UR @premia_urban
Этот шаг защитит людей, которые строят себе дома. Временно многие компании столкнутся с проблемами, кто-то попадет в кассовый разрыв. Но это слабые игроки — вопрос времени, когда они бы туда попали. Так что в глобальном смысле шаг логичный.
Со своей стороны рекомендую всем строительным компаниям взять в штат человека, который будет отвечать за работу с банком. Он займется документами и оперативными вопросами. Сейчас это касается банков и эскроу-счетов, но рынок движется к тому, что через 5–10 лет весь ИЖС придет к генеральным застройщикам. Строительные компании станут подрядчиками, и документооборот никуда не денется — сначала с банками, потом с генподрядчиками. Без такого человека компании будут чувствовать себя некомфортно.
Инициатива Центробанка по распространению обязательного эскроу на всю ипотеку в ИЖС — закономерный и необходимый шаг. Закон № 186‑ФЗ, действующий с марта 2025 года, создал основу для работы с эскроу в ИЖС. За полтора года около 4,3 тысячи подрядчиков заключили свыше 42 тысяч договоров, построено 22,4 тысячи домов. Однако из 8 тысяч подрядчиков, заявивших о готовности работать по новой схеме, реально вышли на сделки меньше половины — остальные не смогли адаптироваться. Около 30 % одобренных ипотек не доходят до выдачи именно потому, что подрядчик не в состоянии работать по эскроу. Это указывает на структурные барьеры, а не на единичные сбои.
Члены Экспертного клуба «Загородный девелопмент» неоднократно сигнализировали о подобных ситуациях. Анализ показывает, что малый и средний бизнес в ИЖС сталкивается с двойным давлением: замораживание оборотных средств на счетах эскроу и жёсткие требования к документообороту в рамках 186‑ФЗ. Статья 4 закона обязывает подрядчиков раскрывать в ЕИСЖС массив информации, сопоставимый по объёму с нагрузкой крупного застройщика многоквартирных домов, — при том, что масштаб деятельности и ресурсная база несопоставимы. Мы фиксировали случаи, когда подрядчики отказывались от эскроу‑сделок не из‑за нежелания работать прозрачно, а из‑за невозможности вести требуемую документацию в полном объёме. Следовательно, проблема носит системный характер: требования закона превышают операционные возможности большей части подрядчиков в сегменте.
Поэтому распространение эскроу на всю ипотеку ИЖС правильно, но должно идти параллельно с минимизацией документооборота для всех подрядчиков в рамках 186‑ФЗ. Текущий объём раскрытия информации в ЕИСЖС избыточен для сегмента ИЖС в принципе — не нужно дублировать модель многоэтажного строительства. Кроме того, необходимо развивать поэтапное раскрытие эскроу и обеспечить доступность проектного финансирования для ИЖС по ставкам, аналогичным 214‑ФЗ. Только в таком комплексе мы сохраним и безопасность вложений граждан, и сам рынок подрядчиков, который сейчас рискует потерять до 40 % игроков.
Самое приятное, что работа не осталась «для галочки». Её утвердили в компании как официальный стандарт и даже растиражировали в интернете как пример грамотной методологии управления МОПами.
От классического маркетинга ушла к управлению продуктом целиком: от исследования до монетизации. Теперь аргументирую решения собственникам на языке метрик — PMF, ROI, NPS. Влияние на продуктовые решения выросло кратно.
Первоочередного внимания заслуживает не ограничение срока — потому что сейчас он и без того не превышает предельных трех лет. Гораздо важнее два других аспекта. Во-первых, четко фиксируется, что после сдачи объекта права собственности на квартиру, купленной в рассрочку, принадлежат исключительно покупателю. За девелопером остается только право залога. А во-вторых, внедряется прозрачная схема расчетов — через специальный счет, причем в том самом банке, который финансирует строительство.
