Имеет ли инвестиционную привлекательность российская недвижимость в долгосрок?

После 2013 года инвестиции в российскую недвижимость по доходности были просто альтернативой банковскому вкладу.

Возьмем пример для расчета: однушка, купленная в пределах МКАД на вторичном рынке с готовым ремонтом в 2015 году. Метраж в районе 40 метров. Для простоты возьмем ее стоимость за 10 млн. рублей. В тот год по такой цене можно было взять крайне ликвидную однушку рядом с метро и в новом ЖК.

Аренда такой квартиры могла бы приносить около 500 тысяч рублей в год, то есть, платежи арендатора — около 40к в месяц при условии, что отдельно оплачиваются счетчики. За следующие 4 года эта квартира практически не выросла в цене, прибавив лишь около 10%. При этом у нее еще есть и амортизация. Раз в 5 лет надо делать косметический ремонт, частично обновлять мебель и электронику, чтобы квартира не теряла в цене. Отложим на эти расходы 400 тыс. рублей раз в 4 года.

Итого, инвестиция 10 млн. на 4 года дала бы около 6.5% годовых (1 млн. рост стоимости квартиры + 2 млн. доход от аренды - 400 тыс. амортизация).
Это цифры, примерно аналогичные доходу по рублевым вкладам до понижения ставок 2020 года. При том, что на фоне вкладов вы серьезно теряете в ликвидности. Квартиру, в случае чего, за один день и даже неделю не продашь.

А банальное держание доллара под подушкой и продажа его на пике по 80р, который дважды был в 2020 году, дал бы даже более интересную доходность. А ведь квартирой еще и заниматься нужно. Арендаторы бывают разные и могут часто меняться, или быстрее обычного «убивать» квартиру.

На этом примере хорошо видно, что идея инвестирования в недвижимость не может держаться исключительно в расчете на получение рентных платежей. Хотя, конечно, доходность по депозитам сейчас серьезно подрезали, но остался еще вариант с ОФЗ и той же доходностью в районе 6% годовых, в зависимости от точки входа в них и их срока погашения.

Ситуация с недвижимостью аналогична «дивидендным аристократам». При покупке их акций люди ориентируются на дивиденды, но, безусловно, рассчитывают и на рост стоимости самих акций. Иначе эта инвестиция по доходности будет на уровне все тех же облигаций.

Конечно, на рынке недвижимости есть вариант с покупкой строящегося жилья, его дальнейшим ремонтом и сдачей в аренду. Но будем объективны: это требует кучу ресурсов, в отличие от покупки облигаций, да и лавочка эта прикрывается. Из-за эскроу застройщики уже не продают квартиры на этапе котлована и даже первых этажей.

Если же говорить о перспективах роста арендных платежей, то тоже получается весьма интересно. Они растут, если растет спрос на недвижимость, а значит и цена самого базового актива. Выходит, что любая инвестиция в недвижимость — это расчет именно на рост стоимости жилья в будущем, а арендные платежи — просто приятные дивиденды, которые повышают доходность. То есть, дериватив от роста цены жилья.

В 2020 году московская недвижимость выросла в цене на 17%, при этом стоимость аренды в среднем упала на 7%. Получился разрыв (гэп) в 25%.
Удаленщики-лимитчики возвращаются в регионы, определенный процент жителей Москвы просто умирает от ковида, мигранты также в рекордном объеме покинули РФ. Спроса просто нет, зато на ипотечном пузыре растет цена новостроек. Это хороший маркер того, что текущие цены на жилье спекулятивны и легко могут вырасти еще на 20-30%, а могут и вернуться к своей фундаментальной цене на те же 25% ниже. Все зависит от мощности админ. ресурса Мутко и его друзей.

Но главное, что нужно помнить: спекуляции — это не про долгосрок. Это про «купи сегодня подешевле и попытайся найти большего дурака, чем ты, чтобы продать ему дороже завтра».

Есть много примеров очень доходных спекуляций в этом году. В Калининграде, Крыму, Сочи по определенным объектам цена в 2020-ом росла на 200-300%. Но все это — Tesla и Биткоин от рынка российской недвижимости. Следующим летом могут открыть Европу, и все сдуется обратно или вовсе не будет достроено. Да и сейчас в регионах есть куча объектов, по которым цена упала, и даже ипотечный пампинг не помог.

@inflation_shock