💶 Продажа недвижимости за валюту

Есть разные мнения как рассчитавается налог в испании если квартира продана вне испании и не за евро. Но налоговая весьма конкретна тут: https://petete.tributos.hacienda.gob.es/consultas/?num_consulta=V0808-21. Налоговая будет считать ganancia patrimonial (налог на прирост капитала) не в евро конвертируя на даты.

📌 Как считается налог
1. Считаем разницу между покупкой и продажей в исходной валюте. из хорошего можно учесть все расходы, налоги, вложения в улучшения и т.д.
2. Переводим результат в евро по курсу на дату продажи недвижимости. тут немного сложно т.к. курс рубль/евро 117руб последний доступный

💱 А если потом обменяли валюту на евро?
Тогда возникает ещё одна операция, отдельно от продажи жилья. Если просто держали валюту, а потом поменяли её на евро - считается новая ganancia o pérdida patrimonial (доход или убыток). Считается как разница между:
- курсом валюты к евро в момент обмена
- курсом валюты к евро в момент получения этой валюты

🧮 Пример
1. Сделка с недвижимостью
5 000 000 - цена покупки
8 000 000 - цена продажи
3 000 000 - прирост капитала
100 - Курс рубль/евро в день продажи
2. Налоговая считает ganancia patrimonial в евро для продажи
30 000 € - налогооблагаемая база ( 3 000 000 / 100)
3. Обмен валюты
8 000 000 - получено от продажи, но не были проданы
80 - Курс рубль/евро в день обмена
4. Налоговая считает ganancia o pérdida patrimonial с продажи валюты
100 000 € - получено от обмена (8 000 000 / 80)
80 000 € - изначально эти рубли были оценены по 100 руб/евро, т.е. 8 000 000 / 100
20 000 € - дополнительная прибыль 100 000 € – 80 000 €
5. Итого
5 700 - 4 800 - налог с прироста от недвижимости( 30 000 € × 19–28%)
3 800 - 5 600 - налог с курсовой разницы (20 000 € × 19–28%)

Общий налог: от 9 500 € до 14 000 €

#tax #aparts