Собственник дал скидку 1,1 млн ₽ - лучший объект под кладовки в Казани прямо сейчас

Объект был в рекламе за 10,9 млн ₽.
Я провёл 2 этапа торга с собственником - сейчас цена снижена до 9,8 млн ₽.
За счёт этого стоимость объекта получается 34 629 ₽/м² и это самая низкая цена для коммерческого помещения в Казани, подходящего под кладовки.
Площадь 283 м².
Высота потолков 2,8 м.

Я сам лично уже был на объекте, всё посмотрел: помещение, вход, техническое состояние, планировку, возможность размещения кладовок.
По моему опыту - объект под кладовки подходит.
При этом в смету я сразу заложил дополнительные расходы на дренажную систему и общестроительные работы. Экономика посчитана не в розовых очках, а с запасом на подготовку помещения.

По расчетам получается:
🔘общий бюджет проекта: 16,3–17,9 млн ₽ (в зависимости от того, с каким оператором пойдём в проект);
🔘чистая прибыль при 90% загрузке: около 250 000 ₽/мес.;
🔘окупаемость: примерно 4,4–5,10 года.
Это самая низкая окупаемость среди моих текущих проектов под кладовки в Казани.
Причем отмечу - в расчетах заложена стоимость аренды 800 ₽/м³, а как я писал в посте выше, по Казани ставки уже доходят до 1150 ₽/м³.

Отдельно сильный аргумент - локация.
В радиусе 1 км - 22 120 домохозяйств.
Средний бюджет семьи - около 190 000 ₽.
По ключевым показателям локация вдвое превышает нормативы операторов по выбору объектов.
Это супер важно, потому что кладовки хорошо работают не на высоком трафике, а там, где есть плотная жилая застройка, нормальный уровень дохода.

Ещё один плюс - в помещении уже есть действующий арендатор, квест.
Это показатель, что помещение живое и к нему есть коммерческий интерес.
Для инвестора это план Б, если по какой-то причине стратегия с кладовками пойдёт не по плану.
При этом договор с арендатором можно расторгнуть по уведомлению за месяц.

Также здесь есть потенциал будущей перепродажи уже как ГАБа с кладовками.
Когда объект выйдет на плановые 250 000 ₽ чистой прибыли в месяц, это примерно 3 млн ₽ в год.
При оценке ГАБа за 7 лет окупаемости потенциальная стоимость объекта ~21 млн ₽.
Логика простая: купить помещение по низкой цене, запустить кладовки, создать денежный поток и в будущем иметь возможность продать объект уже как готовый арендный бизнес.

От меня - полный запуск под ключ: от переговоров с собственником и финмодели до выбора оператора, подготовки помещения, запуска и дальнейшего сопровождения.
Инвестору не нужно самому разбираться в операторах, ремонте, боксографии и запуске.

На мой взгляд, после снижения цены до 9,8 млн ₽ объект стал одним из самых интересных вариантов под кладовки в Казани по соотношению цены входа, локации, окупаемости и потенциала капитализации.

Если хотите посмотреть объект и финмодель - напишите мне в личные сообщения, пришлю расчеты. @loskutov1