💡 ЗАЛОГ ПО-НОВОМУ: КАК ЦИФРА МЕНЯЕТ ИПОТЕКУ И КРЕДИТЫ

Цифровизация банковского сектора добралась до одной из самых консервативных сфер — залоговых отношений.

Электронные закладные, искусственный интеллект при оценке недвижимости, автоматический мониторинг залогов, спутниковые снимки и даже первые кредиты под залог цифровой валюты — еще недавно это звучало как сценарий будущего.

Сегодня значительная часть этих технологий уже проходит пилотирование или используется банками на практике. Разбираемся, что происходит с залогом.

👇📄 Электронная закладная: ипотека уходит в онлайн

Электронная закладная – это бездокументарная ценная бумага, права по которой закрепляются в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП), которая хранится в депозитарии, что полностью исключает риск утраты ценной бумаги и мошеннических действий с ней.

Возможность оформления электронной закладной позволяет ускорить регистрацию залога без дополнительных действий со стороны клиента. Банк сам в электронной форме направляет документы в Росреестр. Таким образом, сторонам ипотечной сделки больше не нужно обращаться в МФЦ лично для того, чтобы сначала сдать документы на государственную регистрацию прав, а затем получить их.

А программа Росреестра «Электронная ипотека за один день» позволяет при корректно сформированном электронном пакете зарегистрировать ипотеку в сокращенные сроки.

📌 Показательный пример: 30 января 2026 года ПСБ сообщил о проведении первой для банка ипотечной сделки с электронной закладной при покупке квартиры на вторичном рынке. Документы были подписаны онлайн с использованием УКЭП и направлены в Росреестр по цифровым каналам.

То есть заемщику в таких сделках действительно может не потребоваться посещение МФЦ.

🤖 ИИ начинает оценивать недвижимость

Еще одно направление цифровизации - автоматизированная оценка стоимости залоговой недвижимости.

В 2025 году Банк ДОМ.РФ, Ассоциация ФинТех и Сбер провели в регулятивной песочнице Банка России пилотирование сервиса на основе машинного обучения для определения рыночной стоимости недвижимости.

Идея проста: алгоритм анализирует большой массив данных об объектах и рассчитывает их стоимость без традиционного привлечения оценщика. Для банков это потенциально означает:

🔹более быстрое принятие решения по кредиту;
🔹 снижение операционных расходов;
🔹 возможность автоматизировать часть залогового процесса;
🔹 более оперативное обновление информации о стоимости обеспечения.

Но пока речь именно о пилотировании и развитии технологии, а не о полной отмене института профессиональной оценки недвижимости во всех ипотечных сделках.

И это важный юридический момент: технологическая возможность рассчитать стоимость объекта сама по себе еще не означает автоматической возможности использовать такой расчет во всех предусмотренных законом случаях.

🛰️ Залог теперь можно мониторить практически автоматически

Цифровизация касается не только момента выдачи кредита.

Банкам необходимо контролировать сохранность и состояние предмета залога, а при большом портфеле объектов ручная проверка становится крайне трудоемкой.

Для решения этой задачи создаются специальные цифровые сервисы. Например, СКБ Техно разработала систему «ГеоГраф», предназначенную для автоматизированного мониторинга объектов недвижимости и залогового имущества. Такие решения позволяют собирать и анализировать сведения об объектах из различных источников, сокращая объем ручной работы сотрудников банка.

Еще интереснее выглядит использование спутниковых данных.

ВТБ и холдинг Т1 разработали решение для мониторинга инфраструктурных и залоговых объектов с использованием данных дистанционного зондирования Земли из космоса. Система позволяет отслеживать изменения состояния крупных объектов и использовать результаты анализа в банковской работе.

В следующем посте мы поговорим про криптовалюту в контексте обеспечения, юридические риски, связанные с цифровизацией, и как банки используют в своей деятельности цифровые системы 👇👇👇