Прошла новость о том, что на круглом столе, проведенном в думе, обсуждали проблемы недействительности сделок с квартирами.

Участником круглого стола были люди из правоохранительных органов, регистраторы недвижимости, верх.суда и проч.

Одна из высказанных правильных идей: применять к последствиям недействительности сделки правила функциональной синаллагмы - пока продавец по недействительной сделке не внесет на депозитный счет пристава (а еще лучше - суда) сумму, подлежащую возврату покупателю, возврат квартиры (физический - владение, и юридический - погашение записи о праве собственности покупателя) осуществляться не должен.

Понятно, что это только общее правило, из которого не может не быть исключений (например, купля-продажа была совершена под влиянием насилия, здесь правило должно быть другое). О них надо основательно подумать.

Удивительно, но эту идею поддержали люди из гражд.коллегии верх.суда. Судья Вавилычева (первый раз слышу эту фамилию) сказала, что верх.суд поддерживает этот подход (на самом деле - нет, у гражд.коллегии есть дело, где прямо написано, что никакой синаллагмы при реституции нет). И что - о чудо! - до момента оплаты недвижимость, переданная продавцом покупателю по недействительной сделке, должна находиться в залоге у покупателя! Это прямо rocket science какой-то!

Обо всем этом в России в серьезной юридической литературе пишут уже больше десяти лет. Более того, уже 10 лет (!) в нашем Гражданском кодексе есть норма (второй подпункт п. 3 ст. 307.1 ГК) о том, что к реституции субсидиарно можно применять общую часть обязательственного права (ст. 328 ГК о функциональной синаллагме как раз там и находится). Процессуальные кодексы всегда содержали правила о праве суда установить последовательность исполнения судебных актов. Поэтому суды всегда имели право установить порядок «сначала вещь, потом - деньги».

Сложный вопрос: а что если продавец так и не соберет деньги? Видимо, покупатель должен всё-таки станет собственником, но по давности.

Иными словами, действующих в ГК инструментов вполне достаточно для того, чтобы выносить справедливые судебные решения о последствиях недействительности сделок. Беда в том, что это никто не хотел делать после 2014 года.

PS. Мне интересно, что будут делать с проблемой. Просто пообсуждают и ничего не изменится? Или скажут, непременно надо «четко прописать в законе порядок возврата» (меня бесит выражение «прописать в законе», его употребление - признак слабого владения русским языком)? Или всё-таки вдарят пленумАми по юридическому бездорожью?