Инвестиции в доходную недвижимость | Кирилл Кудинов

Посуточная аренда жилья для туристов подешевела в большинстве городов на юге России, пишет ТАСС.

📉 Сильнее всего по сравнению с прошлым бархатным сезоном ставки снизились в Сочи — на 10%, до 4,6 тыс. рублей за ночь, сообщает «Суточно.ру». Как отметил директор сервиса Айрат Мусин, причиной тому служит перенасыщенность рынка туристического жилья в Сочи.

«В последние годы цены на аренду достигли потолка и держались примерно на одном уровне. А в этом сезоне вследствие высокой конкуренции они стали даже заметно падать», — пояснил собеседник агенства.

📝 Очевидно, уважаемый эксперт забыл упомянуть о таких факторах, как атаки БПЛА, топливный кризис и растущие на этом фоне цены поездок из других уголков страны. Путешествие в Сочи сегодня — это дорого и порой в известной степени рискованно. Перегретая аренда в городе наряду с дороговизной прочей местной инфраструктуры только способствует падению и перераспределению спроса на другие направления.

📊 По данным аналитиков, в Новороссийске цены за год сократились на 9%, в Волгограде — на 8%. В Астрахани — на 4%, в Эсто-Садоке — на 3%, в Геленджике — на 1%. Рост цен наблюдается в Анапе — на 12%, в Краснодаре — на 8%, в Лазаревском — на 5%, в Ростове-на-Дону — на 3%. В целом по ЮФО ставки аренды в этом бархатном сезоне за год уменьшились на 5% — до 4 тыс. рублей за сутки.

Inreit в MAX | Кирилл Кудинов в MAX

«Студию» на севере Москвы недалеко от Савёловского вокзала продают за 1,9 млн рублей.

❓В чем подвох? В том, что это бывшая оружейная комната площадью 6 м². Без окон, воды, туалета, статуса жилья и возможности прописаться.

☝️Риелторы называют предложение выгодным, пишет Baza. Но, очевидно, не уточняют, в каком качестве. Под кладовку и сдачу в аренду — вполне. Под проживание... без комментариев.

🤷‍♂️ Да, это новости столичного рынка жилья в 2026 году. Доброе утро.

Inreit в MAX | Кирилл Кудинов в MAX

Многочисленные фанаты Канье Уэста массово съехались в Петербург вопреки отмене концертов, сообщает Baza.

🧳 Несмотря на сорванные выступления рэпера 10 и 11 октября, поклонники решили не отказываться от развлечений. Тем более что на междугородний транспорт многие билеты невозвратные.

🪩 Гости Северной столицы отправились в местные бары и клубы, где обладателям билетов на шоу предоставили бесплатный вход.

☝️В низкий сезон город на Неве всё же получил наплыв туристов, а гостиницы — постояльцев.

Inreit в MAX | Кирилл Кудинов в MAX

Факт недели. За девять месяцев текущего года в России введено в эксплуатацию 2,3 тыс. сервисных апартаментов — на 53% больше, чем за аналогичный период 2025-го.

🧮 По данным NF Group, в сентябре объем номерного фонда апарт-отелей достиг 17,8 тыс. единиц. Доля объектов этого формата в общем объеме качественных средств размещения (3-5 звезд) составила 11%.

📊 Лидером по объему действующего предложения остается Петербург. В нем представлено 8,8 тыс. качественных юнитов — 49% рынка сервисных апартаментов в стране. Далее следуют: Краснодарский край (25%), Москва (8%) и другие регионы (18%).

☝️Что нам здесь важно иметь в виду.

👨‍💻 Рост номерного фонда на 53% за девять месяцев — сигнал усиления конкуренции. И он отнюдь не равен росту инвестиционного спроса. За первое полугодие 2026-го количество проданных сервисных апартаментов в Петербурге сократилось на 20% год к году — ранее указывали эксперты NF Group. Увеличение предложения протекает на фоне ослабевания покупательской активности. Эти процессы отчасти коррелируют. Поскольку чем шире предложение, тем меньше у инвесторов оснований рассчитывать на то, что рынок сам обеспечит доходность.

📝 Ввод новых объектов не гарантирует, что каждый из них сможет поддерживать высокую загрузку и тарифы. В современных условиях выигрывают не самые новые или самые красивые комплексы. Выигрывают гостиничные объекты с понятной аудиторией, сильной локацией, умелым управлением и контролируемыми расходами.

Inreit в MAX | Кирилл Кудинов в MAX

Новость недели. У российских девелоперов кончились деньги на завершение строительства каждого второго ЖК в стране, сдача которых запланирована на 2026-2027 годы. На проблемы с финансированием для 59% проектов указали 52 крупнейших застройщика.

📝 Главная причина дефицита средств на строительство — нехватка кредитного лимита, который отпускают банки. Девелоперы признали, что для 55% новостроек денег не доставало еще на этапе котлована. Для 43% проектов не могут найти дополнительное финансирование, пишет РИА ЕАС.

📈 Единственным источником проектного финансирования строек остаются кредиты. К ним привязаны запечатанные в эскроу-счета деньги дольщиков. Если девелоперу не хватило средств, он снова обращается в банк. Тот выставляет невыгодные условия для увеличения лимита — сумма долга растет. Одновременно с этим дорожают банковские услуги. Так, средний рост вознаграждения банков за два года составил 102%, уточняет агентство. Доля расходов на проектное финансирование среди застройщиков увеличилась на 12%.

☝️Это ответ на частый вопрос: «Почему спрос на жилье из-за неподъемных цен падает, а цены всё равно растут?» Потому что в условиях современного кредитования не расти они не могут. У застройщиков два пути — либо удорожание, либо отказ от проектов и уход с рынка. Второго варианта никто не хочет. А значит, ценовой пузырь на рынке жилья продолжит надуваться. Чтобы он не лопнул, нужны экстренные меры.

🗣 Как пишет РИА Недвижимость, на этой неделе глава Минстроя Ирек Файзуллин провел совещание с крупнейшими кредиторами и призвал к мобилизации всех необходимых ресурсов для поддержки крупных строительных организаций, чтобы не допустить заморозки строек и срыва сроков. Принесет ли такая инициатива желаемый результат — увидим в ближайшем будущем.

Inreit в MAX | Кирилл Кудинов в MAX

Цифры недели. Россияне стали рекордно богаче за четыре года, заявили в ФНС. Число людей с зарплатой более 200 тыс. рублей в месяц за этот период выросло более чем вдвое.

«Если в 2022 году зарплату свыше 200 тыс. рублей получали 1,74 млн человек, то к 2025 году их число достигло 3,9 млн. Одновременно более чем вдвое выросло число зарабатывающих от 100 до 200 тыс. рублей — с 5,02 млн до 11,6 млн человек, — приводит данные «Коммерсант».

☝️Общая численность занятых в 2025 году составила 61,3 млн человек. То есть количество получающих более 200 тыс. составляет около 6% населения.

🧮 Но хорошие новости от налоговой на этом не заканчиваются. По данным ведомства, самая массовая группа работников — получающих от двух МРОТ (нынешний МРОТ — 27 тыс. рублей в месяц) до 100 тыс. рублей — за четыре года сократилась с 29,9 млн до 21,3 млн человек. По всей видимости, тоже разбогатели.

А вас воодушевляет такая картина?

👍 — да, рост доходов у части населения объективно есть;
😡 — ...!
🤔 — не всё так однозначно.

Inreit в MAX | Кирилл Кудинов в MAX

Картина жилья, подходящего под лимит льготной ипотеки на семью с одним ребенком, в старой Москве сегодня выглядит как-то так.

🤷‍♂️ Зато долго выбирать не придется. Доброе утро.

Inreit в MAX | Кирилл Кудинов в MAX

Новостной аналитический портал о строительстве «Белая Каска» и федеральная премия URBAN представили «Топ-100 телеграм-каналов о недвижимости». Ресурс вашего покорного слуги оказался в их числе.

📊 Рейтинг составляли на основе оценок профессионального сообщества. 70 экспертов отрасли оценили каналы по качеству контента, полезности для аудитории, регулярности и вовлеченности. В общий список вошли 142 номинанта в трех категориях:

⚡️ новостные каналы;

📁 корпоративные каналы;

🗣 авторские каналы, включая мой.

☝️Сохраняйте себе перечни, чтобы получать качественный контент по нашей тематике.

Inreit в MAX | Кирилл Кудинов в MAX

Россиянин взял 100 ипотек для покупки апартаментов. Инвестор сделал крупный ипотечный взнос и оформил кредиты в счет будущих арендных платежей. Отсюда подтверждать доход не потребовалось, пишет ТАСС.

🏦 Законодательного лимита на количество рыночных ипотек нет. Ограничения банки устанавливают самостоятельно. Что касается льготных кредитов, то до введенного ограничения «одна ипотека в одни руки» их оформляли до десятка за раз. Этими условиями и воспользовался заемщик.

☝️Выбранная стратегия вполне понятна. Инвестор использует не столько собственный капитал, сколько деньги банка, а обслуживание долга перекладывает на предполагаемый денежный поток. Ключевой момент в том, что кредитное плечо работает в обе стороны.

📁 Если помещения активно арендуются по выгодным ставкам, а стоимость недвижимости растет — инвестор успешно покрывает кредиты, увеличивает доходность и по мере новых кредитов ускоряет накопление капитала. Если загрузка падает, объект простаивает, расходы увеличиваются, а цена недвижимости почти не растет — убыток также масштабируется вместе с количеством кредитов. Чем больше плечо, тем меньше права на ошибку.

📝 В случае со 100 ипотеками под покупку апартаментов речь идет о полноценном арендном портфеле. Это не пассивный доход, а бизнес с сотней кредитных договоров, сотней объектов и соответствующим уровнем операционного риска. Здесь нужны финансовая модель, управление ликвидностью, резерв на простои и ремонты, диверсификация объектов, контроль долговой нагрузки. Такое под силу только опытным игрокам. Рядовому инвестору повторять стратегию не рекомендуется.

Inreit в MAX | Кирилл Кудинов в MAX

Спецпроект «СОБСТВЕННИКИ» на международной выставке «ПИР Экспо» — деловая программа о вопросах, которые владелец бизнеса в сфере гостеприимства должен решать самостоятельно и не может полностью делегировать управляющей команде.

❓ Как оценивать состояние и потенциал актива, контролировать финансовый результат, выбирать стратегию его дальнейшего развития и принимать обоснованные решения о новых инвестициях? Этому посвящен отдельный блок стратегических сессий для отельеров, девелоперов и инвесторов.

📁 В 2026 году гостиничный трек интегрирован с Форумом регионов России «Развитие туристской инфраструктуры» и логически разбит на две части по принципу: «первый день — действующий актив, второй день — новые инвестиции».

📆 Программа 27 октября построена вокруг решений собственника. В центре обсуждения: стратегия владения, доходность и стоимость актива, необходимость реконцепции, состав функций и модель управления. 28 октября участники оценят решения инвестора и вход в новые проекты: как определить риски и структуру капитала; какие источники финансирования задействовать и когда оправдано вложение в недофинансированный или проблемный объект.

☝️Ядро аудитории и группы выступающих составят основатели, отельеры, инвесторы и девелоперы. Фокус программы сделан на реальный опыт собственника: стратегия, капитал, судьба актива, достижения и ошибки.

👨‍💻Принять участие в качестве приглашенного спикера предстоит и автору этого канала. 28 октября вместе с уважаемыми коллегами проведем сессию «Как профинансировать гостиничный проект: банк, частный капитал, зпиф или продажа юнитов».

🗣 Обсудим:

⏺ банковское финансирование: для каких проектов кредит остается рабочим инструментом;

⏺ частный капитал: когда инвестор усиливает проект, а когда собственник теряет слишком много;

⏺ ЗПИФ: для каких гостиничных проектов сложная структура действительно оправдана;

⏺ продажа юнитов: источник финансирования или долгосрочное ограничение для гостиничного бизнеса.

📝 Список выступающих и регистрация — по ссылке.

👉 Подробная программа и покупка билетов здесь.

26–28 октября, Москва, «Крокус Экспо». Не пропустите, друзья.

Минфин 30 сентября признал несостоявшимся аукцион по ОФЗ с погашением в 2030 году. Покупателей по приемлемым для министерства ценам не нашлось. Это уже второй сорванный аукцион за квартал.

🤔 Доходность длинных ОФЗ сегодня достигает 16–17% годовых. Казалось бы, для консервативного инвестора предложение весьма привлекательное. Однако рынок от него отказывается. Покупать четырехлетнюю бумагу без существенного дисконта при ключевой ставке 14% инвесторы не спешат. Почему?

📝 Основная причина — рост опасений относительно дефицита бюджета и дальнейшего повышения ставки ЦБ.

🧮 Во-первых, чем больше государству необходимо занимать для поддержания бюджета, тем больше ОФЗ придется предлагать рынку. Избыток предложения ведет к падению цен. Ведь чтобы инвесторы согласились выкупить новые объемы гособлигаций, Минфину придется давать к ним щедрую скидку. В результате нынешние длинные облигации потеряют в цене.

❗️Во-вторых, масштабные госрасходы в виде щедрых скидок на облигации при дефиците бюджета воспринимаются Центробанком как сильный проинфляционный фактор. Это заставляет регулятора дольше удерживать ключевую ставку на текущем уровне или даже повышать. С увеличением «ключевика» растет доходность новых длинных ОФЗ, а привлекательность старых падает. Эффект тот же — они обесцениваются.

☝️Такова реальность: государству нужны деньги, но инвестор не торопится их давать даже под немалый двузначный процент. Поскольку высокая доходность ОФЗ сама по себе еще не означает подарка. Нужно смотреть на дюрацию, вероятность дальнейшего снижения ставки и альтернативы. На рынке ценных бумаг таковыми служат качественные корпоративные облигации и флоатеры.

🏨 При этом стабильный пассивный доход в сочетании с ежегодным ростом цены актива вам обеспечит только ликвидная и востребованная недвижимость под сдачу в аренду.

Inreit в MAX | Кирилл Кудинов в MAX

Как себя показали отели Port Comfort этим летом — оцениваем на сравнении с итогами аналогичного периода 2025 года.

📊 Неделей ранее телеграм-канал Apart.pro представил сводный график доходности петербургских апарт-отелей за июнь–август. Как можно убедиться при его изучении, три отраженных в исследовании объекта Port Comfort вновь расположились на вершине подборки по ключевому показателю дохода апартаментов на квадратный метр.

🏨 Единственным в городе на Неве перешагнувшим за лето барьер 6 тыс. рублей на «квадрат» оказался отель Port Comfort by Moyka по адресу пер. Гривцова, 4к2.

📝 Планку 5 тыс. рублей на «квадрат» в опубликованной статистике Apart.pro наряду с предыдущим лидером одолели лишь три объекта: Port Comfort on Ligovskiy (Лиговский, 29), Port Comfort by Sennaya Square (Садовая, 53) и единственный из конкурентов — IZZZI у Гостиного двора. Добавлю, что в эту группу помимо названных вошли еще два отеля нашей сети: Port Comfort by the Gostiny Dvor (Садовая, 28-30) и Port Comfort by the Griboedov (Большая Подьяческая, 19) — см. графики.

🧮 Границу 4 тыс. рублей на квадратный метр кроме отелей Port Comfort переступили все объекты сети IZZZI и один отель от другого игрока — Yes Marata. Остальные гостиничные сети не дотянули до указанного показателя. Более того — девять отелей рейтинга из 24-х не осилили даже отметку 3 тыс. рублей на м².

📉 Примечателен и тот факт, что объекты нашей сети показали минимальную просадку относительно прошлогоднего уровня доходности. Средний диапазон снижения — от 100 до 400 рублей на метр, что некритично и в условиях текущего кризиса вполне удовлетворительно. На этом фоне показатели прямых конкурентов просели более ощутимо и увеличили наш отрыв.

👆Общие результаты доходности гостиничных объектов Port Comfort за летний период — на слайдах выше.

👨‍💻 По случаю отмечу, что сегодня в отеле-чемпионе среди петербургских объектов по доходности Port Comfort by Moyka в продаже имеются свободные студии. Если вам интересно стать собственником одного из таких юнитов, оставьте + в комментариях или пишите @inreit_ru_admin.

Россияне кинулись скупать квартиры в Подмосковье. В III квартале 2026 года выручка застройщиков Московской области выросла на 30% год к году — до 137,2 млрд рублей. За тот же период в старой Москве она снизилась на 16,2%, а в Новой — на 21,6%.

📊 В сентябре картина оказалась еще отчетливей. Количество сделок в Подмосковье увеличилось сразу на 34%, до 5,47 тыс. В старой Москве оно упало на 32%, до 3,8 тыс., а в Новой Москве — на 21%.

🧮 Причин здесь две. Первая — разница в стоимости жилья. В начале осени квадратный метр в Мособласти стоил в среднем 258,6 тыс. рублей против 635,9 тыс. в старой Москве и 387,5 тыс. в Новой. В результате интересующиеся приобретением квартир сменили географию покупок.

📝 Вторая причина — ожидаемый всплеск активности на фоне готовящихся с 1 октября изменений семейной ипотечной программы. Сработал «эффект последнего вагона». Как уточняет «Коммерсант», средний бюджет сделки в Подмосковье в сентябре составлял около 11 млн рублей, то есть почти укладывался в прежний лимит семейной ипотеки.

☝️Уже начиная с октября ажиотаж сменится охлаждением. Количество сделок снизится и в Московской области. Но структурный фактор не исчезает: при дорогом жилье и более жестких условиях кредитования покупатель становится чувствительнее к абсолютной стоимости квартиры. Разница в несколько миллионов рублей превращается для семьи в разницу в ежемесячном платежe и в глазах многих перевешивает лишние 30–40 минут дороги до работы и обратно. В современных условиях финансовая доступность становится ключевым конкурентным преимуществом недвижимости.

Inreit в MAX | Кирилл Кудинов в MAX

Какие последствия ожидают рынок жилой недвижимости после изменения семейной ипотечной программы с 1 октября?

📉 По оценкам опрошенных РБК экспертов, выдачи семейной ипотеки могут сократиться на 10–40%. Наиболее вероятный сценарий — на 20–30%. Притом, что эта программа — один из главных драйверов спроса на первичном рынке. За январь–август 2026-го из 3 трлн рублей выданных жилищных кредитов около 1,8 трлн рублей пришлось на льготные программы, основная часть — на семейную.

🧮 Отныне платеж для значительной части семей повышается, а срок льготного кредитования сокращается. В таких условиях покупатель будет ожидаемо снижать бюджет сделки. Меньшая площадь, более удаленный район, более доступный класс жилья. Кто-то увеличит первоначальный взнос до 40–50%, кто-то отложит покупку.

☝️Часть спроса перекинется на вторичный рынок и в ИЖС, другая часть — в аренду. Прежде семьи месяцами снимали квартиры в ожидании подходящих условий для покупки. Теперь они могут остаться в этом сегменте на годы. Это значит, что спрос сконцентрируется на объектах с понятной для семей экономикой: двух- и трехкомнатных квартирах, хороших районах, рядом со школами, транспортом и социальной инфраструктурой.

🏢 Для игроков строительного рынка ситуация тоже меняется. Поднимать цены, чтобы компенсировать рост кредитной нагрузки перед банками и низкие темпы заполняемости эскроу-счетов при нынешних ценах уже некуда — разве что в элитных проектах. Но и обвала цен в ближайшем будущем ожидать преждевременно. Девелоперы еще могут адаптировать предложение, темпы вывода новых проектов и финансовые условия, чтобы удерживать ценовой уровень. Надолго ли — время покажет.

Inreit в MAX | Кирилл Кудинов в MAX

Россиянину начислили НДФЛ в размере 167 тыс. рублей из-за «слишком низкой ипотечной ставки».

💼 В период пандемии автор видео взял ипотеку под 0,1%. Спустя шесть лет ФНС посчитала, что он получил «материальную выгоду от экономии на процентах за пользование заемными или кредитными средствами».

📝 По версии налоговиков, мужчина смог добиться столь низкого процента как сотрудник ВТБ. На этом основании к нему применили так называемый код дохода 2610. Он действует, когда организация выдает физлицу заем под процент ниже 2/3 от ключевой ставки.

☝️Однако есть одно «но». Весной 2020 года государство запустило льготную программу «Господдержка-2020» под 6,5% на новостройки. Чтобы привлечь покупателей в разгар локдауна, строительные компании совместно с крупными банками начали дополнительно субсидировать эту ставку — снижать ее вплоть до 0,1%. Приобрести первичное жилье на таких условиях мог любой платежеспособный гражданин, подходивший под стандартные требования банков по уровню дохода и возрасту. Льготных статусов и работы в банке для этого не требовалось.

🧮 Подвох был в том, что ставка 0,1% одобрялась не бескорыстно. Застройщик закладывал свою комиссию банку в стоимость недвижимости. Из-за этого цена квартиры для покупателя искусственно завышалась на 15–30% по сравнению с покупкой за наличные или по стандартной ипотеке.

🤝 В итоге застройщик получил деньги от продажи жилья, банк — кредит с компенсацией недостающих процентов от государства, а государство... возможность легально начислять немалый налог гражданину. Никто не обижен. Ну почти никто.

Inreit в MAX | Кирилл Кудинов в MAX

Банк России — тот самый, который отвечает за денежно-кридитную политику страны — объяснил, что такое инфляция... на мемных котиках.

Не шутка, а видео из официального канала. Понимайте как хотите.

Inreit в MAX | Кирилл Кудинов в MAX