Многие думают, что апартаменты — это просто дешевая квартира. Но по закону это нежилая коммерческая недвижимость, и налогообложение совсем иное.
1️⃣ Платим за владение. Налог на имущество для апартаментов значительно выше:
🔘 Квартира: 0,1% от кадастровой стоимости (КС). При этом действуют налоговые вычеты: из общей площади при расчете исключаются 20 м² для квартир и 50 м² для домов.
🔘 Апартаменты: 0,5-2% от КС в зависимости от региона, типа здания и ВРИ земельного участка. Льгот никаких нет.
Николай купил апарты площадью 36 м². Их кадастровая стоимость — ₽5 млн. Налог 0,5% начислят на полную стоимость. Ему придется платить ₽25 тыс. в год.
2️⃣ Сдаем в аренду. Статус самозанятого не подойдет, придется зарегистрировать ИП. Выгоднее всего применить особый налоговый режим — УСН под 6%. Но страховые взносы (ОПС и ОМС) платить все равно придется.
Николай сдает апартаменты за ₽45 тыс. в месяц — это ₽540 тыс. дохода в год. При УСН 6% налог составит ₽32,4 тыс.
Фиксированные страховые взносы ИП в 2026 году — ₽57,39 тыс. Поскольку годовой доход превышает ₽300 тыс., дополнительно придется заплатить 1% с суммы превышения: ₽2,4 тыс. Таким образом, всего страховых взносов — ₽59,79 тыс.
При этом на сумму страховых взносов можно уменьшить налог по УСН. Поскольку взносы превышают налог ₽32,4 тыс., налог по УСН платить не придется.
Итого налоговая нагрузка Николая — ₽59,79 тыс. в год.
3️⃣ Продаем апартаменты. Здесь кроется главный подвох. Правило о минимальном сроке владения (5 лет) не распространяется на случаи, когда нежилую недвижимость использовали в предпринимательской деятельности (то есть регулярно сдавали в аренду).
Поэтому даже спустя 10 лет владения апартами придется платить налог с дохода от продажи. Ставка будет такая же, как при оплате доходов с аренды: если платили как физлицо — 13-15%, если ИП на УСН — 6%.
В 2018 году Николай купил апарты за ₽5 млн. В течение 6 лет он сдавал их в аренду как ИП на УСН (платил 6% с дохода). В 2024 году продал за ₽7 млн. Налог с продажи составил ₽420 тыс. (налогооблагаемая база — все ₽7 млн, ставка 6%).
☝🏻 Если бы наш Николай купил не апартаменты, а квартиру той же площади, он бы в год суммарно платил налогов на ₽24 тыс. вместо ₽110 тыс. А при продаже и вовсе не отдал бы ни копейки.
Прежде чем купить апарты для инвестиций, тысячу раз пересчитайте финмодель и убедитесь, что она сходится.
Знали об этих налоговых тонкостях? 😱/❤️
Telegram | Max | VK