Анна Морозова: кулуары недвижимости

Любопытный факт

Если кому-то нужен гайд, пишите в коментах, сегодня еще вышлю бесплатно, с завтрашнего дня - платный инструмент, выложу в боте )

Вчера объявила что тем кто подпишется на канал и запросит у меня гайд по партизанской методике

Я знаю почему ваш проект не продался

Доброе утро, резюме по вчерашней сессии по клиенту и перераспределению спроса.
Основные тезисы докладов:
1. Авито приводит больше обращений от физиков чем ЦИАН(там одни риэлторы)
2. 3Д туры очень здорово помогают сдавать недвижимость, и продавать (но это не точно)
3. Нейросетки уже пишут по 15 статей в день на околонедвижимые темы и некоторые публикуют эти статьи каждый день на 80 сайтах-блогах на 80 языках мира, откуда приходят интересанты на зарубежку, их обрабатывают с помощью нейроботов и готовых передают в работу...Звучит как невероятная сказка, но на самом деле это реклама площадки для реферальных продаж.
4. Контент рулит и есть несколько рабочих в недвижимости воронок прогрева которые можно использовать. Однако это не волшебство а экспертиза в недвижке, соцсетях и труд.
5. Все возвращается: в том числе и инструменты и суммы бюджетов которыми теперь приходится управлять девелоперам. 30-40% бюджетов по-прежнему на интернет каналах продвижения.
6. Текущие сложности требуют уже не просто и не столько бюджетов, которых особенно и нет в риэлторском бизнесе на маркетинг, они требуют изобретательности, нестандартных решений и творческого подхода чтобы найти способы получить клиента.

Наблюдая за аудиторией, слушая вопросы я так и не поняла, чего ждали слушатели. С какими вопросами пришли? Все еще есть ожидание что есть волшебные решения которые накроют лавиной легких клиентов и сделок?

Если вы там были вчера или все еще там и смотрите программу, напишите пожалуйста, были ли, есть ли мысли или практики, которые вас впечатлили?

Сегодня я на ВЖК
Буду рада встретится лично. Удивительно, но тема партизанского маркетинга для риэлторского бизнеса была первой темой и первым докладом с которым я выступала на первой в своей жизни конференции как спикер...удивительно циклично и любопытно вернуться к методикам в новом времени.

А давайте обсудим, всегда ли высокая просматриваемость площадки означает эффективную рекламу?!

20 лет назад Анна Морозова, эксперт по построению систем продаж в девелопменте, хедлайнер Школы Девелопера, работала в печатном издании.

На странице с криминальной хроникой там размещали рекламу колбасы. Логика была простой: это одна из самых читаемых страниц, значит, там рекламу увидит больше людей.

Но достаточно ли самого охвата, чтобы реклама сработала?

Особенно интересно, если перенести эту логику на девелопмент: что важнее — максимальный охват или соответствие аудитории и контекста продукта?

А бывало ли у вас в работе что-то похожее — когда площадку выбирали прежде всего по просмотрам, а результат оказывался совсем не таким очевидным? 👇

Привет, давно не виделись )) тем кто соскучился по тому как я выгляжу и разговариваю - серия моих видео о спорных вопросах в маркетинге

Октябрь в Школе Девелопера 💚

Собрали главные события месяца в большом дайджесте:

➡️2 октября — бизнес-тур в Екатеринбург — современные кварталы и девелоперские решения.

➡️19 октября — Лекторий №5 — экономика премиального девелопмента.

➡️19–23 октября — бизнес-экспедиция в Шэньчжэнь — архитектура и технологии будущего.

➡️20 октября — вебинар HABITAT — загородные проекты.

Перезапуск сразу ЧЕТЫРЕХ курсов и запуск нового — «МОПы, благоустройство и фасады для продуктолога»

И уже готовимся к главному событию года. 2–3 декабря — форум ДЕВЕЛОПЕРЫ.PФ в Москве.

💚 Все мероприятия ШД

Ребятушки, вот календарь на октябрь, выбирайте самое нужное

До некоторого времени я считала, что зумеров не существует.

Ну вот этих, карикатурных.

Которые разговаривают фразами «а ничего тот факт, что…», «как будто бы…», «вы токсичная», «это вообще сейчас газлайтинг».

Которые хотят сто миллионов до неба — сейчас, сию секунду, просто потому, что они солнышки и заиньки. Хотят удалёнку, а не вот это вот ваше всё. Хотят жить свою прекрасную жизнь в ласковом и нежном мире, где никто не нарушает их границы.

Оказалось — существуют.

Одна из них даже живёт со мной. В одной квартире.

Люблю её. И бесит страшно.

И я вдруг поймала себя на том, что много думаю: а что с ними будет дальше? Жизнь циклична

Одни воевали с системой, протестовали, жили в хиппарских коммунах и стали нашими вполне себе практичными родителями.

Панки 90-х тоже в итоге превратились в нас - активных сорокалетних с работой, детьми, ипотеками, бизнесами и разговорами о том, что молодёжь какая-то не такая.

Теперь следующие протестуют уже против наших ценностей — мещанских, карьерных, капиталистических.

Они хотят свободы, путешествий, красивой жизни и работы, которая непременно должна приносить удовольствие. И одновременно довольно мучительно переживают несправедливость мира и собственную недостаточную успешность на фоне немногочисленных ровесников, которые ярко горят в TikTok и выглядят так, будто к двадцати двум уже поняли про жизнь всё.

И первая моя, динозавровая, мысль:

Жизнь поправит.

Они будут биться об работу, деньги, мужей и жён, беременность и роды, ответственность за других людей, собственные ошибки, кризисы самоопределения и самоценности.

И постепенно станут обычными взрослыми.

Такими же, как мы.

А потом я думаю: а вдруг нет?

Вдруг это мы пытаемся натянуть на них собственный сценарий просто потому, что другого не знаем?

Может быть, их бесконечные разговоры про границы, чувства, комфорт и самоценность - не только инфантильность.

Да конечно они правы, просто пока впадают в крайности, не чувствуют границы)))

А еще я почему-то все время вспоминаю знаменитый эксперимент «Вселенная-25».

Тот самый, где мышам создали рай: еды и воды сколько угодно, никаких хищников, комфортная среда, безопасность. Помните чем закончилось? Немножко жутенько...

А что, если живому существу действительно недостаточно, чтобы ему было хорошо?

Не страдание как самоцель. Не «мы терпели — и вы потерпите». Не необходимость героически преодолевать то, что можно было нормально организовать. А трудности, которые требуют от тебя стать кем-то большим, чем ты был вчера.

Что-то, что не получается с первого раза.
Что-то, ради чего приходится напрягаться.
Что-то, что требует дисциплины, терпения и ответственности.
Иногда — проиграть.
Иногда — пережить боль.
Иногда — признать, что мир вообще не обязан быть ласковым и нежным.

Хотя, возможно, это сейчас говорит во мне динозавр.

А может быть, через двадцать лет моя дочь скажет: «Мам, а ничего тот факт, что мы всё-таки были правы?» )))

Не могу не поглумиться )))простите:
На встрече HRD:
1. Вы знаете, основной запрос в 2027 году будет на повышение компетенций, вот прямо беда с этими компетенциями. Очень много не профессионалов. Да. Надо растить компетенции
2. В кулуарах за чашечкой кофе: ну что, какие компетенции вы будете растить в следующем году?
- Да какие компетенции? У нас оптимизация!!!
Парам парам пам...

Я давно размышляю об одном навыке и до сих пор не знаю, как правильно его назвать.
Эмпатия? Логика? Рационализация? Опыт? Осознанность?
Но, разбирая звонки и переписки менеджеров по продажам недвижимости, я снова и снова вижу одну и ту же историю.
Очень много диалогов заходят в тупик по одной простой причине:
менеджер слышит вопрос клиента, но не пытается понять, ПОЧЕМУ клиент его задаёт.
Человек спрашивает:
— А скидка будет?
— А почему так дорого?
— А если дом не сдадут?
— Я подумаю.
— Мне надо посоветоваться.
— А у конкурентов дешевле.
И менеджер начинает отвечать непосредственно на слова.
Про скидку. Про цену. Про сроки. Про конкурентов.
Хотя настоящий вопрос человека может быть вообще не об этом.
За «дорого» может стоять: «я боюсь ошибиться и переплатить».
За «я подумаю»: «я пока не увидел достаточной ценности».
За бесконечными вопросами о надёжности: «мне страшно вложить все свои деньги и остаться ни с чем».
За вопросом о скидке: «а вдруг я сейчас соглашусь, а потом выясню, что мог купить дешевле?»
И это, конечно, касается не только продаж.
Мы вообще очень часто реагируем не на причину, а на внешнее проявление.
Нам кажется, что человек агрессивен — а ему страшно.
Кажется, что он глупый — а он просто невнимательно прочитал.
Кажется, что он придирается — а ему не хватает информации, чтобы принять решение.
Кажется, что он нас игнорирует — а у него сейчас десять других проблем.
И наоборот.
Здесь тоже легко заиграться в психолога и начать объяснять любое хамство «тяжёлым детством».
Где-то на другом конце этой истории уже начинается почти стокгольмский синдром и бесконечное желание объяснить всё плохое во всех хорошим 😁
Поэтому одной эмпатии мало.
Мне в таких ситуациях помогают два очень простых вопроса.
Первый: «Чтобы что?»
Клиент спрашивает это — чтобы что?
Он действительно хочет получить информацию?
Снизить свой риск?
Проверить нашу уверенность?
Получить аргумент для торга?
Добиться ещё одной уступки?
Или ему просто чего-то не хватает для принятия решения?
А второй вопрос:
«Что будет, если?»
И вот здесь речь уже не столько о мотивах, сколько о реальности.
Например, клиент торгуется.
Мы уже дали ему хорошее предложение, но он просит ещё 200 тысяч скидки.
Можно автоматически начать защищать цену.
Можно, наоборот, автоматически уступить — лишь бы не потерять клиента.
А можно спросить себя:
Что будет, если мы НЕ дадим ему эти 200 тысяч?
Он действительно откажется от покупки?
Куда он тогда пойдёт?
Есть ли у него сопоставимая альтернатива?
И наоборот:
Что будет, если дадим?
Как эти 200 тысяч повлияют на экономику сделки?
Что для нас сейчас дороже — уступить 200 тысяч или потерять продажу квартиры?
А может быть, проблема вообще не в деньгах?
Может быть, клиент уже готов купить, но ему важно закончить переговоры с ощущением, что он тоже что-то выиграл.
И тогда задача менеджера уже не «отбить скидку любой ценой».
Задача звучит гораздо интереснее:
как сделать уступку так, чтобы сохранить экономику сделки, ценность продукта и одновременно дать клиенту ощущение хорошей сделки?
Это совершенно другой разговор.
Мне кажется, вот этой маленькой паузы нам очень часто не хватает и в продажах, и вообще в коммуникации.
Потому что обычно нас несёт потоком:
слова → наша интерпретация → эмоция → реакция → ответ собеседника → следующая реакция.
А два вопроса заставляют ненадолго из него вынырнуть:
Чтобы что? — что на самом деле стоит за словами человека?
Что будет, если? — какие реальные сценарии и альтернативы существуют у него и у меня?
И только потом отвечать.
Попробуйте открыть одну из своих последних переписок — с клиентом, сотрудником, коллегой или близким человеком — и перечитать её именно так.
Чтобы что?
Что будет, если?
Возможно, часть разговоров окажется совсем не о том, о чём вы думали в момент разговора.

Вот о чем я думаю наблюдая себя и другие бизнесы вокруг. Нанимая людей и просматривая сейчас тонны вакансий. Общаясь с заказчиками. Что все мы, не зависимо почти от того какую должность занимаем, какого мы возраста, сколько мы зарабатываем ждем, что ват сейчас придет какой-то взрослый, возьмет нас на ручки, даст конфету и решит за нас все-все-все...Но дело в том, что тот самый взрослый - это мы... и никто не придет...Это нам надо встать в 6 утра, приготовить завтрак, собрать детей в школу, поехать на работу, там решать неприятные часто задачи и принимать трудные решения.
Какие у нас есть варианты?
Мы можем все таки сделать из этого игру, перестать драматизировать и добавить этому легкости.
Мы можем ощутить свой вес и силу, могущество творить миры, раздвигать тучи руками, прорасти к центру земли корнями и почувствовать каково это быть титаном?
Мы можем попытаться взглянуть на свою жизнь как буд-то сверху, наблюдая конкретный трудный период-отрезок, снижая пафос текущих трудностей и продлевая в прошлое и будущее наши смыслы и цели...
Это мои способы справится с ответственностью и трудностями.
А еще любопытный факт: все вокруг вот прямо в голос стонут от снижения продаж и трудностях работы в девелопменте: наблюдаем оптимизацию, увольнения, сокращение затрат, сворачивание жирных программ. Даже Гугл, говорят, провозгласил, что переходит от стратегии всяческих бонусов и привилегий сотрудникам к закручиванию гаек и негативной мотивации (при чем тут гугл конечно, если я про девелопмент). Однако я периодически хожу проверить факты и что нам говорят факты? Ну вот например:
По данным Банка России, за весь 2025 год было продано 25,7 млн м² строящегося многоквартирного жилья — на 2% больше 2024 года. В I квартале 2026 года продажи составили 5,6 млн м², +12% год к году. Средняя распроданность строящегося жилья держалась около 31–32%, лишь примерно на 2 п. п. ниже уровня 2023–2024 годов.
И?
Вывод я делаю такой: ставьте себе систему контроля и учета. Внимательно мониторьте цифры и перестаньте тратить энергию на слухи и домыслы. Приходите ко мне я - как человек который осознанно растит в себе осознанного взрослого )))) поставлю вам систему и да, вам станет легче. Потому что объективно цифры - это хорошо и полезно. Всех обнимаю, беру на ручки, даю виртуальную конфету )

Девелопмент без ума от миллениалов и зумеров. А где люди 60+ ?

Через 10-15 лет рубеж трудоспособного возраста перешагнёт каждый пятый россиянин — и это будут совсем другие «пенсионеры». Cеребряная экономика — это уже $4,2 трлн в год, а к 2040 году треть мирового дохода будет в руках людей 60+.

Почему рынок жилья для 60+ будет одним из главных в девелопменте ближайшего десятилетия — разберём на живой лекции эксперта по формированию среды долголетия Юлии Зубарик.

Юлия — ведущий российский градостроитель, гендиректор бюро «Мастер`с План», советник Фонда «Росконгресс». Автор мастер-планов для Грозного, Шарыпово и других городов, «Градостроитель года 2025».

На лекции — без воды, по делу:
→ что уже закладывают в мастер-планы городов лидеры отрасли
→ чем ценности покупателей 60+ отличаются от тех, на которые ориентируются сейчас девелоперы
→ новая логика пространства, инфраструктуры и повседневных сценариев среды долголетия

Формат: бесплатное мероприятие только для представителей
девелоперского сообщества. Здесь обязательная регистрация.

Куда приходить: Москва, Ленинградский просп., 15, стр. 19 (ДКС)
Во сколько: 18:30

Мы тут с нейронкой за 3 часа сварганили сервис, который помогает разбирать отклики на HH.
И я теперь немножко в восторге от самой себя 😁
Как это работает.
Берём вакансию. На её основе мы с нейронкой формируем систему первичной оценки кандидатов: что для нас критично, что желательно, какие признаки считаем сильными, а какие — риском.
Дальше сервис берёт отклик кандидата, сопоставляет его с вакансией и нашей системой оценки и автоматически:
— выставляет баллы;
— присваивает внутренний статус: позвонить / подумать / отказать;
— делает короткое резюме по кандидату;
— показывает, что выглядит сильным, а что вызывает вопросы;
— составляет список вопросов для короткого телефонного интервью — именно по тем пунктам, которые из резюме не вполне понятны.
Первый блок уже работает.
Но меня теперь, кажется, не остановить )))
Следующий этап — рекрутер звонит кандидату через IP-телефонию. Запись разговора разбирает речевая аналитика и на основании ответов даёт рекомендацию: приглашать человека на большое интервью или нет.
Потом большое Zoom-интервью — и его тоже разбирает речевая аналитика.
А дальше самое интересное — адаптация.
Стажёр с первого дня получает материалы и конкретные задачи. Поскольку сейчас мы делаем систему для менеджеров по продажам, человек практически сразу начинает работать с базой и звонить по скриптам.
И здесь мы уже можем соединить:
речевую аналитику звонков + данные CRM + выполнение задач стажёром.
А нейронка на основании всего этого сможет давать руководителю вполне конкретную картину:
— насколько эффективен стажёр;
— где у него проваливаются конверсии;
— какие навыки нужно развивать;
— что именно не получается в разговорах;
— есть ли прогресс;
— и, наконец, справляется человек с работой или нет.
Пока реализован только первый блок.
Но ещё недавно я бы сказала, что для создания такой системы мне нужен программист.
А теперь я с нейронкой в JavaScript могу почти фсё 😁
Нет, конечно.
Я по-прежнему периодически вообще не понимаю, что именно делаю.
Но невероятно терпеливый GPT разжёвывает мне происходящее и выдаёт инструкции буквально уровня:
«нажми сюда → вставь вот это → теперь посмотри, что получилось».
А я довольно упёртая.
И вот результат.
За три часа — работающий первый блок системы.
Круто?
Хотите такое — могу вам за деньги сделать.
Ну или сами ковыряйтесь )))

Отвела, 2 класс, Москва...

Ребята из Kadema Digital – агентство отраслевого интернет-маркетинга в недвижимости попросили комментарии для своей статьи о CRM системе. Я дала ) Материалы вот здесь: https://www.sostav.ru/blogs/289023/104150

Вообще удивительно устроено мироздание, вы знаете про закон парных случаев? У меня так с какой-то темой или вопросом. Если у кого-то в моем окружении вдруг всплывает какая-то острая тема для обсуждения сражу же появляется как минимум еще один, а чаще 2-3 человека которым это тоже актуально. И вот вчера я писала коммент про CRM, вчера же разбирала с клиентом его Битру и вместе настраивали роботов там, а сегодня обсуждали с другим клиентом кейсы по работе с клиентами тоже в рамках тех же самых историй о которых я упомянула в статье.
Вы почитайте и поговорите с мной про CRM. У вас есть? Какая? Менеджеры ведут или саботируют? Аналитикой пользуетесь или просто как база данных?

Все таки лекторий, очень крутой формат. Это некоммерческий контент, это увлеченные своей темой профессиональные спикеры и не менее вовлеченные слушатели, это живое общение, это новые фокусы внимания и точки зрения. У Никиты - спикера, этой осенью будет воркшоп по квартирографии. Просто поверьте: вам надо. Командой из архитектора продажника и маркетолога. Приходите!