Гражд.коллегия верх.суд недавно вернулась к вопросу о компетенции третейских судов в сфере недвижимости.

Сюжет довольно простой. Был договор купли-продажи доли в квартире. В этом соглашении была оговорка о рассмотрении споров одним арбитром ad hoc.

Покупатель выплатил цену доли, продавец (видимо) отказался идти в Росреестр исполнять решение и покупатель обратился за выдачей исполнительного листа.

Суды отказали, сославшись на то, что права на недвижимость не могут быть предметом спора в третейской суде.

Видимо, сработало старое недоверие судов к третейским решениям о правах на недвижимость. Они долгое время были способом попадания в реестр для тех, кто попасть туда обычным порядком не смог. Собственно, те скудные сведения об иске и решении третейского судьи, которые есть в определении, этому недоверию способствуют.

По жалобе покупателя дело было передано судьей верх.суда Петрушкиным для пересмотра в гражд.коллегию.

Коллегия (докладчик - судья Горшков, которого дорогие читали хорошо помнят по леденящему душу делу о публичной дефекации) отменила акты и подробно пересказала правовые позиции Конституционного суда по вопросу о возможности третейских судов рассматривать споры о правах на недвижимость. Единственное исключение - это видимость правового спора, созданная сторонами.

К сожалению, в самом определении нет четкой и просто сформулированной правовой позиции о том, как третейский спор о праве на недвижимость может быть арбитрабельным.

Особенность текстов КС заключается в том, что они написаны довольно сложным языком, через который непросто продраться. И коллегия могла сделать доброе дело для всех нас, написав следующее.

Споры о недвижимых вещах, в результате которых могут изменяться записи реестра, могут возникать или из обязательств, или из вещных прав.

Обязательственный спор - например, иск покупателя о регистрации перехода права собственности, о расторжении договора и возврате недвижимой вещи.

Вещный спор - например, о признании права собственности, об установлении сервитута.

Для того, чтобы обязательственный спор был арбитрабельным, достаточно оговорки в соответствующем договоре.

Для вещного спора арбитрабельность возникает в связи с соглашением участников спора о передаче его на разрешение арбитру (или арбитрам).

Если право на недвижимость ответчика зарегистрировано в реестре, суд должен исходить из отсутствия сговора сторон для создания видимости правового спора.

Однако если право ответчика на недвижимую вещь вообще никогда не было зарегистрировано в реестре, а в результате разрешения спора будет зарегистрировано право истца на недвижимую вещь, суд может прийти к выводу о том, что в действительности спор между сторонами отсутствует, а решение арбитража будет использовано как основание для регистрации права в обход установленных процедур.

В этом случае суд предварительно должен поставить этот вопрос на обсуждение сторон и разрешить его по существу с учетом высказанных ими аргументов.

Вот тогда это определение действительно было бы полезным. И для нижестоящих судов при разрешении этого дела, и для развития нашего права в целом.