Новостройки Krisha.kz

⁉️ Стоит ли ждать кризиса на рынке жилья 
Недавно председатель Отбасы банка Ляззат Ибрагимова объяснила, почему не стоит ждать кризиса на рынке жилья.

По её мнению, спрос поддерживает высокая рождаемость в нулевых. Вчерашние дети становятся покупателями жилья. Это подтверждает статистика Отбасы банка. После публикации списков поступивших на гранты ЕНТ количество заявок на ипотеку в Алматы, Астане и Шымкенте выросло в 1.5 раза.

Многие родители открыли детям депозиты ещё в 5–6-м классе и всё это время копили. Теперь они оформляют жилищный заём под 5% на ребёнка-студента. По этой программе нет скоринга.

В 2000 году родилось 222 тыс. детей,  сейчас им около 26 лет.
В 2005 году — 279 тыс.,  сейчас им около 21 года.
В 2011 году — 373 тыс., сейчас им около 15 лет.

💡 Застройщикам: это возможность привлечь покупателей из регионов и распродать остатки в сданных ЖК. Например, провести день открытых дверей, предложить скидки и подарки.

🏠 Сколько жилья построили за месяц
В августе ввели в эксплуатацию 1.58 млн м² жилья (+23.5% к июлю).
Это неплохой результат, если смотреть с начала года. 

Построили:
 3402 дома (+32.1% к июлю), из них:
🔹 246 ЖК (+45.5%);
🔹 3155 частных домов (+31%).
🔹 1 общежитие.

Ввели 13 631 (+17.4% к июлю) квартиру.

Лидеры по вводу жилья:
🔹 Астана — 514.2 тыс. м² (+60.7%);
🔹 Алматы — 180.8 тыс. м² (–26.9%);
🔹 Туркестанская область — 164.8 тыс. м² (+108.5%);
🔹 Шымкент — 65.4 тыс. м² (–22.7%).
Для Астаны это лучший результат в этом году.

* По данным Бюро нацстатистики

📌 Как изменится Конаев к 2050 году
Власти приняли новый генплан Конаева. Постановление вступило в силу 20 сентября.

Рассказываем о шести  главных изменениях.

🔹Город вырастет почти в три раза
Площадь города увеличится до 22 334 га, а население вырастет с 56.5 тыс. до 205 тыс. человек. Рынок недвижимости станет больше.

🔹 Новый район Жана Иле
Это будет современный район на правом берегу реки Или. Здесь обновят и построят 146.2 км новых водопроводных сетей. Также появятся отели, ботанический сад и набережная.

🔹 Построят и обновят 4.69 млн м² жилья
Из них 2.21 млн м² – это реконструкция. По реновации снесут дачи на северо-востоке и часть ветхих малоэтажных домов в городке гидростроителей.
На юге свободные участки застроят среднеэтажными ЖК.

🔹 Строить на берегу запрещено
В водоохранной зоне капитальная жилая застройка запрещена. Появились функциональные зоны, которые определяют, где и что можно строить.

🔹 Новый автомобильный мост
Он соединит существующий город с новым районом Жана Иле. Также рассматривают строительство LRT и аэропорта.

🔹 Новые школы, детсады и вузы
Планируют построить 12 школ и 25 детсадов. Также появятся медицинский и фармацевтический вузы, кампус на 36.7 тыс. студентов и физико-математическая школа-интернат для одарённых детей.

Средняя стоимость квартир в крупных городах (по сравнению с прошлой неделей):
• Алматы 796 010 тг/м² (-0.73%);
• Астана 610 140 тг/м² (+0.45%);
• Шымкент 473 760 тг/м² (-0.2%).

🔜 Когда примут генплан Алматы?
В конце июня прошли публичные слушания по влиянию генплана на экологию. Мы уточнили у авторов проекта, когда его примут и какие изменения уже известны. 

Подробностями поделился директор по городскому планированию Ескендир Акатжанов:

– Проект нового генплана сейчас проходит экспертизу. Принять его планируют в IV квартале 2026 года. В документе предусмотрены меры по улучшению экологии, защите предгорий от застройки и учёту сейсмических рисков. Также изменятся схемы метро и ЛРТ для развития пригородов.

В городе выявили 27 активных разломов. Наиболее опасные районы — Медеуский, Бостандыкский и Наурызбайский. Поэтому в проекте генплана есть запрет на застройку склонов круче 15° и строительство в предгорьях южнее проспекта Аль-Фараби, ВОАД и улиц Саина – Жандосова. При этом часть района Компот в границах улиц Сатпаева — Толе би — ВОАД — Кармысова под этот запрет не попадает.

Также на месте старых промзон появятся современные экопарки.

Как только документ примут, мы обязательно поделимся им в группе.
❗️ Важно: если у вас есть вопрос по конкретному участку, лучше уточнить информацию у районного архитектора. Для этого можно обратиться по адресу: пр. Абая, 90, 2-й этаж. Или подать заявление в управление архитектуры через e-Otinish, указав адрес участка.

🏠 Какие есть ограничения в Алматы
Недавно мы разбирали дизайн-код Астаны и решили вспомнить, какие правила действуют в Алматы. 

Маслихат утвердил дизайн-код ещё в конце 2023 года, и требования действуют уже два с половиной года. При этом они менее строгие, чем в столице.

⬇️ Собрали основные требования для застройщиков:

🔹 Дизайн-код касается всех: застройщиков, управляющих компаний, ОСИ, КСК, коммерции и т. д. (глава 2, пункт 4).

🔹 Фасад
– ЖК должен вписываться в архитектурный стиль города (глава 3, пункты 5–7).

– Запрещены сайдинг, профлист и т. д. (глава 6, пункт 69).

– Кондиционеры и спутниковые антенны нельзя размещать на лицевой стороне фасадов на магистральных улицах. Провода нужно скрывать, кондиционеры должны быть в технических нишах или коробах (глава 6, пункты 82, 85, 86).

– Входные группы должны быть оформлены в едином стиле. Двери должны быть остеклёнными, а не глухими (глава 6, пункты 74, 77).

– Водостоки должны уходить в ливневую канализацию (глава 6, пункт 88).

– Глухие торцы нужно оформлять подсветкой, озеленением, арт-объектами, муралами или мозаиками (глава 6, пункты 92, 94).

– Воздушные электросети должны переноситься под землю (глава 8, пункт 114).

– Подсветка зданий должна быть равномерной и одноцветной (глава 8, пункт 116).

🔹 Двор и благоустройство
– На детских и спортивных площадках должны быть теневые навесы (глава 5, пункт 59).

– Запрещены глухие заборы (пункт 100).

– Входные группы должны иметь озеленение (глава 6, пункт 80).

– Мусорные площадки должны быть вне видимости от главных входов. Контейнеры — минимум в 20 м от окон жилых домов, детских площадок (глава 5, пункты 48, 58).

🔹 Коммерция
– Временный забор можно установить максимум на год. На нём должна быть информация об объекте (глава 7, пункты 105–107).

– Стены первых этажей нельзя закрывать плёнкой или баннерами (глава 6, пункт 78).

– Запрещены бегущие строки и вертикальные вывески. Реклама не должна закрывать более 30% окон и витрин (глава 3, пункт 20).

🔹 Реконструкция
– Заплатки не должны отличаться по цвету и фактуре. Исторические здания нужно ремонтировать с учётом их архитектурного стиля (глава 6, пункты 67, 68).

– Утеплять дом нужно комплексно (глава 6, пункт 72).

– Мозаики и муралы нужно поддерживать в хорошем состоянии (глава 6, пункт 93).

Средняя стоимость квартир в крупных городах (по сравнению с прошлой неделей):
• Алматы 814 350 тг/м² (+1.85%);
• Астана 606 050 тг/м² (+0.21%);
• Шымкент 475 890 тг/м² (+0.66%).

🏠 Спрос в Астане падает, пока в Алматы растёт
В августе зарегистрировали 35 807 сделок купли-продажи (–3.6% к июлю 2026 г.).
По квартирам спрос снизился на 3% (856 сделок). 

Лидеры по сделкам:
🔹 Алматы − 7690 (+5.9% к июлю);
🔹 Астана − 6398 (–8.6%);
🔹 Карагандинская область − 2825 (+5.1%).

🔼 Наибольший рост сделок был в Костанайской (+5.5%) и Карагандинской (+5.1%) областях.
🔽 Спад в Алматинской (–21.1%), Атырауской (–15.7%) и Жамбылской (–13.7%) областях.

Чаще покупали однушки — 10 806,  двушки – 10 296, далее идут  трёшки − 5425.

📊 Как изменились цены за месяц
По данным Бюро нацстатистики, в августе новостройки подорожали на 0.6%.

Главное
🔹 Самый дорогой кв. м теперь в Астане – 747 116 тг.
🔹 Небольшой рост был в Шымкенте (+0.2%) и Астане (+1.1%). В Алматы цены не менялись.
🔹 За год цены по стране выросли на 13.1% (к августу 2025 года).

Подробная статистика в карточках

🔔 Власти утвердили дизайн-код Астаны
Недавно акимат Астаны утвердил дизайн-код города. Он вступит в силу 11 сентября, а для существующих зданий есть переходный период до 1 января 2027 года.

⬇️ Изучили документ и рассказываем главное.

🔹 Строгость требований зависит от здания и локации. ЖК в категориях А — ключевые локации, Б — основная застройка, В — фоновая застройка. Глава 1, раздел 2, параграф 2, пункт 6.

🔹 Фасад
— На лицевой стороне запрещены баннерная ткань, профлист, ПВХ-сайдинг, штукатурка и другие материалы. Глава 2, раздел 3, параграф 1, пункт 23.

— Цвет фасада нужно выбирать с учётом цветовой карты города. Глава 2, раздел 3, параграф 1, пункт 17.

— Паспорт фасада обязателен. В нём указаны цвета, материалы и элементы оформления. Глава 2, раздел 3, параграф 1, пункт 14.

— Кондиционеры нужно устанавливать со стороны двора, на крыше, в технических нишах или корзинах. Глава 2, раздел 3, параграф 1, пункты 20–21.

— Провода и кабели нельзя прокладывать поверх фасада. Глава 2, раздел 3, параграф 3, пункт 3, подпункт 1.

— Собственники не могут произвольно менять окна и остекление балконов. Глава 2, раздел 3, параграф 1, пункт 19.

🔹 Двор и озеленение
— Дендроплан теперь обязателен. Глава 2, раздел 8, параграф 1, пункт 76.

— Озеленение должно занимать не менее 30% территории. Нужно использовать разные виды и семейства растений. Глава 2, раздел 8, параграф 1, пункты 78–80.

— Гостевые парковки нельзя размещать на детских и спортивных площадках. Глава 2, раздел 5, пункт 45, подпункт 2.

— Велопарковки теперь обязательны. Глава 2, раздел 7, параграф 2, пункт 71.

🔹 Коммерция
— Высота коммерческих помещений на первых этажах — не менее 4 метров. Глава 2, раздел 3, параграф 2, пункт 29, подпункт 1.

— Витринное остекление должно занимать не менее 60% стены первого этажа. Глава 2, раздел 3, параграф 2, пункт 30, подпункт 1.

— Логотип или вывеску на фасаде можно разместить только после согласования. Глава 2, раздел 4, параграф 3, пункт 23.

— Если несколько компаний используют один вход, нужны унифицированные модульные таблички или информационный пилон (стела). Глава 2, раздел 4, параграф 3, пункт 25, подпункт 3.

— Нельзя закрывать окна рекламой, размещать вывески на балконах и лоджиях, использовать баннерную ткань, электронные табло и бегущие строки. Глава 2, раздел 4, параграф 3, пункт 30.

— LED-экраны и медиафасады, которые видны из окон ЖК, должны выключаться с 23:00 до 6:00. Глава 2, раздел 4, параграф 2, пункт 21, подпункт 3.

— Подсветка вывесок должна быть статичной. Запрещены переливания, мерцание, пульсация и смена цветов. Подсветку нужно выключать после 00:00. Глава 2, раздел 4, параграф 3, пункт 27, подпункт 5.

🔖 Подборка материалов
Krisha.kz собрала полезные материалы за прошлый месяц.

Если что-то пропустили или хотите перечитать, перейдите к посту.

Продажи и маркетинг
🔹 Льготная ипотека на новостройки
🔹 Новые правила для рекламы ипотеки
🔹 Как выполнить план продаж

Новости и законы
🔹 Отбасы банк запустил программу «Умай»
🔹 Новая программа по проектному финансированию под 12.6%
🔹 Как изменится Астана за 10 лет
🔹 КЖК покупает оптом квартиры в новостройках

Исследования
🔹 Цены в Алматы и Астане сравнялись
🔹 Где спрос на жильё остаётся высоким?
🔹 Сколько стоит свежая вторичка
🔹 Сколько жилья построили за месяц

✉️ Делитесь с коллегами, возможно, они тоже найдут для себя интересную тему.

В Астане до 2035 года запретили выделять землю под ЖК

Ограничение касается территорий на окраинах столицы, где пока нет необходимой градостроительной документации, инженерных сетей и социнфраструктуры.

Запреты действуют:

❌севернее объездной К-1 вдоль шоссе Өндіріс;

❌северо-восточнее К-1 вдоль шоссе Алаш;

❌восточнее объездной дороги вдоль трассы Астана — Караганда.

Цель — не допустить хаотичной и точечной застройки и развивать город по генплану.
За это время территории планируют подготовить: провести инженерные сети и предусмотреть школы, детсады и другие соцобъекты.

🔔 Нацбанк снизил базовую ставку

Нацбанк установил базовую ставку на 16.25%. В августе темп годовой инфляции замедлился до 9.8%. Месячная инфляция сохранилась на уровне июля: 0.6%.

Несмотря на снижение, до конца года предельная ГЭСВ по ипотеке останется на уровне 25%.
С января 2027-го года начнёт действовать дифференцированная ставка в зависимости от размера первоначального взноса: 20-25%.

Следующее решение по ставке примут 23 октября.

⁉️Готовы ли люди платить за архитектуру ЖК
Мы узнали у экспертов, можно ли посчитать вклад архитектуры в продажи и когда нужно строить проще.

Подробности в карточках.