Про покупку квартиры в ЕС/США в 2024-м. Одно из наблюдений общения с релокантами последних двух лет - большинство так или иначе думает о покупке недвижимости в новом месте. И многие даже в качестве инвестиции (!) В общем это пост серии “что не так с…” 🙂

❗️Важный дисклеймер! Есть множество причин, почему покупка квартиры сейчас - это отличное решение для конкретной семьи. Психологический комфорт, уверенность в будущем, удобство, снижение тревожности, понты и многое другое. Но вряд ли такая покупка может быть финансово выгодным решением.

Проще говоря, покупка квартиры в Европе/США сейчас - плохая инвестиция. И пост только про финансовую целесообразность!

1️⃣ Прежде всего я рассуждаю с точки зрения макроэкономики - мы живем в совсем другом, новом мире! Опыт прошлых лет 15 по сути нерелевантен для составления прогнозов. Постковидные высокие ставки снижают привлекательность недвижимости в качестве инвестиции, особенно если мы говорим о жилой.

Например если смотреть на премию за риск, то она вообще местами отрицательная (!!!) Хороший вопрос себе перед покупкой квартиры: “почему в качестве инвестиции я хочу купить жилье, а например не US t-bills?”

2️⃣ Если дело дошло до конкретных объектов недвижимости, то полезно спросить себя о том, есть ли объективные инсайты об этих объектах? Почему получится купить дешевле рынка? Почему стоимость конкретного объекта вырастет? И ответами должны быть не красивые рассказы риэлторов, а точные факты и объективные данные, в цифрах.

И если кто-то думает, что с наскока может разобраться в незнакомом локальном рынке лучше, чем местные... могу только позавидовать такой уверенности в себе!

3️⃣ Налоги! Во многих развитых странах они довольно большие при купле/продаже. Это помогает бороться со спекуляциями, но и сильно снижает рентабельность покупки. Ну и для любителей оптимизации: покупка недвижимости свежеиспеченным релокантом скорее триггернет местную налоговую.

4️⃣ Пассивный доход от сдачи квартиры в развитой стране - это абсурд, если все нормально посчитать (амортизация, налоги, издержки, др.) и сравнить альтернативы. Исключение - посуточно/airbnb, но это можно уже назвать микробизнесом с операционным вовлечением. Или например покупка —> улучшение/ремонт —> продажа. Тут просто появляется новая добавленная стоимость. Которая кстати могла быть просто в виде услуги (!)

Для любителей страшилок из интернетов - еще есть риск окупасов. Он крошечный (пост), но тревожность от него - реальная.

5️⃣ Недвижимость - не особо ликвидный актив, со всеми вытекающими. И растущие цены в прошлые годы не гарантируют роста в следующие. Спросите тех, кто купил квартиру в Испании в 2007-м 🥲

Прогнозы ставок центробанков западных стран не помогают верить в позитивные изменения в ближайшие пару лет.

6️⃣ И давайте не забывать о нашем с вами постсоветском искажении, когда квартира - это главный аспект уверенности в будущем. В развитом мире работают и другие правовые/имущественные механизмы.

7️⃣ Если покупка квартиры - это инвестиция, то должны быть альтернативные варианты инвестиций. В этом случае все довольно легко посчитать, в том числе премию за риск. А если альтернативы не рассматриваются, то вероятно стоит подтягивать финансовую грамотность.

В общем считаю, что квартира в Европе/США сегодня - очень плохая инвестиция, потому что слишком большой уровень риска. Я не настолько рисковый! А вы?

@kyrillic