Вчера забрала с собой несколько важных инсайтов по безопасности сделок✅

И в очередной раз убедилась: сегодня проверить только квартиру — уже недостаточно.
Проверять нужно людей. Причём иногда гораздо глубже, чем кажется.

Первое, что особенно зацепило: Росреестр всё больше видит семейную историю собственника.
При регистрационных действиях Росреестр может получать межведомственно сведения из ЕГР ЗАГС — в том числе о заключении и расторжении брака и о смерти. Это прямо предусмотрено новым административным регламентом Росреестра.

И представьте ситуацию.
Квартира записана на одного собственника. Когда-то она была куплена в браке. Супруг умер. Его супружеская доля не выделена, наследственные вопросы не решены.
На бумаге продавец по-прежнему выглядит единственным собственником.
А по существу у нас уже может быть наследственная масса и права наследников на долю умершего супруга.

И вот здесь обычная, на первый взгляд, продажа превращается совсем в другую историю.
Кстати, другая ситуация — супруг жив, но его нотариального согласия на отчуждение общего имущества нет.

Это важно: Росреестр не обязан из-за этого останавливать сделку.

Регистрация может пройти, но в ЕГРН появится запись о том, что необходимое согласие супруга не представлено. А для покупателя это уже красный флаг: такую сделку супруг вправе оспаривать.


👆👉И здесь мне очень нравится пример с наследством Александра Градского.
С Ольгой Градской он развёлся ещё в 2001 году. Имущество, приобретённое в браке, полностью тогда не разделили. Перед смертью Градский уже состоял в другом зарегистрированном браке.
Прошло больше двадцати лет.
После его смерти бывшая супруга предъявила требования о выделении своей доли в имуществе, которое считала совместно нажитым. Сначала ей отказывали, затем судебные акты пересматривались, и в 2025 году она добилась признания права на часть имущества.

Почему этот кейс так важен для сделок?
Потому что знаменитые «три года после развода» — один из самых живучих мифов в недвижимости.

Трёхлетний срок действительно установлен. Но Верховный суд давно разъяснил: считать его нужно не автоматически со дня развода, а со дня, когда супруг узнал или должен был узнать, что его право нарушено.
Пункт 19 Постановления Пленума ВС РФ № 15 от 05.11.1998 прямо говорит именно об этом.

/Верховный Суд России/

А в Обзоре практики Верховного суда ещё точнее: если бывшие супруги продолжали пользоваться общим имуществом, срок может начать течь только тогда, когда один из них совершил действие, которое стало препятствовать второму реализовывать свои права — например, отчуждение имущества.


Но есть и обратная сторона.
Недостаточно через 20 лет просто сказать: «А я тоже собственник».

Суды смотрят, как человек относился к этому имуществу: пользовался ли им, нес ли расходы, получал ли доход, контролировал ли его, предпринимал ли действия для защиты своих прав.

То есть формула гораздо сложнее, чем просто:
развелись → прошло три года → всё, бывший супруг ничего не может.

Нет. Именно поэтому семейную историю объекта при проверке сделки иногда приходится поднимать на десятилетия назад.

И ещё два новых пункта, которые теперь точно должны быть в юридической проверке участников сделки.

⬇️Иностранные граждане — Реестр контролируемых лиц МВД.

Если иностранный гражданин включён в этот реестр, в отношении него действует целый набор ограничений. В частности, ему запрещено приобретать недвижимость, а также осуществлять кадастровый учёт и государственную регистрацию прав.

Причём Росреестр прямо разъясняет, что при правовой экспертизе документов проверяет иностранного заявителя по этому реестру.

Поэтому иностранный паспорт сегодня — это не просто «посмотрели срок действия и пошли на сделку».

👉И второй реестр — Реестр повесток.
Здесь тоже важное уточнение: проблема не в самом наличии повестки. Если человек не явился без уважительной причины и в отношении него уже принято решение о временных ограничительных мерах, одной из таких мер является приостановка кадастрового учёта и регистрации прав на недвижимость.