащую правовую процедуру (due process clause).
Пояснение:
Пятая поправка Конституции США содержит положение, что «…nor shall private property be taken for public use, without just compensation». Противники зонирования утверждали, что новая практика, согласно этому тексту, является изъятием, так как зонирование (переводя объект недвижимости в разряд несоответствующего использования) может ограничить добросовестное использование недвижимости. А так как компенсации за введение зонирования не полагается, то вводить Правила – значит нарушать Конституцию. Апологеты института парировали, что согласно той же Пятой поправке, человек не может «be deprived of life, liberty, or property, without due process of law», а так как постановление о зонировании является правовым актом власти, то вполне себе может, что называется, «deprive», и нельзя трактовать это как изъятие (которое есть отдельная процедура).
Спор этот, на первый взгляд предельно легалистский, на самом деле отражал борьбу различных акторов: в менее крупных городах США, чем Нью-Йорк застройщики крайне сильно опасались, что введение регулирования нанесет удар по их кошельку, так как в отличие от крупнейшего мегаполиса «гарантии» отсутствия конкуренции на рынке влияли на финмодель значительно меньше, чем удорожание строительства из-за введения Правил. Однако в 1926 году дебатам о конституционности регулирования застройки был положен конец. Поводом для этого стало одно неприметное на первый взгляд судебное дело, дошедшее до Верховного суда США.
Ambler Realty Co. владела незастроенным участком около 68 акров в городке Евклид (в русском переводе также Юклид), Огайо. Когда городские власти приняли постановление о зонировании, компании был нанесен серьезный финансовый удар – из-за изменения списков видов разрешенного использования (ВРИ) стоимость акра упала в 4 раза. Компания подала в суд на местную администрацию, обвинив ту в конфискационном характере действий, а также необоснованном ограничении размещения «безобидных» ВРИ (запретили не только промышленность, но и, например, магазины). Администрация парировала, что ее действия направлены на защиту общественного благосостояния, ущерб, на который ссылается компания, носит спекулятивный характер, а «безопасность» отдельных ВРИ не лишает их неудобства в контексте соседства с жильем:
A nuisance may be merely a right thing in the wrong place, like a pig in the parlor instead of the barnyard.
Суд первой инстанции встал на сторону Ambler Realty Co.; городская администрация обратилась в Верховный Суд. Рассмотрев дело, тот поддержал власти города. Основные тезисы в позиции суда были следующими:
- Общественное благосостояние имеет приоритет над спекулятивным рыночным интересом
- Критерий неудобства не менее существенен, чем критерий безопасности ВРИ, так как обеспечивает общественное благосостояние
- По принятию постановления о зонировании проводились слушания, и правообладатели недвижимости поддержали утверждение документа
- Документ утвержден официально, и изъятием действия города считать нельзя
Тем самым суд поддержал сторонников зонирования, что вскоре открыло дорогу к быстрому принятию схожих актов в других городах. Однако аргументы про общественное благосостояние (public welfare), неудобство (nuisance) и мнение правообладателей (homeowners) надо запомнить. Мы к ним еще не раз вернемся
#интерес_к_опыту #США