3 фаза пузырения российской недвижимости

О первых двух я писал ранее.

Зачем большинство россиян брали ипотеку в последние полгода?

— Хотели купить недвижимость для собственного проживания «пока ставки низкие» и есть материнский капитал;

— Хотели переложить рубли из депозитов в «бетон». Ипотека берется чаще всего на недостающую сумму от депозита для покупки студии-однушки. То есть, первоначальный взнос у этой категории обычно сильно больше 15%.

— Безусловно, есть и другие категории с крайностями по типу потребительского кредита на первоначальный взнос, но будем объективны: недальновидные люди есть всегда и не они пока «двигают» рынок.

Если обобщить мотивацию этих групп покупателей, то это будет либо покупка для собственного проживания, либо консервативная инвестиция (альтернатива депозиту).

Но теперь на рынке зародился уже настоящий хайп и истерия. Я недавно приводил пример рекламы застройщика, где на первый план выпячивается спекулятивный рост цен на квартиры.

Московская недвижимость в глазах многих инвесторов становится уже не альтернативой депозиту, а альтернативой акциям. И по некоторым ЖК даже альтернативой акций Tesla.

Когда комбинации из потребительского кредита + ипотеки начнут брать с целью « быстренько навариться на росте», вот тогда мы с вами действительно увидим настоящий пузырь.

К слову, Великая депрессия в США получилась как раз таки из-за этой схемы. Когда рынок акций США конкретно вырос и живые деньги инвесторов и населения уже были вложены, была запущена схема, по которой акции можно было взять в кредит, где залогом выступали сами акции (современная маржинальная торговля). Поскольку на тот момент рынок уже 10 лет рос, все это выглядело как «100%-ная возможность заработать».

Более того, разного рода компании, от производителей автомобилей до железнодорожников, предлагали своим клиентам покупать акции компании вместе с ее продукцией. В офисах, магазинах, вагонах поездов висели графики роста акций компании. А также часто действовали промо-акции, когда вместе с машиной можно было «льготно» прикупить пару акций условного Ford.

В итоге кредитное плечо для рынка стало таким грандиозным, что небольшой негатив в новостном фоне развалил этот карточный домик, и все закончилось величайшим экономическим кризисом. А QE и даже снижение ставки тогда еще не было изобретено.

В Японии эта схема была апробирована уже как на акциях, так и на недвижимости. В итоге удалось добиться роста цен на жилье в 4 раза. Правда, когда пузырь лопнул, жилая недвижимость 15 лет падала в цене и в итоге стала стоить даже дешевле, чем до начала накачки пузыря с учетом инфляции.

В 2009-2013 годах эта история уже была на рынке московской недвижимости. Тогда после кризиса 2008 года российский рынок начал очень быстро отрастать, поскольку Россия была еще очень слабо вовлечена в мировую банковскую систему. И на отрезке в эти 4 года действительно можно было получить доходность в 30-40% годовых, если взять ипотеку на новостройку с минимальным взносом в 2009 году. Под конец хайпа схема была такой популярной, что все соцсети были завалены инфобизнесменами, которые рассказывали о том, как зарабатывать на недвижимости, не имея собственных сбережений (предлагалось брать тот самый потребительский кредит на первоначальный взнос).

Прогнозирование - это дело совершенно неблагодарное. Но очень похоже на то, что господин Мутко может еще очень серьезно пропампить российскую и, в первую очередь, московскую недвижимость, если в мире не случится каких-то серьезных экономических шоков и ЦБ придется увеличить ключевую ставку в 3 раза.

Те самые инфобизнесмены еще даже не повылазили из своих норок и не заполонили своими «схемами» весь интернет. Да и застройщики пока еще не так открыто впаривают свои студии, как аналог акций. Так что запас для пузырения прямо скажем огромный.

А Дом РФ, то есть по факту правительство, всеми силами пытается этот пузырь разогнать.

@inflation_shock