Наша любимица, неутомимый поставщик тем для постов в этом канале, симпатичнейшая гражд.коллегия верх.суда в определении № 127-КГ25-29-К4 берётся за важное и нужное дело - разобраться в том, как соотносятся между собой договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (п. 2 ст. 455 ГК) и договор участия в долевом строительстве.

Делает она это на примере довольно простого, как мне показалось, спора.

Гражданин Асланидис заключил с гражданкой Стародубцевой в 2018 году договор, который они назвали предварительным договором купли-продажи.

В этом договоре было предусмотрено, что первый должен передать второй в собственность квартиру в многоквартирном доме, который он строил. Вторая должна при заключении договора уплатить 2,3 млн. руб. (из 3,3 млн., составляющих стоимость квартиры).

Асланидис достроил дом и ввел его в эксплуатацию, однако основной договор купли-продажи не заключил, свои обязательства не исполнил и квартиру не передал.

Стародубцева предъявила к нему иск о признании права собственности на квартиру (тот самый "ахаляй-махаляй иск", изделие легендарных советских мастеров, в котором - как в капле воды - отражается среднестатистический убогий уровень понимания нашего вещного права).

В иске она также просила взыскать с Асланидиса неустойку по Закону об участии в долевом строительстве, компенсацию морального вреда, штраф за отказ в добровольном удовлетворении требований потребителя, убытки от неисполнения обязательства по передаче квартиры. В общей сложности сумма получилась около 17 с небольшим млн. руб.

Суд первой инстанции в иске отказал.
Апелляция отменила, признала права собственности на квартиру, взыскала в пользу Стародубцевой 0,5 млн. руб. Кассация оставила акт без изменения.

По жалобе Асланидиса дело было рассмотрено гражд.коллегией верх.суда (судьи Юрьев (докладчик), Москаленко, Горохов).

Обстоятельно процитировав многочисленные нормы законов и разъяснения пленумов, гражд.коллегия добралась, наконец, но содержательного вопроса.

Дело в том, что в апелляционном постановлении суд квалифицировал договор, названный сторонами "предварительный договор купли-продажи" как, с одной стороны, договор купли-продажи будущей вещи" (и это правильно, это соответствует как ППВАС 54, так и п. 23 ПП 49 верх.суда, в котором это разъяснение повторяется), а с другой стороны - как договор участия в долевом строительстве. И применил к нему нормы соответствующего закона.

Это неточное суждение. Дело в том, что договор участия в долевом строительстве и есть ... разновидность договора купли-продажи будущей недвижимой вещи. По нему одно лицо (застройщик) обязуется передать другому лицу (дольщику) помещение, которое застройщик возведет в будущем. Дольщик же обязуется уплатить застройщику цену.

Договор, по которому одно лицо обязуется передать другому лицу вещь в собственность, а тот обязуется заплатить деньги за это, человечество уже несколько тысяч лет называется куплей-продажей.

Но это простое знание почему-то было недоступно написателям законов (в данном случае - 214-ФЗ) рукой, поэтому они назвали куплю-продажу долевым участием в строительстве. На самом деле всё, что они хотели сделать - это создать особые правила, дающие повышенную защиту гражданам, покупающим строящееся жилье.

Я слышал такое объяснение: мол, это не купля-продажа, потому что у продавца собственности в момент заключения договора нет. Поэтому это долевое участие в строительстве.

Видимо, эти люди, покупая в автосалоне автомобиль, который еще не произведен заводом и не отгружен в торговую сеть, заключают договоры (а, быть может, даже и договорА!) долевого участия в автомобилестроении...

То есть, если бы разработчики 214-ФЗ хотя бы немного разбирались в праве, они бы написали закон "Об особенностях заключения и исполнения договоров купли-продажи квартир в строящихся многоквартирных домах". Но, увы, они в праве не разбирались, и из-за этого большая страна встала в юридическую раскоряку.

Но, в конце концов, это все не очень важно. Договор может называться как угодно, суд ведь на то и iura novit, чтобы всё правильно квалифицировать.