​​Швейцарская логика: сначала ВНЖ, потом недвижимость

Спрос на Швейцарию растёт вместе с мировой нестабильностью. После военных ударов на Ближнем Востоке Knight Frank отметил резкий рост спроса на краткосрочную аренду в стране. В центре внимания, конечно, Женева и Цюрих.

Цифры подтверждают более длинный тренд. В 2024 году чистый миграционный приток составил около 9 000 человек в Женеве и почти 16 000 в Цюрихе. В Женеве более 41% жителей — иностранные граждане.
Но иностранный капитал здесь сталкивается с ограничением: свободно купить жилую недвижимость в Швейцарии нерезидент, как правило, не может. Для иностранных покупателей действуют жёсткие правила, поэтому вопрос резидентства часто приходится решать раньше вопроса недвижимости.

Один из маршрутов для состоятельных иностранцев — паушальное налогообложение ( forfait fiscal). Такой режим существует в 21 из 26 кантонов. В Женеве он доступен иностранным резидентам, которые не работают в Швейцарии: налог рассчитывается исходя из расходов на проживание, а не обычным способом с мировых доходов и активов.

Сам forfait fiscal права на покупку дома не даёт. Важен полученный при переезде резидентский статус: он открывает возможности, которых у нерезидента нет.

По данным FT, иностранцы, переезжающие в Женеву по forfait fiscal, в основном покупают жильё дороже CHF 15 млн. Большинство женевских сделок выше CHF 10 млн приходится на Cologny и Collonge-Bellerive.

Prime-недвижимость в Женеве стоит до CHF 26 895 за м², в Цюрихе до CHF 25 527. За пять лет цены прибавили 19% и 27% соответственно.

В странах с золотыми визами недвижимость долго была способом получить резидентство. В Швейцарии логика обратная: сначала нужно получить право жить в стране и только потом открывается рынок, на котором есть что купить.