🏠 Семейную ипотеку ужесточают. Что делать с облигациями застройщиков

Вчера стало известно, что Минфин меняет условия семейной ипотеки. Разбираемся, как это повлияет на застройщиков, кто пострадает сильнее, а за кого переживать стоит в меньшей степени. 

❓ Что значат изменения

Если коротко, то ставка для семей с одним ребенком вырастет с 6% до 10% в регионах и до 12% в Москве и СПБ. По статистике, основной объем приобретателей новостроек по семейной ипотеке, около 70%, находится в категории "семья с одним ребенком".  Еще 25% приходится на семьи с двумя детьми. Для них ставки вырастут до 8% и 10% соответственно.

Получается, повышение ставок затронет 95% всех ипотечных сделок по льготной программе. Для Москвы и Санкт-Петербурга ставки вырастут в два раза, что нанесет серьезный удар по спросу. Так, платеж по ипотеке на 10 млн руб. с первоначальным взносом 20% и ставкой 6% составляет 47,9 тыс. руб. в месяц. Такая же сумма, но под 12% потребует уже 82,2 тыс. руб. ежемесячного платежа. 

❗️ На кого это повлияет

Доля семейной ипотеки в в общей структуре выдач снизилась с более чем 70% до 50–55% в 2026 году. И все же она составляет бОльшую часть всех ипотечных сделок. Поэтому, от ужесточения программы пострадают в первую очередь те застройщики, у которых доля ипотечных сделок в структуре продаж максимальная. Еще больший эффект нововведение окажет на те компании, которые строят преимущественно в Москве и СПБ и ориентируются на массовый сегмент. 

В меньшей степени пострадают региональные застройщики, компании, которые ориентируются на премиум сегменты и компании, у которых доля ипотеки в структуре продаж меньше других.

1️⃣ Самолет, А101 и ЛСР

Самолет может ощутить эффект от ужесточения льготной программы сильнее остальных. Доля ипотечных сделок в структуре продаж компании на конец 2025 года составляла 68%. Кроме того, Самолет строит в основном в Московском регионе и ориентируется на массовый сегмент.

А101 и ЛСР тоже строят в основном в Москве и Санкт-Петербурге, а доля ипотечных сделок составляет около 65%. Благодаря разным ценовым сегментам они в меньшей степени ощутят эффект ужесточения ипотеки, но он скорее всего будет сравним с Самолетом. 

2️⃣ Эталон 

Эталон — единственный московский застройщик среди рассматриваемых, который меньше остальных почувствует изменения. Доля ипотек в структуре продаж девелопера составляет всего 41%, при этом он ориентируется в первую очередь на премиум-сегмент, где исторически доля ипотеки ниже.

3️⃣ Glorax, АПРИ и Брусника

Ужесточение семейки в регионах будет не таким сильным как в столице, но тоже ощутимым. Проблема региональных застройщиков в том, что у них доля ипотеки в структуре продаж в среднем выше, чем у столичных конкурентов. Так, у Glorax эта доля составляет 71% от всех сделок, у АПРИ — 76%, а у Брусники — 78%. Поэтому эффект от более низкой ставки будет компенсирован снижением и высокой доли ипотечных сделок.

Мнение IF Bonds:

На наш взгляд, от нововведений сильнее всего пострадает Самолет и вероятно А101. При этом региональные застройщики пострадают в меньшей степени благодаря высокой диверсификации и менее жестких условий по программе. Хорошая новость в том, что снижение ключевой ставки будет делать рыночную ипотеку более привлекательной, и это в перспективе снизит эффект от сокращения льготных программ.

И все же принимать решение о покупке облигаций, исходя из влияния ужесточения семейной ипотеки на бизнес, мы считаем не совсем корректным. Гораздо важнее смотреть на общее финансовое состояние эмитентов. Поэтому здесь на наш взгляд наиболее интересными остаются облигации А101 и ЛСР, т.к у компаний низкая долговая нагрузка, нет проблем с ликвидностью и низкий уровень корпоративных рисков. Наименее интересными сейчас выглядят бумаги Самолета и АПРИ. Самолет сейчас переживает не лучшие времена, а у АПРИ потенциально назревают проблемы с ликвидностью и рефинансированием своих долгов.

Не является инвестиционной рекомендацией.

@IF_Bonds