Недавно на бизнес-завтраке я рассказывал, что создаю ГАБы с кладовками с окупаемостью около 6 лет.
Один из участников задал вопрос:
- А зачем инвестору вкладываться в ваши кладовки, если можно купить акции МТС и получать гарантировано 19% годовых?
В тот момент я, честно говоря, не нашёлся, что ответить. Пробубнил что то неуверенное.
Меня это зацепило, и позже, отрефлексировав эту ситуацию, я понял, что мы сравниваем совершенно разные вещи.
Для начала: акции МТС не дают никакой гарантированной доходности 19% годовых.
Размер дивидендов может измениться. Выплату могут сократить или вообще отменить. Сама акция может упасть настолько, что полученные дивиденды не перекроют просадку капитала.
Поэтому 19% - это не подарок инвестору и не доказательство того, что МТС умеет заниматься бизнесом лучше всех.
Это плата за риск.
Если бы компания могла привлекать деньги под 10%, она с удовольствием платила бы 10%. Но когда на рынке есть более консервативные инструменты с высокой доходностью, инвестору приходится предлагать больше. Иначе он просто не понесёт туда деньги.
Мне также возразили, что после окончания СВО фондовый рынок сделает ×3.
Может быть.
А может быть ×2. А может быть плюс 50%. А может ещё несколько лет болтаться вверх-вниз и пробивать очередное дно.
Никто этого не знает.
Инвестировать деньги в расчёте на событие с неизвестной датой, после которого рынок якобы обязательно сделает ×3, - это не инвестиционный расчёт. Это влажная фантазия.
И даже сам по себе ×3 ещё ничего не означает.
Представим, что человек вложил 1 млн рублей, а его портфель упал на 70% и превратился в 300 тысяч.
После этого рынок действительно сделал ×3.
Сколько стало у инвестора?
900 тысяч.
Он даже свои деньги не вернул.
А если через несколько лет портфель всё-таки вырастет до 1,5 млн, нельзя просто сказать: «Я заработал 50%». Нужно разделить эту прибыль на все прошедшие годы, учесть инфляцию и только после этого посмотреть на реальную среднегодовую доходность.
С ГАБами другая логика.
Да, недвижимость тоже не является безрисковым активом.
Можно ошибиться с помещением, локацией, экономикой или оператором.
Но если мы правильно выбрали объект, у нас остаётся реальная недвижимость и понятный арендный поток.
В кладовках этот поток распределён между десятками арендаторов. Уехал один человек - освободился один бокс, а не весь объект. Стоимость аренды можно индексировать. Само помещение никуда не исчезает из-за плохого отчёта компании или решения совета директоров.
Но главное преимущество вообще не в этом.
Покупая акции, частный инвестор ни на что не влияет. Он может только ждать, что компания покажет хорошие результаты, выплатит дивиденды, а рынок отреагирует в нужную сторону.
В наших проектах мы не ждём, когда рынок сделает нам ×3.
Мы сами создаём капитализацию.
Находим недооценённое помещение, с которым рынок не понимает, что делать. Проектируем кладовки. Проводим ремонт. Запускаем объект. Заполняем его арендаторами. Создаём стабильный денежный поток.
После этого, перед нами уже не просто пустое помещение - перед нами готовый бизнес, который стоит дороже.
При шестилетней окупаемости объект приносит около 16,7% годовых. Если создать его с окупаемостью 6 лет, и перепродать инвестору с окупаемостью 8 лет, прирост стоимости составит около 33% от вложенного капитала. В проектах с более низкой себестоимостью капитализация может доходить и до 50%.
И для этого нам не нужно гадать, когда закончится СВО, куда пойдёт индекс и сделает ли рынок обещанный ×3.
Мы сами нашли актив. Сами увеличили его ценность. Сами создали денежный поток. И сами подготовили объект к перепродаже.
Поэтому сравнивать 19% дивидендной доходности на бумаге и 16% от работающего ГАБа как два одинаковых предложения - не верно.
На фондовом рынке инвестор покупает ожидания.
В коммерции мы покупаем недвижимость и своими действиями создаём результат.
Вместо ожидания иксов - мы их создаем.
_____
Зеркало канала в МАХ