Алексей Горниченко | Амбассадор московской недвижимости

🌷 Дорогие девушки, поздравляю вас с 8-м марта
Страшно представить, что было бы - если бы вас не было 😁

Вы мотивируете, вдохновляете, ставите на место, контролируете и спасаете.

Спасибо за краски, которые дарите тем, кто реже ходил бы в душ, больше ругался матом и дольше бы лежал на диване если бы вас не было рядом 🥰

🪖 Кому положена военная ипотека и как она работает?

Если коротко — программа, при которой государство платит кредит за жилье для военнослужащего. Она работает через НИС (накопительно-ипотечную систему)

Как все это работает: пока военный служит, государство ежегодно перечисляет деньги на его именной счет (в 2026 году — ₽411 184). Сумма фиксированная для всех: не зависит от звания, выслуги, рода войск и пр.

Как купить квартиру: накопления можно использовать как первый взнос для ипотеки спустя 3 года выслуги. Исключение — участники СВО, они могут оформить кредит сразу.

Банк дает ипотеку, а ЕП - ежемесячные платежи вносит государство через «Росвоенипотеку».

🛂 Условия военной ипотеки:

➖ Первый взнос — от 20,1%. Оплачивается накоплениями с НИС-счета.

➖ Максимальная сумма кредита зависит от банка, но обычно не превышает ₽2,2 млн. В связи с правилом: ежемесячный платеж не должен быть больше 1/12 годового взноса НИС (₽34 265 руб.).

➖ Срок — 25 лет, но с ограничением по возрасту. На момент полного погашения кредита заемщику должно быть не более 45-50 лет.

➖ Ставка рыночная: сейчас минимальный процент — 18% годовых.

➖ Доплата. Если жилье стоит дороже, чем позволяет накопленная на личном счету военнослужащего сумма и максимальная сумма по кредиту, то ему необходимо добавить личные средства.

Пример:

Военнослужащий Олег стал участником НИС в январе 2018 года. К началу 2026 на его счете

накопилось

около ₽2,55 млн. Тогда он решил купить двушку за ₽5,6 млн.

Военную ипотеку ему одобрили только на ₽2 млн под 19,1% на 15 лет. Ежемесячный платеж составит ₽33,8 тыс. Это вписывается в 1/12 годового взноса НИС за 2026 год (₽34 265), которые оплачивает государство.

Из своего кармана Олегу нужно будет добавить

только ₽1,05 млн,

чтобы купить эту квартиру.

❓ Кто может оформить такую ипотеку?

✅ Офицеры, заключившие первый контракт после 1 января 2005 года.

✅ Прапорщики и мичманы со стажем службы по контракту не менее 3 лет (если первый контракт подписан после 1 января 2005-го).

✅ Сержанты, старшины, солдаты и матросы, заключившие второй контракт после 1 января 2005 года.

✅ Выпускники военных вузов, получившие первое офицерское звание после 1 января 2005 года.

🚶‍♂️ Что будет, если уволиться? Если вы уйдете со службы раньше положенного без уважительной причины (отслужите меньше 20 лет), то будете обязаны вернуть государству все деньги, которые были перечислены с вашего НИС-счета на ипотеку. На это дается 10 лет.

Оставшуюся часть жилищного кредита придется выплачивать самостоятельно.

⏳ Как без особых усилий закрыть ипотеку за 5 лет?

Сразу скажу, это не магия, а результат дисциплины.

Хоть зачастую люди оформляют ипотеку на 30 лет, многим удается выплатить ее за 4-6 лет. Как пополнить ряды этих счастливчиков?

🪧 Основное правило — вносить регулярные досрочные платежи. Даже от минимальной суммы вроде ₽5 тыс. в месяц переплата значительно сократится.

Пример #️⃣1️⃣

Ольга взяла в ипотеку ₽4 млн, на 20 лет под 20%. Если она внесет досрочно ₽5 тыс. на сокращение срока, то переплата сократится на ₽248 тыс., а срок кредита на 3 месяца.

Внесла ₽5 тыс. = сэкономила ₽248 тыс.

Самый рабочий способ: вносить деньги на уменьшение ЕП — ежемесячного платежа, но продолжать перечислять прежнюю сумму. Таким образом уменьшается обязательная финансовая нагрузка (что важно в нестабильных условиях) и при этом сокращается срок.

Пример #️⃣2️⃣

Олег взял в ипотеку ₽8 млн, на 30 лет под 15%. Платеж — ₽101 тыс.

Ежемесячно он вносит ₽10 тыс. досрочно на уменьшение платежа, но продолжает платить те же ₽101 тыс. Таким образом, он закроет ипотеку

за 15,5 лет вместо 30.

Все это время платеж будет снижаться, а концу срока и вовсе упадет до

₽32 тыс.

Если Олег потеряет работу или заболеет, такой кредит оплачивать будет в разы легче.

❕ ВНИМАНИЕ. Досрочный платеж вносите в дату ежемесячного списания, чтобы часть суммы не ушло на оплату %.

🤷‍♂️ Откуда взять деньги на досрок?

1️⃣Маткап.
На первого ребенка дают — ₽737,2 тыс., на второго — еще ₽236,9 тыс.

Читайте внимательно кредитный договор — некоторые банки позволяют тратить маткапитал только на уменьшение ежемесячного платежа.

Пример:

У Ольги через год родился ребенок. Она перешла на семейную ипотеку под 6% (вместо 20%), а маткапитал потратила на досрочное погашение. Теперь она выплатит ипотеку всего за 5 лет и 7 мес. и сэкономит почти ₽11 млн на переплате.

2️⃣ Налоговый вычет.
Если вы платите НДФЛ 13%, то за покупку квартиры вы можете вернуть до ₽260 тыс. (Написал об этом здесь), за проценты — до ₽390 тыс. Если находитесь в браке, то получите вдвое больше — до ₽1.3 млн (об этом скоро выйдет пост)

Пример:

Олег вместе с супругой купил вторичное жилье. Поэтому они сразу подали заявление на налоговый вычет за покупку -> им перечислили ₽520 тыс. суммарно. Направляя эти деньги на досрочное погашение, он сократит срок на 11,5 лет, а переплату на ₽21,8 млн.

3️⃣ Рефинансироваться. Если вы брали ипотеку под заоблачные 30%+, то пришло время искать банк с более выгодным предложением. Например, Т-банк рефинансирует под 16,9%, а ПСБ — под 18,9%.

4️⃣ Продать ненужные вещи.
Старый запылившаяся беговая дорожка, десятая пара сапог или мультиварка — наверняка у вас годами хранятся ненужные вещи. Выставите их на Авито, в домовой чат или районную «барахолку».

Миллионы вы вряд ли так заработаете, но пару десятков тысяч — запросто. А магия сложного процента сэкономит вам в разы больше.

5️⃣ Найдите подработку. Без особой подготовки можно стать водителем такси или курьером. Регулярные выходы даже один раз в неделю будут приносить вам дополнительные ₽10-15 тыс. в месяц.

Если вы уже закрыли ипотеку, делитесь, сколько времени на это ушло 👇

🔤 Подготовил для вас примеры расчетов по программе траншевой ипотеки в проектах бизнес-класса

🔤🔤 ЖК Триумф
🔤🔤м. Медведкого🔤🔤
2Еккв (49.4 кв м)

Траншевая ипотека — 9 898 000 ₽
ПВ от 1 989 499 ₽
1 транш: 3 954 251 ₽
Платеж : 74 557 ₽
2 транш до 01.12.26г.: 3 964 250 ₽
Платеж: 149 113 ₽
Ставка/срок: 22.7%, до 30 лет

🔤🔤ЖК Акценты
🔤🔤м. Лианозово🔤🔤
1ккв (38.4 кв м) с подчистовой отделкой

Траншевая ипотека

— 19 619 134 ₽

ПВ 20.1%: 3 943 446 ₽
1 транш: 4 702 706 ₽
Платеж: 88 669 ₽
2 транш 31.08.27г.: 10 972 982 ₽
Платеж далее: 295 562 ₽
Ставка: 22%, 30 лет, Сбербанк

🔤🔤ЖК Родина Переделкино
🔤🔤м. Новопеределкино🔤🔤
2Еккв (38.5) с панорамными окнами, нишами под гардероб и просторной кухней-гостиной

Траншевая ипотека

— 20 491 350 ₽

ПВ 30%: 6 147 405 ₽
1 транш: 4 303 183 ₽
Платеж 16 мес: 81 136 ₽
2 транш 06.27г.: 10 040 762 ₽
Платеж далее: 270 452 ₽
Ставка: 22.2%, 30 лет, Сбербанк

🔤🔤ЖК Nagatino i-Land
🔤🔤м. Технопарк🔤🔤
Студия (28.9 кв м)

Траншевая ипотека

— 20 669 775 ₽

ПВ: 4 155 000 ₽
1 транш: 100 000 ₽
Платеж до 01.04.27г.: 1 801 ₽
2 транш: 16 414 775 ₽
Платеж далее: 298 000 ₽
Ставка: 21.2%

🔤🔤ЖК ЮТУ
🔤🔤м. Сходненская🔤🔤
3ккв (78.7 кв м) на две стороны света

Траншевая ипотека

— 36 984 000 ₽

ПВ 40%: 14 793 000 ₽
1 транш: 100 000 ₽
Платеж 15 мес: 1 801 ₽
2 транш до 1.05.27г.: 25 307 000 ₽
Платеж далее: 457 465 ₽
Ставка: 21.2%, 30 лет, Сбербанк

🔤 Если запутались в расчетах или хотите подобрать другую комбинацию инструментов [рассрочка/семейная ипотека без ПВ/субсидированная ипотека и др.]👉пишите мне в личные сообщения.

🔤 Траншевая ипотека по 2 000 ₽ в месяц за квартиру? Или как взломать систему🔤
🔤🔤🔤🅰️🔤🔤🔤🔤🔤🔤🔤

Если коротко — это ипотека на новостройки, где кредит выдаётся не сразу целиком, а частями (траншами) по мере строительства дома.

❓ Как это работает?
🔤 Банк перечисляет застройщику первый транш (сумма может быть разной, начинается от 100 000 руб.)
🔤 Проценты начисляются только на выданную часть, а не на весь кредит
🔤 Остальная сумма выдается позже — чаще всего при сдаче дома

Итог 🔤 минимальные ежемесячные платежи на этапе строительства


Почему это сейчас особенно выгодно🔤🔤
🅰️ Платёж в период стройки в разы ниже, чем по базовой ипотеке
🔤 Даёт возможность купить квартиру тем, кто не проходит под новые условия семейной ипотеки
🔤 После ввода дома и выдачи всех траншей можно рефинансироваться под более низкую ставку


🔤 Для кого траншевая ипотека это идеальный вариант:
🔤 Тем, кто снимает жильё и не готов платить аренду 🔤 большой ипотечный платёж
🔤 Покупателям, которым важно сейчас зафиксировать квартиру и цену, но без высокой финансовой нагрузки
🔤 Семьям, которые планируют расширение и рассматривают возможность перейти на семейную ипотеку в будущем
🔤 Инвесторам, которые планируют перепродажу или сдачу после ввода дома и хотят зайти в проект с минимальной нагрузкой на бюджет

🔤 Траншевая ипотека — это инструмент покупки, который даёт время — на стройку, рост дохода и новые возможности, без высоких ежемесячных платежей

Ставьте реакции и я составлю подборку ЖК по этим программам🫰

🎁 Бонус читателям канала

Топ 7 жилых комплексов Москвы и МО в рассрочку сроком от 15 мес:

1️⃣ Восток - 2 (от 7.7 млн)
Программа:
ПВ 30%
Ежемес. платеж от 100 тыс
Срок 15 мес

2️⃣ Бархат Сити (от 8.2 млн)
Программа:
ПВ 30%
Ежемес. платеж 50-70 тыс
Срок до 25.12.2027

3️⃣ Лесная коллекция (от 10.2 млн)
Программа:
ПВ 50%
Ежемес. платеж 80 тыс
Срок до 3 лет

4️⃣ Новые смыслы (от 12.9 млн)
Программа:
ПВ 30-50%
Ежемес. платеж 100 тыс
Срок до 30.09.2027

5️⃣ Шагал (от 17.1 млн)
Программы:
ПВ 10%
Ежемес. платеж 100 тыс
Срок 2 года

ПВ 10%
Ежемес. платеж 60 тыс
Срок 1.5 года (не позднее 30.11.2028)

6️⃣ Life-Варшавская (от 20.3 млн)
Программы:
ПВ 30%
Ежемес. платежи равными частями
Срок 3 года

7️⃣ Симоновский вал (от 22.8 млн)
Программы:
ПВ 30%
Ежемес/ежеквартальные платежи равными частями 20% от прайсовой стоимости
Срок до 11.2030



Почему стоит обратить внимание на рассрочку, написал здесь.

Но кратко отпишу) это подушка безопасности на ближайшие 1-3 года пока ставка будет возвращаться на прежнее место

В посте указаны далеко не все проекты по программе рассрочек.

Актуально по 04.03

🪙 44 миллиона рублей.
Именно столько можно потерять на процентах, если не дружить с математикой.

В прошлом посте мы разобрали, как срок и ставка по ипотеке влияет на переплату. Но выбор срока — это только половина стратегии.

Есть финансовые инструменты в недвижимости, которые позволяют сократить переплату, снизить ставку или вернуть часть денег.

⬇️ Я уже подробно рассказывал про каждый из них в предыдущих постах. Сохраняйте себе:

⭕️ Как получить компенсацию в 2026г.?

⭕️ Как получить налоговый вычет до 880 тыс. ₽ за покупку квартиры?

⭕️ Как купить квартиру в Москве если ставка высока, а цены растут — Часть 1

⭕️ И часть 2

⭕️ Субсидированная ипотека—часть 1

⭕️ Семейная ипотека без ПВ

⭕️ Как за маткапитал в 2026г. купить жилье?

⭕️ Рассрочка станет честной или почему вымерли мамонты?

⭕️ Скидка от государства (30-35%) на покупку первой квартиры — Часть 1

⭕️ И часть 2

Не отдавайте банку лишнее. Изучите материалы выше и примените их к своей ситуации.

❓ Если запутались в расчетах или хотите подобрать комбинацию инструментов под ваш объект👉пишите мне в личные сообщения.

🏦 10, 20 или 30 лет? На какой срок брать ипотеку?

Ответ не такой простой, как кажется.
Покажу и расскажу на примерах:

⬇️ Примеры для рыночной ставки

Сумма кредита — 10 000 000 ₽
Ставка — 18% годовых, лучшие рыночные условия февраля 2026.

Вариант #️⃣1️⃣

Ипотека на 10 лет
Ежемесячный платеж ≈ 180 000 ₽
Общая сумма выплат ≈ 21,6 млн ₽
Переплата ≈ 11,6 млн ₽

Переплата чуть больше суммы кредита. Но платеж очень высокий.

Вариант #️⃣2️⃣

Ипотека на 20 лет
Ежемесячный платеж ≈ 155 000 ₽
Общая сумма выплат ≈ 37,2 млн ₽
Переплата ≈ 27,2 млн ₽

Платеж снизился всего на 25 000 ₽. А переплата выросла больше чем в 2 раза.

Вариант#️⃣3️⃣

Ипотека на 30 лет
Ежемесячный платеж ≈ 151 000 ₽
Общая сумма выплат ≈ 54,4 млн ₽
Переплата ≈ 44,4 млн ₽

Почти тот же платеж, что и на 20 лет!! Но банку вы отдадите уже 4,5 стоимости квартиры.

Вывод↘️
при ставке 18% после 20 лет срок почти не влияет на платеж. Но кардинально увеличивает переплату.

➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖

⬇️ Примеры для семейной ипотеки

Та же сумма - 10 000 000 ₽
Но берем в семейную ипотеку под 6%

Вариант#️⃣1️⃣

Ипотека на 10 лет
Ежемесячный платёж ≈ 111 000 ₽
Общая сумма выплат ≈ 13,3 млн ₽
Переплата ≈ 3,3 млн ₽

Переплата всего ~33% от суммы кредита.

Вариант#️⃣2️⃣

Ипотека на 20 лет
Ежемесячный платёж ≈ 71 600 ₽
Общая сумма выплат ≈ 17,2 млн ₽
Переплата ≈ 7,2 млн ₽

Платёж почти в 1,5 раза меньше, переплата всё ещё терпимая.

Вариант#️⃣3️⃣

Ипотека на 30 лет
Ежемесячный платёж ≈ 59 900 ₽
Общая сумма выплат ≈ 21,6 млн ₽
Переплата ≈ 11,6 млн ₽

Платёж ощутимо ниже 20-летней программы. Да, формально переплата уже превышает сумму кредита, но вы же погасите долг быстрее, чем за 30 лет?

Вывод↘️
при низкой ставке, берите максимально длинный срок. Если ипотека дорогая — больше 15-20 лет нет смысла.

🔮 Инвестиции в Москве живы? [Часть 2]

Почему одни продают квартиру на 20-30% дороже уже через пару лет, а другие годами пытаются отбить вложенное? Дело не в «удаче», а в правильном выборе объекта.


🧲 5 признаков ликвидной недвижимости

1️⃣ Развитая/развивающаяся инфраструктура.
Близость к «точкам притяжения» делает жилье более востребованным. К ним относятся детсады, школы, ТЦ, поликлиники, университеты.

➕ близость к водоемам и зеленым зонам для отдыха.

2️⃣ Транспортная доступность.
Квартира находится в 5-15 минутах пешком от метро и поблизости есть удобный выезд на основные дорожные развязки, отлично.

Но также важна вариативность — количество и качество способов добраться из точки А до точки Б.

3️⃣ Свежий дом.
Новостройки и современные ЖК выигрывают у хрущевок по всем статьям. Старый фонд часто отпугивает изношенными коммуникациями, мрачными подъездами, шумными лифтами и открытыми дворами.

4️⃣ Средний этаж (в зависимости от этажности дома).
Квартира в середине дома поможет избежать десятка проблем которые возникают на других «уровнях»: шум с улицы, протечка крыши, сломанный лифт и пр.

5️⃣ Удобная планировка.
Самый ликвидный вариант — евродвушки с просторными кухнями, раздельным санузлом и «прямыми углами». А лоджия, рабочая зона и гардеробная добавляют еще больше привлекательности вашему объекту.

Длинных коридоров и проходных комнат, наоборот, стоит избегать.


❓ А что для вас важнее всего при выборе жилья?

🔑 Старт бронирования в круглом доме на Ходынке

Capital Group запускает новую стройку — ЖК Мастерс.

➕ «Плюсы»

*️⃣Место. Недалеко от ТЦ «Авиапарк» и немного в глубине красивого и престижного района Сокола/Аэропорта с хорошими школами, парками, спортивным кластером и большими ТЦ.

*️⃣Транспортная доступность. На машине до Садового — 10 мин., до Сити — 13 мин. Метро «Аэропорт» в 12 минутах ходьбы, также рядом есть станция «ЦСКА» БКЛ.

*️⃣Сам проект. Всего 672 квартиры и высота не больше 25 этажей. Начинка премиальная, высокие потолки и большие площадки квартир.

➖ «Минусы»

*️⃣Плотность застройки. Имеются квартиры с видами в окна соседнего корпуса.

*️⃣Ключи ждать долго. До августа 2030г. Но ближе к финишу цены перешагнут 1 млн за квадрат.

Официального старта не было, идут брони. Средняя стоимость квартиры ~ 646 тыс. за квадрат. В черновой отделке евродвушка (46 кв. м) стоит 32,1 млн руб. Тем временем поблизости в премиальном Prime Park от Optima Development цены начинаются от 29,6 млн руб. за двушку площадью 35,8 квадратов.

🔮 Инвестиции в Москве умерли? [Часть 1]

Этот вопрос волнует даже тех, кто покупает квартиру для себя. Хочется ведь, чтобы капитал работал и рос в цене — это безопасность.


Конечно инвестиции живы
🩺
Но давайте честно: время хайпа прошло. Два года назад можно было брать почти любую новостройку на котловане и получать 20–30% прибыли. Сейчас так не работает.

📊 Теперь успех зависит от точечного выбора под стратегию:

1️⃣ Пассивный доход.
Смотрите районы у бизнес-кластеров (Беговой, Савеловский, Аэропорт и другие). Там высокий спрос на аренду: 1-к квартиру сдают за 75–114 тыс. ₽/мес.

2️⃣ Рост цены.
Вход на старте продаж всё еще дает рост 15–30% к сдаче дома. В бизнес-классе цифра может достигать 40%.

3️⃣ Перспективные локации.
Районы с развивающейся инфраструктурой ЮЗАО, ЗАО, СЗАО и САО.

4️⃣ Промышленные зоны.
Которые проходят через процесс реновации и КРТ (комплексного развития территории (Пример: Печатники, Южный порт))

⚡️ Важный нюанс: правильная оценка своих финансовых возможностей и выбор инструмента покупки. Поскольку в одних случаях инвестору выгоднее взять квартиру в рассрочку, в других - заплатить всю сумму и получить хороший дисконт от застройщика.

Рынок изменился, но возможности остались. Главное — не ошибиться с объектом.

👉Чтобы облегчить свой путь и точно быть уверенным в выборе инвестиции, пиши мне📲