3️⃣ А почему девелоперы вообще решились застраивать огромные территории? Откуда у них финансы на такие масштабы?

Всё благодаря счетам-эскроу. Раньше все строили на свои и на собранные от продаж деньги.

Теперь все строят на банковские (считай - бесконечные).

Правда, бесконечны эти деньги только в теории.

Потому как спрос не бесконечен.
Деревья не растут до небес.

Что мы и можем наблюдать по динамике отношения распроданности к стройготовности в Краснодаре.

Море однотипного предложения в двух основных локациях. Да, районы будут обеспечены всем необходимым. Но их очень много.

Интересно, когда застройщики одновременно запускают столько проектов, они думают о том, кто все это будет покупать? И что сами себе создают конкуренцию?

Ладно застройщик, но о чем думает банк?

Ну я не верю, что сильнейшие аналитики того же Сбера не понимают, к чему такая скорость появления нового предложения приведёт.


4️⃣ Итого: девелопер реализует свои права, МО все выполняет согласно букве закона, банк выдает финансирование, все действуют по правилам.

Только в этих правилах отсутвуют два важных «военных» момента, не зарегулированных «наверху».

Моя версия: наш генплан их не содержит, потому что в 90-е Гайдар и компания, следуя заветам Милтона Фридмана, решили, что «рынок порешает».

По фридмановской теории застройщики, видя бум предложений от коллег, должны были придержать выход новых проектов. Но сегодня мы понимаем, что человек скорее боится потерять будущую выгоду, остаться в хвосте, да и деньги вкладывать куда-то надо.

И да, не следует путать человека разумного с человеком рациональным 😅

Ещё важный вопрос: каким образом администрация должна давать очередность реализации, если вся земля в частных руках? То есть, кто-то будет строить сегодня, а кто-то – через 5 лет, если повезет?
Очередность реализации ЗУ можно предполагать только на гос. земле, в конце концов, муниципалитет сам решает, когда проводить торги.

(продолжение следует)