🏠 Когда будет ипотека под 6%?

Всем привет, на связи Эван!

Вокруг рынка недвижимости сейчас много интересных обсуждений.

На неделе Марат Хуснуллин (Зампред Правительства РФ) заявил, что оживление ипотечного кредитования начнётся при ставке ниже 10%, а массовым может стать, если ставка будет 5–6%.

С точки зрения процентных таргетов — я вполне согласен с данным высказыванием.

Но хочется заглянуть в ситуацию на рынке глубже.

Может ли это произойти и когда? Вообще, чего ждать дальше от рынка? Будут ли инвестиционные возможности, возвращение широких льгот или наоборот? И причём тут телефонные мошенники?

Обо всём этом поговорим в этом материале!

Кстати, подробно тему разбирал на Radio Sputnik в эфире.

Первым делом вопрос упирается в ставку.

Давайте сразу актуализирую свои ожидания.

Что в этом году?

На конец года я ожидал ставку в 16%. Сейчас мы на отметке 16,5%, и у Банка России есть ещё одна возможность для снижения.

Предполагаю, что он вполне может ей воспользоваться до конца года и снова снизить на 0,5%.

Почему?

Шаг в полпроцента нетипичен для Банка России. Думаю, что в октябре поступили так из-за ужесточения прогноза на 2026 — просто чтобы показать, что «мы снижаем».

И к концу года доведут до ровного значения. Тогда на конец года и будут изначальные 16%, про которые я писал.

Сейчас это моё базовое ожидание.

Что в 2026?

Изначальные цели по ставке на конец 2026 я описывал как 12–14%. Пока оставляю их в силе. Будем актуализировать по ходу года и смотреть на ситуацию.

Будет ли у нас ипотека под 5–6%?

Даже если открыть вполне позитивный среднесрочный прогноз Банка России, то ключевая ставка на 2027–28 годы там 7,5–8,5%.

Помимо этого, нужна не только ставка, но и возможность банка давать такой кредит — а она упирается в закредитованность заёмщиков и нормативы Банка России.

Мои ожидания сейчас:

1. О ключевой ставке ниже 10% говорить очень рано. Надо смотреть 2026 год. Даже сейчас я не могу с уверенностью сказать, что такая ставка будет в 2027.

2. Отсюда можно предполагать, что широкая ипотека ниже 10% в ближайшие 2–3 года не появится.

3. Льготы вида 2019–2024, считаю, не вернутся. Одним из итогов столь широкого рыночного стимулирования была покупка нескольких единиц жилья в одни руки с инвестиционными целями.

4. Для понимания почему — настоятельно рекомендую прочитать этот материал.

Если коротко: льготная ипотека работает за счёт компенсации ставки из бюджета. Гражданин заплатил налоги → бюджет получил деньги → компенсировал их банку за льготную ставку инвестора Васи, который купил четыре инвестиционные «однушки».

5. Поэтому в текущих условиях я не ожидаю возвращения широкой льготной ипотеки. А возможности для «инвестиционной эксплуатации» будут закрывать — как уже убирают с 1 февраля 2026 возможность взять две льготные квартиры на одну семью.

6. При этом льготы для целевых категорий граждан (семьи с детьми, военные, дальневосточники и тд.) продолжат своё действие и, возможно, будут совершенствоваться.

К чему это приведёт в случае реализации?

Просто мои выводы. Предполагаю, что:

– Компании-застройщики останутся в режиме «затягиваем пояса»

– Блогеры-продавальщики недвижимости станут ещё агрессивнее в продажах ввиду продолжительного периода высоких ставок

– Ажиотажного роста и бума на рынке не произойдёт

– Первичка и вторичка в крупных городах продолжат медленное сближение (оба рынка будут немного подрастать, но вторичка может опережать)

– В 2026 году недвижимость в валюте, например в Москве, снизится с текущих уровней

Я всегда считаю недвижимость разумной для покупки именно с целью проживания, улучшения условий для своей семьи и тд.

Но в текущих условиях не вижу в ней инвестиционной привлекательности.

Однако если вам там жить — то сильно ли важно, сколько это стоит?..

И будьте осторожны при покупке вторички. Телефонные мошенники добрались уже и до этого рынка. Думаю, сами видели в новостях.

Про мошенников почитайте это. А про недвижку рекомендую свою концепцию кубометров.

Всем хорошей рабочей недели 💪